Гибридный формат работы снизил посещаемость офисов
Спрос на покупку офисов в первом квартале нынешнего года сократился на 0,8 процента по сравнению с началом прошлого года, отмечает руководитель категории коммерческой недвижимости на Авито Олег Изотов. При этом объем предложения снизился за этот период еще существеннее - на 10 процентов. Интерес к аренде, напротив, начал резко расти: на 2 процента по сравнению с 2021 годом и почти на 20 процентов только за первый квартал нынешнего года.
В ключевых бизнес-центрах Москвы, где основными арендаторами являлись международные компании, продолжается рост доли вакантных площадей, отмечают в консалтинговой компании IBC Real Estate.
В офисных зданиях класса Prime показатель достиг 24,7 процента, увеличившись за последний год сразу на 8,1 процентных пункта. В офисах класса А пустует 13,4 процента площадей (на 2,9 п.п. больше, чем год назад), в классе В+ годовой рост вакансии составил 0,7 п.п. В целом по рынку показатель за год вырос лишь на 1 процентный пункт, однако ситуация по рынку неравномерна, отмечают аналитики.
В нынешнем году, по прогнозам аналитиков, корректировка показателя вакантности будет минимальной, при условии сохранения стабильной геополитической ситуации. Большинство иностранных компаний уже приняли решение о дальнейшей стратегии ведения бизнеса в России, и этот фактор будет оказывать менее существенное влияние.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды за первый квартал нынешнего года выросла на 2 процента, но это несколько "формальный" рост - основная его причина в том, что на рынке появляются свободные площади в дорогих зданиях. При этом в премиальных зданиях с большими долями пустующих офисов с начала года она упала на 7 процентов.
Рынок реагирует с задержкой, говорит член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. В прошлом году арендодатели получали штрафы за расторжение долгосрочной аренды, наблюдали за ситуацией и занимали выжидательную позицию в отношении ставок, сейчас началось точечное снижение платы.
Менее качественные офисы в большей степени подвержены влиянию кризиса 2022 года, отметили аналитики компании NF Group на XIV Ежегодной офисной конференции. Если за первый квартал нынешнего года пустых офисов класса А на рынке появилось чуть меньше, чем было занято за тот же период, то в офисах класса В вышло на рынок на 80,2 тысячи кв.метров больше, чем было занято за тот же период.
Основной спрос на офисы сейчас идет со стороны компаний производственного сектора (25,3 процента от общего объема), сектора "технологии-медиа-телекоммуникации" (19,1 процента) и торговли (19,1 процента). В прошлом году в тройку лидеров входили также компании банковского и финансового секторов. Крупные офисы зачастую востребованы госструктурами.
Ушедшие с рынка международные компании освободили не так много площадей, и они уже практически заняты, или будут заняты в ближайшее время: российский бизнес предпочел улучшить условия работы и переехал в освободившиеся офисы классом выше, говорит советник генерального директора Российского аукционного дома Наталья Круглова. По спросу есть большие риски по офисам классов В и С, чем по А. При этом офисы нужны только готовые - горизонты планирования бизнеса сократились, собственники компаний не хотят отвлекать средства и время на ремонты.
На ситуацию влияют и последствия пандемии. Как отметил на конференции президент Сentral Properties Денис Степанов, сначала все были в восторге от "удаленки", сейчас идет процесс возвращения людей в офисы. Тем не менее офисы сейчас посещает на 30 процентов меньше сотрудников, чем было в 2019 году. Гибридный формат работы стал уже достаточно стандартным, сказал он.
Падает популярность и так называемых open-space офисов (когда сотрудники работают в общем зале, без глухих перегородок). За время пандемии компании привыкли к максимальному зонированию и минимальной концентрации людей в едином пространстве, поясняет управляющий партнер "IPG Россия" Иван Починщиков. Так как тема здравоохранения и социальной ответственности была лидирующей в западных странах на тот период, сейчас мы, возможно, наблюдаем за пост-эффектом пандемии: компании отказываются от формата open-space.
Этот тренд наблюдается и в России. И в нашей стране для этого есть и другая причина: зачастую спрос идет со стороны компаний с госучастием, которые предпочитают коридорно-кабинетную планировку. При этом спрос зачастую расходится с предложением. Многие свободные офисы на рынке - от ушедших ИТ-компаний, которые организованы как раз по принципу открытой планировки и зон коллабораций. Компании, которые находятся в поисках новой офисной площади, не всегда получают возможность аренды офиса без дополнительных инвестиций в перепланировку, говорит эксперт.
Это вовсе не значит, что офисным девелоперам стоит полностью отказаться от open-space, считает управляющий партнер RRG Денис Колокольников. Это лишь сигнал к тому, чтобы создавать такие офисные пространства, которые легко разделять и объединять, дробить на помещения разного назначения, быть готовыми быстро вносить изменения под запросы арендатора. С ростом популярности "удаленки" и гибридных форматов работы офисные пространства тоже трансформируются, говорит он: сейчас популярны гибкие ("сервисные" офисы), которые легко адаптируются под разные задачи компании и позволяют быстро увеличить или уменьшить число рабочих мест. В них есть и зоны open-space, и кабинеты, и переговорные, и другие зоны.
Это делается, с одной стороны, чтобы оптимизировать объемы арендуемых площадей и расходы на офис - если человеку нужно поработать и провести встречи в офисе, он заранее бронирует рабочее место и переговорную, если работает из дома - на его месте трудится другой сотрудник. С другой стороны, такой подход позволяет увеличить общие зоны отдыха и добавить новые функции, которые делают пребывание в офисе более комфортным для сотрудников, экономит им время, что обеспечивает большую лояльность к работодателю. Например, комнаты для занятий спортом с душевыми, детские игровые с няней и т. д.