Как жителям Башкирии сменить управляющую компанию
Причина бед, по словам Элиты, кроется в периодических протечках в системе отопления - отсюда конденсат и сырость. Управляющая компания после продолжительных просьб заменила трубу, но и новая опять дала течь. Дом 1970 года постройки, это здание бывшего детсада. Плетосу купила здесь квартиру в ипотеку в сентябре 2021 года.
Жилищники в ответ на жалобы Элиты отправляют ей отписки. Уфимка обратилась в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры, и выиграла его. Судом установлено, что управляющей организацией жилого дома является ОАО "Управление жилищного хозяйства Калининского района Уфы". По решению суда организация обязана оплатить причиненный ущерб, компенсацию морального вреда, штрафы и расходы на экспертизу, госпошлину и проведение судебной экспертизы. Добровольно УЖХ оплачивать требуемое не стало, пообещало провести ремонт. Женщину это не устроило, и она готовит новый иск в суд - общественная палата РБ предоставила ей бесплатного юриста.
- На вопрос: не хотели бы сменить управляющую компанию? - уфимка уставшим голосом отвечает, что соседи между собой недружные, поэтому все сложно. "Ругаются все, потому как УЖХ наши просьбы игнорирует, но вот дойти до того, чтобы сменить его - никто не хочет этим заниматься", - сказала женщина.
Через тернии - к решениям
Между тем алгоритм смены управляющей компании (УК) определен жилищным законодательством. Он четкий и ясный, но на деле пройти весь путь удается только самым упорным активистам. Без инициативной группы или настырного председателя совета многоквартирного дома (МКД) ничего не получится. Они теребят остальных собственников, вникают во все детали, изучают все новации в жилищном законодательстве.
Сегодня решение о смене УК считается правомочным, если за него проголосовали более 50% собственников МКД. То есть владельцы более половины квадратных метров всего дома, включая квартиры, нежилые помещения, в том числе машино-места и кладовки. Такой же кворум надо соблюдать при выборе способа управления домом. Раньше решение принималось, если за него проголосовало 25%+1 голос.
Самым сложным обычно бывает организовать собрание - мало кто откликается на призыв прийти и что-то обсуждать.
- Особенно не активны собственники нежилых помещений, так как у них арендаторы, субарендаторы, а ведь они владеют порой значительной частью площади дома, - говорит председатель правления товарищества собственников недвижимости Борис Шнейдер.
Но необязательно делать это очно. Собственники недвижимости в МКД могут проголосовать на площадке государственной информационной системы (ГИС) ЖКХ.
- Организовать голосование на этой площадке можно по любому вопросу, касающемуся управлением домом. Кроме того, через систему можно направлять обращения в контрольно-надзорные органы, оплачивать выставленные счета и контролировать работы по дому, - объяснил начальник отдела эксплуатации объектов жилищного фонда министерства ЖКХ РБ Ралиф Хасанов.
Однако при всех плюсах ГИС ЖКХ пока не набирает популярность среди собственников - лишь 5% жителей РБ старше 14 лет зарегистрированы там.
На всякого хитреца...
Чтобы общее собрание собственников жилья считалось состоявшимся, даже если на него никто не пришел, некоторые недобросовестные председатели МКД подделывают подписи. Насколько часто это делается - покрыто мраком неизвестности. Достоянием гласности и надзорных органов такие случаи становятся, только если бдительные собственники забьют тревогу.
- Недавно в Инорсе мы проверяли десять домов, опросили более 500 граждан и ни один не подтвердил свою подпись. Естественно, все материалы по этим фактам отправлены в МВД, - сообщил начальник отдела госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору Ильдар Насыров. - Также госкомитет готовит материалы в суд о признании протоколов общих собраний собственников недвижимости недействительными.
Как же узнать, не подделана ли ваша подпись на протоколах общего собрания?
- Каждый собственник может написать нам заявление и ознакомиться с любым протоколом, касающимся его дома, - объяснил Ильдар Насыров.
Нерадивые УК в конце концов лишаются лицензии. С 2017 года таких уже 170.
Куда бежать?
Ситуация такова, что собственники готовы "бежать с закрытыми глазами" от своей УК, как эмоционально выразилась одна из председателей совета МКД. Но к кому? Надежных компаний в республике - единицы. И бывает так, что, отказавшись от услуг своей управляющей компании, новую найти не могут.
Правда, в этом случае дом без присмотра все равно не останется - им обязана управлять прежняя служба. Так что для жильцов мало что изменится. Если новую УК найти не удается, то муниципалитет должен провести конкурс на выбор новой организации. Если и конкурс не даст результата, то муниципалитет сам назначает обслуживающую организацию.
Многие крупные УК находятся в процедуре банкротства. И логично возникает вопрос: кто придет им на смену?
- Министерство ЖКХ уже год анонсирует свои размышления на эту тему. Мы слышим, что есть задумки, но какие - неизвестно, - говорит председатель комитета госсобрания - курултая РБ по жилищной политике и инфраструктурному развитию Николай Хорошилов. - Есть мнение, что надо привлечь каких-то крупных инвесторов. Зачем? Не надо выпускать это из-под государственного контроля, пусть учредителем там будет муниципалитет. Нужна конкретная финансово-экономическая модель того, что придет на смену, и это пора обсуждать.
И, конечно же, остается открытым вопрос: как, не залезая жильцам в карман, закрывать долги компаний-банкротов? Сейчас это делается за счет текущих платежей собственников, что негативно сказывается на качестве и количестве услуг.
Для собственников же это - едва ли не самый главный вопрос, ведь, по словам Илюзы Елисеевой, председателем совета МКД, расположенного в Демском районе, финансовое оздоровление УК идет за счет потребителей.
- Мы проводим проверки актов и выявляем неоказанные услуги на миллионы рублей, - говорит Илюза Елисеева. - В одном доме - 2,5 миллиона рублей, в другом - 1,8 миллиона рублей. Это означает, что они не обслуживаются совершенно.
Госкомитет определяет добросовестность УК по таким критериям:
- минимальное число жалоб на ее работу - следовательно, УК хорошо работает с собственниками;
- отсутствие обращений, в которых собственники жалуются на то, что обслуживающая организация не отвечает на их запросы или дает неисчерпывающие ответы;
- полнота раскрытия информации, в том числе в ГИС ЖКХ, активная работа с председателями и советами многоквартирных домов по предоставлению отчетов, взаимодействию при планировании работ, необходимых в доме, реализации мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности конструкций и инженерных систем в доме;
- оперативная, эффективная реакция управляющих компаний по устранению нарушений, отраженных в предписаниях, предостережениях госкомитета по жилищному и строительному надзору;
- отсутствие привлечения управляющей компании к административной ответственности за грубые нарушения лицензионных требований.
Госкомитет РБ по жилищному и строительному надзору организовал народный рейтинг управляющих компаний. В рейтинге участвуют 405 управляющих организаций, работающих по всей республике (в Уфе - 164). Всего же действующие лицензии есть у 581 УК.
Любой житель МКД может дать свою оценку деятельности УК на сайте www.uk02.bashkortostan.ru. Но, по-видимому, об этой возможности знают единицы, так как, например, УЖХ Октябрьского района Уфы оценили 57 человек, а УЖХ Демского района - семеро. Между тем рейтинг задумывался для тех, кто, желая сменить УК, выбирает новую организацию, способную предоставлять качественные услуги.