В Приволжье почти остановился двухлетний рост цен на жилье
Одним из последствий ценового ралли (период ажиотажного роста активов. - Прим. ред.) стало "затоваривание" рынка. Тем не менее активность в марте существенно возросла, констатирует Юрий Захаров, чья компания строит в нескольких регионах Приволжья. И добавляет: "Активность есть на хороший продукт, клиент стал разборчивым и более требовательным".
На более длинных временных отрезках можно проследить некоторое расхождение между предложением и спросом на рынке жилья. С весны прошлого года до начала зимы постепенно росло количество непроданных квартир в новостройках. Так, в апреле прошлого года купили 41 квартиру из 100 в домах, которые находились в процессе строительства. В декабре -лишь 28. Последние данные корпорации ДОМ.РФ на середину апреля текущего года: реализовано 29 процентов квартир.
В апреле прошлого года банки резко ограничили выдачу ипотеки. В апреле-мае прошлого года количество заключенных кредитных договоров сократилось на 75-80 процентов. Затем банковское финансирование частных лиц в ПФО начало оживать, и 14,4 процента в феврале текущего года (последние доступные данные ЦБ РФ) на этом фоне выглядят вполне оптимистично.
Нужно отметить, что реализуемых девелоперских проектов за тот же период меньше не стало. На середину апреля заметен даже рост в 4,4 процента. Сейчас застройщики реализуют в Приволжье строительные проекты объемом 14 972 тыс. кв. м.
Причину подобного прорискового поведения застройщиков можно понять, анализируя ценовую динамику в ПФО. Начавшееся весной 2020 года на рынке жилой недвижимости ценовое ралли замедлилось только к концу 2022 года и даже началось некоторое снижение в целом по России.
Результаты на конец первого квартала текущего года в ПФО оказались заметно лучше, чем в среднем по стране. Три из пяти крупнейших регионов ПФО продемонстрировали рост цен выше медианного значения по округу. Например, несколько медленнее росли цены на жилье в Нижегородской области, достигнув отметки 125,3 тыс. рублей/кв. м. Лидером стал Татарстан: в марте средняя цена на первичном рынке немного недотянула до отметки в 127 тыс. рублей/кв. м.
Дальнейший прогноз цен нужно строить на учете трех факторов. Главный - снижение реальных денежных доходов населения. На конец года в ПФО они были на 11,2 процента ниже, чем в 2015 году. Поддержание и рост цен на жилую недвижимость в Приволжье может обеспечиваться внешним спросом, включая банковское финансирование. Однако председатель Центробанка РФ Эльвира Набиуллина неоднократно заявляла о наличии рисков в этой сфере. Следовательно, можно не ждать мощного притока средств через ипотечные механизмы.
Многое будет зависеть от темпов развертывания и объемов финансирования правительственной программы строительства арендного жилья. Они могут сбалансировать негативные тренды, но вряд ли будут способствовать росту цен. Рискнем предположить, что рынок жилой недвижимости Поволжья ждет период стабилизации, аналогичный тому, что был в 2016-2018 годах. .
Михаил Мишустин, председатель правительства Российской Федерации:
- В Послании Федеральному Собранию президент поручил запустить специальную программу льготного арендного жилья для работников предприятий ОПК. Ставка для них будет существенно ниже рыночной, так как значительную часть платы возьмет на себя государство. Речь идет о городах, которые считаются оборонными, индустриальными и научно-исследовательскими центрами.
Из выступления перед депутатами Госдумы 23 марта 2023 года.