В Екатеринбурге исторический дом отремонтируют за счет хозяев квартир
Не ждать своей очереди
Построил дом в 1955 году для своих сотрудников машиностроительный завод имени Калинина. За 68 лет здание пережило всего один капремонт, в 1970-м: убрали печки, провели центральное отопление и горячую воду. Когда-то в эти квартиры селили начальников цехов, парторгов, но со временем кто-то умер, кто-то уехал, жилье потеряло статус элитного, а в 1990-е его вообще передали на баланс города.
- Никакого ремонта не сделали, хотя должны были. К ЧМ по футболу 2018 года управляющая компания просто покрасила фасад, а со двора, видите, штукатурка осыпается. Напряжение у нас постоянно скачет - трансформаторная подстанция не рассчитана на современные электроприборы, - перечисляет проблемы старший по дому Сергей Маслаков. - Кровля ветхая, верхние этажи заливало. Когда сняли старый слой на крыше, рабочие чуть не провалились вниз, настолько все сгнило. Вентиляционный канал тронули - вся кирпичная кладка развалилась.
По графику дом стоял в очереди на капремонт аж в 2041 году. Люди испугались, что он просто столько не выдержит, и выбрали актив, который постарался ускорить процесс. Им повезло - попали в эксперимент по капремонту жилых объектов культурного наследия (ОКН). Инициаторами пилотного проекта выступили министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области, управление охраны ОКН и администрация Екатеринбурга, оператором назначили региональный фонд капремонта.
Дефицит кадров
Выбрали пять памятников: на Баумана, 2, Ленина, 29, Пушкина, 14, 8 Марта, 2 и Физкультурников, 30. Планировалось на них отработать всю схему согласования и прохождения экспертиз, провести проектирование в 2021-м, а в 2022-м выйти на площадки, но проведение общих собраний собственников выпало на разгар самоизоляции и сроки аукционов сместились.
Возникла проблема и с кадрами, в частности, проектантов нашли только в Новосибирске. Некоторое время они просто жили на объекте, облазили все подвалы и чердаки, теперь правки, если нужно, вносят в документацию дистанционно. Подрядчиков, имеющих лицензию Минкультуры РФ на реставрацию, - на Среднем Урале по пальцам пересчитать: если на обычные торги по капремонту заявляются десятки компаний, то здесь с трудом набрали нужное количество для обеспечения ценовой конкуренции.
- Состояние здания "Зари" удручающее, - оценивает фронт работ Вячеслав Труханов, представитель подрядчика. - Но это нас не пугает: за спиной участие в реставрации Екатеринбургского театра оперы и балета, кукольного театра, первого Дома Советов на Ленина 32/34, дома Севастьянова, правда, жилой ОКН у нас первый. Предмет охраны - архитектурный облик фасада: лепнина, декор (шишки на парапете, гербы, подвески-брошки, обналичка окон, фрески на торцах). Что сохранилось - отреставрируем, что утрачено - отольем заново.
Лицевой фасад закрыт строительными лесами и сеткой: старую штукатурку уже успели снять, сейчас обрабатывают грунтовкой глубокого проникновения, затем - шпаклевка и выравнивание. На объекте занято 7 бригад - 30-35 человек: меняют чердачные деревянные перекрытия, штробят стены подъездов под новую проводку. Кроме того, предстоит обновить сантехнику в квартирах: в обычный капремонт это не входит, но в доме устаревшая нижняя разводка. По контракту работы должны завершить к концу года. Реставраторы вовлечены в процесс с первого дня, дают рекомендации.
- Шумно? Когда долбили, уходила гулять, а вообще рабочие вежливые, аккуратные. В молодости нас отправляли на строительство, поэтому я знаю, что это такое. Надо - значит надо, - не пугается старожил 84-летняя Вера Евгеньевна.
24 рубля вместо 14
Изначально хотели разделить работы на две части: то, что не относится к предмету охраны, например инженерные сети, заменить по обычным расценкам капремонта, а вот на обновление крыши и фасада привлечь финансирование со стороны. Но никакая программа на уровне города или области так и не родилась, сборов по дому за 30 лет не хватило, поэтому собственники проголосовали увеличить взносы до 24 рублей 28 копеек за метр (в 2023 году для всего региона действует ставка 14 рублей 81 копейка). Причем платить придется больше 20 лет. Не всем жильцам, конечно, понравилось, хотя за высказалось 72 процента, то есть даже больше обязательных двух третей.
- Если раньше я отдавал за трехкомнатную около 900 рублей в месяц, то сейчас - почти 2000. Некоторые пожилые жильцы стали возмущаться: "Да зачем нам это надо?" - "Балки обрушатся, вас завалит!" - "Умрем - и черт с ним", - говорят. Или: "А вы как-нибудь замените, ничего не ломая". Я их отчасти понимаю: меня спасает льгота по квартплате как инвалиду войны, 50 процентов возвращают. А если человек одинокий и не льготник? С другой стороны, перекрытия нельзя менять кусками - только целиком, - рассуждает Сергей Маслаков.
С соседями помоложе тоже возникают вопросы, признается старший по дому. Например, один категорически отказался снимать натяжной потолок в комнате. Люди, когда голосуют, иногда не совсем понимают, что им предстоит. Кто-то подписывает протокол, не вчитываясь. Активу следует готовиться к таким вещам, сохранять все акты отказов впустить в квартиру и бюллетени.
- Подрядчик не обязан ходить и упрашивать хозяев обеспечить доступ. Функция УК - вести переговоры, объяснять, почему это важно технологически. Но очень редко кто так поступает, хотя заинтересованность коммунальщиков прямая: мало отремонтировать - надо потом еще правильно эксплуатировать. Допустим, если зимой очищать двор от сугробов, снег не разрушит цоколь и отмостки, - комментирует начальник производственно-технического отдела фонда капремонта Светлана Олексина.
Смеются над расценками
По словам директора фонда Станислава Суханова, главная трудность, с которой столкнулся пилотный проект, - высокая стоимость работ и особые требования к их проведению. Чтобы сделать жизненно необходимое и вместе с тем обеспечить возврат средств в общий котел, собственники трех зданий из пяти на общем собрании приняли решение повысить размер взноса. В итоге в доме на Ленина, 29 сумма увеличилась до 21,01 рубля за метр в месяц, на Пушкина, 14 - до 33,64 рубля. Наибольшие затраты приходятся на историко-культурную экспертизу и разработку научно-проектной документации. Так, за здание в 7,5 тысячи квадратных метров заплатили 3,7 миллиона рублей - в 5-7 раз больше, чем за обычное аналогичной площади.
Спрашиваю: почему не позвали подрядчиков из Москвы, Петербурга, где ОКН намного больше, может, и услуги дешевле?
- Что вы, над нашими расценками они просто смеются, - машет рукой Труханов.
Несмотря на все сложности жизни в памятнике, люди покидать его не хотят. Говорят, даже если и возникала раньше мысль переехать в новостройку, как подумаешь: тут у тебя потолки 3,10, соседей не слышно, трехкомнатные квартиры по 80-90 метров - простор и объем. А там что?
- Мы застрельщики, когда технологию капремонта отработают, другим будет попроще, - надеется Сергей Маслаков.