Эксперты Росреестра по РТ объяснили, можно ли строить дом на маленьком участке

Независимо от того, каким - жарким или холодным - окажется лето, оно всегда подогревает интерес граждан к вопросам оформления недвижимости.

Стоит ли вносить изменения в документы на жилой дом, если он фактически является садовым и не годится для проживания? Можно ли затевать стройку на маленьком участке? Что делать, если земля в собственности, а построенное на ней здание - нет? На эти и другие вопросы отвечают эксперты Управления Росреестра по РТ.

У меня есть небольшой дачный дом, который в свое время был оформлен как жилой. Но фактически он является садовым и жить в нем нельзя. Как внести изменения в документы?

Муслима Асылгараева, Набережные Челны

- Изменение статуса строения с "жилого" на "нежилое" осуществляется на основании акта уполномоченного органа местного самоуправления. Поэтому, перед тем как подать в МФЦ документы для внесения изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), собственнику необходимо обратиться в Исполнительный комитет для получения соответствующего разрешения.

В 90-е годы купили дачу. Земельный участок зарегистрирован, а садовый домик - нет. Как его оформить?

Елизаровы, Елабуга

- Вначале нужно удостовериться, действительно ли отсутствует ранее возникшее право (до 2000 года) на данную недвижимость. Такая информация есть в Бюро технической инвентаризации. Также следует убедиться в том, что садовый дом не стоит на кадастровом учете.

Если на него есть технический паспорт и он получен до 1 января 2013 года, можно обратиться за постановкой на государственный кадастровый учет как ранее учтенного объекта. При отсутствии каких-либо документов на садовый дом собственник земельного участка, на котором расположен этот объект недвижимости, вправе обратиться за кадастровым учетом и регистрацией права. К заявлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером, а также уплатить госпошлину в размере 350 рублей.

Напомним, решение о том, что провести учетно-регистрационные действия возможно, государственный регистратор принимает только после проведения правовой экспертизы всех документов, поданных в установленном законом порядке.

Наш земельный участок площадью 500 квадратных метров состоит на кадастровом учете. Можем ли мы построить жилой дом, а затем оформить его в собственность?

Наталья Антонова, Казань

- Несоответствие площади участка актуальным требованиям к минимальным и максимальным размерам земельного участка не является препятствием для постановки дома на учет. Это осуществляется в уведомительном или в упрощенном порядке. Однако, прежде чем затевать стройку, стоит запросить градостроительный план земельного участка и проверить, нет ли каких-либо запретов и ограничений на возведение индивидуального дома на данной территории.

В нашем садоводческом товариществе прошли комплексные кадастровые работы. С полученными результатами я категорически не согласна. Можно ли мне самой повторно уточнить границы своего земельного участка на основании межевого плана?

Самира Иштуганова, Казань

- После проведения комплексных кадастровых работ собственник вправе подать заявление с приложенным межевым планом с целью исправления реестровой ошибки, а также в дальнейшем осуществить образование новых участков путем их раздела, объединения или перераспределения.

У меня в собственности два смежных земельных участка в садоводческом товариществе. Как мне их объединить?

Рашид Раззаков, Нижнекамск

- Чтобы объединить прошедшие государственный кадастровый учет в связи с уточнением границ и площади земельные участки, которые расположены в одном садоводческом товариществе и имеют смежную границу, потребуется помощь кадастрового инженера. Необходимо, чтобы он подготовил межевой план. Образуемый участок должен соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам, установленным Правилами землепользования и застройки. С заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации прав собственникам объектов можно обратиться в любой филиал Многофункционального центра.

Чек-лист для дачников

Что нужно знать каждому, кто собирается оформить в собственность садовые участки и расположенные на них жилые дома, бани, гаражи? Специалисты Управления Росреестра по РТ составили ТОП-10 универсальных рекомендаций, которые помогут сориентироваться обладателям такой недвижимости.

1 При оформлении недвижимости в упрощенном порядке, то есть по "дачной амнистии", зарегистрировать право собственности на жилые и садовые дома, индивидуальные гаражи, хозяйственные блоки, бани и другие постройки вспомогательного назначения можно без получения какой-либо разрешительной документации.

2 При оформлении объектов капитального строительства, в том числе жилых и садовых домов, воспользоваться "дачной амнистией" можно только до 1 марта 2031 года. Что касается земельных участков, подпадающих под упрощенный порядок регистрации прав (а это, в частности, участки для садоводства, строительства индивидуального жилья и индивидуальных гаражей), то для них "дачная амнистия" бессрочна.

3 Если на руках нет никаких правоустанавливающих документов ни на землю, ни на жилой дом, за их оформлением нужно обратиться в администрацию района по месту нахождения участка. Главное, чтобы объекты недвижимости соответствовали установленным законом критериям.

4 "Дачная амнистия" распространяется на объекты недвижимости, которые расположены на земельных участках, предоставленных для садоводства, индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или с целью строительства гаража для собственных нужд.

5 Прежде чем начинать строительство садового или жилого дома, необходимо выяснить, в какой территориальной зоне расположен ваш земельный участок и есть ли ограничения, какие параметры установлены для тех или иных объектов. Для этого можно обратиться в орган местного самоуправления (в Казани это Управление архитектуры и градостроительства) и запросить данные из информационной системы о градостроительной деятельности. Кроме того, стоит заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости, которая содержит сведения обо всех зонах с особыми условиями использования территорий, внесенных в ЕГРН.

6 Возводимые жилые и садовые дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то есть быть не выше 20 метров, иметь не более трех надземных этажей, состоять из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием граждан.

Кроме того, данные объекты недвижимости должны соответствовать всем параметрам, установленным Правилами землепользования и застройки муниципального образования, на территории которого они расположены, а также виду разрешенного использования участка, площади застройки, отступам от границ соседних участков и т.д.

7 На земельном, в том числе садовом, участке нельзя возводить жилой дом, если его строительство не предусмотрено градостроительным регламентом. Нормы минимальных и максимальных размеров участков определяются земельным и градостроительным законодательством. В настоящее время в большинстве поселений Татарстана установлен минимальный размер земельного участка под ИЖС - десять соток.

8 До 1 марта 2031 года граждане вправе воспользоваться бесплатной приватизацией садовых участков. О ней речь идет в тех случаях, когда земельный участок принадлежит государству и у человека из документов есть только членская книжка садовода. Получить землю у органа местного самоуправления без торгов могут члены садоводческих и огороднических товариществ, созданных до 1 января 2019 года.

9 Чтобы признать садовый дом жилым, необходимо обратиться в исполком по месту нахождения строения. Вместе с заявлением туда необходимо представить правоустанавливающий документ на садовый дом, заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям надежности и безопасности. В случае если объект недвижимости обременен правами третьих лиц, потребуется еще и их нотариально удостоверенное согласие.

10 Срок регистрации бытовой недвижимости по "дачной амнистии" и бесплатной приватизации составляет пять рабочих дней, при подаче документов в электронном виде - три рабочих дня. Размер госпошлины - 350 рублей.