Поделиться
"РГ" обратилась за комментариями в СПб ГБУ "Кадастровая оценка". Начальник юридического отдела Ирина Гинева сообщила, что работы по определению кадастровой стоимости проводятся на основании приказа комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 18 июня 2019 года №113-п. То есть говорить о какой-то неожиданной переоценке жилья не приходится. Всего процесс коснется более 3,4 миллиона объектов, в том числе свыше 2,6 миллиона жилых помещений.
В этом году ГКО проводится по новым методическим указаниям, утвержденным приказом Росреестра. Главные опасения владельцев квартир связаны с тем, что кадастровая стоимость жилья может разойтись с рыночной. Последняя складывается из целого ряда факторов. Например, сервисы по продаже недвижимости учитывают при ее оценке расположение, близость к метро, наличие инфраструктуры, год постройки дома и материал стен, этаж, площадь квартиры и стоимость аналогичного жилья. А что берут в расчет при ГКО?
- В соответствии с действующими методическими указаниями кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации, а также других данных, связанных с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, - отметил директор СПб ГБУ "Кадастровая оценка" Сергей Грибовский. - При этом для оценки квартир используется сравнительный подход, основанный на сравнении цен сделок и предложений по аналогичным объектам. Модели определения кадастровой стоимости сформированы по ценам рынка недвижимости Санкт-Петербурга, существовавшим на конец 2022 года.
Кроме того, сейчас используются дополнительные параметры оценки, позволяющие подобрать более точные объекты-аналоги. В 2018 году применяли расчетную величину строительного объема здания, которая часто не совпадала с фактической. С тех пор благодаря сбору дополнительной информации этот показатель стал ближе к реальности. Изменились и модели расчета физического износа зданий - прежние формулы часто приводили к искажению этой величины.
Для ГКО-2023 весь квартирный рынок поделили на три сегмента: типовое жилье, современное жилье и жилье повышенного качества, отмечает Сергей Грибовский. В основе деления - год строительства, архитектура, несущие конструкции, объемно-планировочные решения, инфраструктура дома, наличие паркинга и другие параметры. Для каждого сегмента используют отдельный набор ценообразующих факторов, а в 2018-м все жилье оценивали одинаково. Кроме того, учитывается рост цен на строительство домов и готовую недвижимость, произошедший за четыре года.
Всю работу планируют завершить к середине июля 2023 года. Проект отчета с результатами направят в Росреестр для проверки. Затем его разместят в Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра, а также на портале СПб ГБУ "Кадастровая оценка".
Ознакомиться с проектом отчета и подать к нему замечания можно будет в течение 30 дней. Информацию о том, как это сделать, также разместят на сайте "Кадастровой оценки". Проект отчета скорректируют с учетом полученных замечаний и согласуют с Росреестром. Только потом его утвердит комитет имущественных отношений города.
Но оспорить оценку своей квартиры и после этого будет еще не поздно.
- Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в течение всего времени, пока они затрагивают права или обязанности заинтересованных лиц, - подчеркивает заместитель начальника управления по работе с заявителями СПб ГБУ "Кадастровая оценка" Светлана Найденова. - Это можно сделать в комиссии по оспариванию при комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга или в городском суде. Действующее законодательство также предусматривает возможность уточнения кадастровой стоимости во внесудебном порядке.
Если собственник сочтет, что докущена ошибка, ему надо будет обратиться в СПб ГБУ "Кадастровая оценка" с заявлением об исправлении и подтверждающими документами. По итогам рассмотрения примут решение либо о пересчете кадастровой стоимости, либо об отказе в этом, если наличие ошибки не подтвердится.
Если же владелец не согласится с оценкой, но при этом не будет уверен, что ее определили неверно, он сможет обратиться в ведомство за разъяснениями. В этом случае расчет кадастровой стоимости также проверят на наличие ошибок. В случае их выявления ее пересчитают.
- Определение кадастровой стоимости в рамках ГКО проводится методами массовой оценки, не позволяющими учесть индивидуальные особенности каждого объекта. Но это можно сделать в рамках индивидуальной оценки его рыночной стоимости в ходе оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде, - резюмировала Светлана Найденова.