От момента покупки квартиры в новостройке до заселения, как правило, проходит несколько лет. И иногда за это время покупатели понимают, что ошиблись с выбором - качество жилья их уже не устраивает. Например, оказывается, что в домах этого застройщика быстро появляется плесень, или, к примеру, неэффективно работает электроотопление, поскольку в районе часто отключают свет. Может ли ипотечник в этом случае отказаться от жилья и от кредита?
Такой тенденции на рынке не наблюдается, отметили в "Совкомбанке", "Россельхозбанке" и "Росбанке". При этом в "Совкомбанке" уточнили, что в случае, если застройщик и покупатель приняли решение расторгнуть договор, заемщик оплачивает банку проценты за фактическое время пользования денежными средствами.
Нужно учитывать, что договор ипотеки и договор о долевом участии - два разных договора, в которых участвуют разные стороны, отмечает председатель коллегии адвокатов Москвы "Адвокатъ" Андрей Мисаров. Банк не является стороной договора покупки недвижимости, как и застройщик не является стороной по договору ипотеки, пусть даже все документы покупатель зачастую оформляет в одном месте - офисе застройщика. Отказ человека от исполнения одного из договоров или его расторжение не влечет одновременного прекращения другого договора.
Если человек отказывается от договора приобретения недвижимости, то он получает возможность вернуть недвижимость продавцу и взыскивать с него понесенные убытки. При этом ипотечный договор продолжает действовать, и заемщик обязан выполнять все ранее принятые обязательства по погашению кредита с процентами. Более того, банк в этом случае, как правило, получает возможность также расторгнуть договор ипотеки и потребовать досрочную выплату кредита из-за нарушения одного из положений кредитного договора (наличие недвижимости или прав по договору долевого участия, которые передаются в залог банку).
Закон позволяет покупателю в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, отмечает Мисаров. Однако только в случае существенного нарушения требований к качеству квартиры или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок. Если стороны не смогли договориться, этот вопрос решается в суде. Вопрос "существенности" будет определяться судом с помощью экспертов. Такие недостатки должны быть достаточными для признания жилого помещения непригодным для проживания без их устранения, а их устранение - приводить к значительному удорожанию квартиры, добавляет эксперт.
По существующей судебной практике покупатель, правомерно отказавшийся от исполнения договора ДДУ и от передаваемой квартиры, имеет право взыскать с застройщика все убытки, в которые входят и проценты по ипотечному кредиту. На практике реализация такого отказа весьма сложна, так как требует профессионального подхода и учета многих, в том числе временных факторов, отмечает эксперт.
"Нужно учитывать статус застройщика, его активы, обязательства. На сегодня, несмотря на общий бренд в рекламе, многие застройщики в целях исключения рисков предпочитают под каждый строительный объект создавать отдельное юридическое лицо, на котором может не остаться активов на момент окончания ваших судебных споров с застройщиком. Известно, что выиграть спор в суде еще не означает возможность исполнить вынесенное в вашу пользу решение суда. Нельзя исключать в том числе банкротство застройщика", - обращает внимание Мисаров.
"Возможно, существует вариант, когда заемщику удастся договориться с банком о прекращении обязательств перед ним посредством передачи ему заложенной квартиры. Данный вариант сработает, когда стоимость квартиры превышает обязательства заемщика перед банком на момент ее передачи (начальный взнос своими денежными средствами имел значительный размер). Но наиболее частый случай - когда банк обращает взыскание на заложенную квартиру для погашения долгов из цены реализации квартиры на торгах. Как правило, стоимость реализуемых квартир должников на торгах ниже стоимости аналогичных предложений, реализуемых вне рамок взыскания с должником. Существует значительная вероятность продажи квартиры по цене, которая не покроет долг перед банком. Заемщику после реализации квартиры придется еще погашать остаток долга перед банком", - рассказывает Мисаров.
Если заемщик решил расстаться с ипотечной квартирой для погашения долгов перед банком, лучше продавать ее самостоятельно, не прекращая вносить ипотечные платежи, отмечает эксперт. При этом для продажи ипотечной квартиры потребуется согласие банка, а договор будет содержать условие о направлении в пользу банка суммы, достаточной для закрытия долга перед ним. В этом случае банк предоставит такое согласие.
Многочисленной правоприменительной практикой установлено, что прекращение договоров участия в долевом строительстве не влечет прекращения ипотечного обременения, говорит завфилиалом "Адвокатская консультация № 71" Межреспубликанской коллегии адвокатов (Москва) Януара Вольвач. И отказаться от ипотеки в одностороннем порядке не получится. Во внесудебном порядке это возможно только на основании соглашения с банком. Но здесь необходимо учитывать, что банк как разумный кредитор может согласиться на уступки только при удовлетворении его требований.
Возможен такой способ действий для прекращения ипотеки, отмечает Вольвач. При наличии оснований для расторжения договора долевого участия обратиться к застройщику с уведомлением, указав в нем на необходимость возврата денежных средств. Если застройщик не против расторжения договора, в соглашении нужно указать размер денежных средств, подлежащих возврату, и условие об обязанности застройщика перечислить банку задолженности заемщика перед банком. Одновременно следует обратиться в банк с заявлением, в котором вы уведомляете об отказе от исполнения ДДУ, и о досрочном погашении кредита.
Банк предоставит полный и точный расчет суммы итоговой задолженности. Перед непосредственным внесением заемщиком или застройщиком суммы итоговой задолженность, подаётся заявление на досрочный платеж по кредиту.
На основании ответа застройщика об удовлетворении требований по возврату денежных средств необходимо согласовать с банком условия трёхстороннего соглашения о расторжении ДДУ, с обязательным включением в него условия о согласии банка на отчуждение объекта залога - квартиры. В соответствии с соглашением ДДУ расторгается с согласия банка.
После оплаты банку задолженности по ипотеке необходимо подать заявление в банк о расторжении договора ипотечного кредитования и закрытии счетов в банке. Кроме того, необходимо потребовать обращения банка в Росреестр с целью погашения регистрационной записи об ипотеке и снятии обременения с объекта недвижимости.
Если же застройщик игнорирует уведомление об отказе или отказывает в возврате средств, придется обращаться в суд.
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве весьма вероятно, что заемщик не сможет возместить расходы по открытию и обслуживанию ипотечного кредита, на страхование объекта и заемщика, оплату услуг оценщика, комиссий (за рассмотрение заявки, выдачу кредита, перевод денежных средств и т.д.).
В случае отказа от приемки квартиры платить по ипотеке все равно придется, подчеркивает адвокат,, партнер компании "Правовая группа" Владимир Шалаев. По общему правилу перевыставить проценты по ипотеке на застройщика не получится, считает он.