25.07.2023 10:52
    Поделиться

    Компании малоэтажного строительства начнут работать по эскроу-счетам

    Законопроект об использовании механизма эскроу для строительства частных домов, подготовленный Минстроем России, прошел стадию общественного обсуждения. К будущей весне, началу нового строительного сезона, застройщики должны начать работать по новым правилам.

    Опрошенные эксперты положительно оценивают влияние будущего закона на строительный рынок загородной недвижимости. Профессионалы переживали подобное четыре года назад, когда вводились эскроу-счета для многоэтажного строительства. Тогда впервые средства физических лиц, вкладываемые в приобретение жилья, стали отправляться не на счета застройщика, а в банки. Строительная компания получала их уже только после ввода новостройки в эксплуатацию.

    - Инициатива законодателей относительно эскроу-счетов для ИЖС хороша в первую очередь для покупателей такой недвижимости, - считает председатель правлений Ассоциаций "СРО "Объединенные производители строительных работ", "СРО "Объединенные разработчики проектной документации" Сергей Зайцев. - Данный механизм сразу снимает все вопросы с обманутыми дольщиками, без которых загородное домостроение тоже не обошлось. Как показала практика, это достаточно качественная защита покупателей. Но с другой стороны, для ряда застройщиков необходимость введения эскроу-счетов может повлечь за собой весомые сложности.

    Это объясняется существующей структурой ценообразования и финансовой политики. Сегодня ИЖС с самого начала ведется с привлечением средств покупателя-дольщика. Застройщик, как правило, может финансово вложиться только на начальном этапе - в межевание, расчистку участка, заведение туда необходимых коммуникаций - электричества, воды. А дальше нужны средства непосредственно на строительство объекта. И значительные, если речь идет об элитном жилье.

    По мнению директора компании "Акт-Стрим" Виталия Шилова, на малых компаниях нововведение скажется особенно неблагоприятно и малый бизнес будет вынужден вообще покинуть рынок, оставив специалистов без работы.

    - Наша компания часто строит в рассрочку, - поясняет он. - Система рассрочки индивидуальна и подстраивается под финансовые возможности как конкретного заказчика, так и наши собственные. К тому же многие частные лица финансируют строительство лишь весной и летом. И, например, на 1 июня у нашей компании было пять должников по рассрочке.

    По мнению части экспертов, чтобы выжить, "малышам" придется либо объединяться, либо вливаться в более крупный холдинг. Но практики уверены, что объединение представителей малого строительного бизнеса, когда одна компания занимается проектированием, другая - деревянным строительством, третья - монолитом, четвертая - электричеством и так далее, выглядит заманчиво только на бумаге.

    - Весь мой опыт в строительном бизнесе показывает, что такое объединение невозможно, - говорит Виталий Шилов. - Каждый участник рынка стремится работать на себя. Бизнес не может объединиться, возможно лишь поглощение одной компании другой. Выживают лишь предприятия широкого профиля, которые способны подстраиваться под постоянно изменяющийся спрос.

    Сегодня строительство с самого начала ведется с привлечением средств покупателя-дольщика

    Он считает, что система введения эскроу-счетов для малоэтажного строительства требует предварительного тестирования и детальной проработки совместно с представителями малых и средних компаний. Кроме того, эксперты считают, что необходимо заранее разработать гибкую систему, в рамках которой банки предоставляли бы кредиты под льготные проценты - как заказчикам, так и подрядчикам. А также обсудить варианты ипотечного кредитования с учетом сезонности проведения работ.

    Если этого не сделать, то укрупнение строительных компаний будет неизбежно. И, кроме формирования высоких стандартов качества, это может привести к росту цен на рынке малоэтажного домостроения.

    Но в целом, по мнению Сергея Зайцева, предстоящие изменения могут оздоровить рынок и послужить хорошим толчком для его дальнейшего развития.

    Прямая речь

    Иван Дзержинский, директор архитектурного бюро "Конструктив":

    - Введение эскроу-счетов, конечно, изменит взаимоотношения "заказчик - подрядчик". Сейчас нередко заказчик сталкивается с неверной оценкой строительства в целом. Дело в том, что типовых проектов для ИЖС на рынке практически нет. Индивидуальная же разработка рабочего проекта в том объеме, который позже приводит к формированию смет, заказчику кажется излишне высокой.

    Нередко подрядчику приходится "укрывать" эту стоимость в объеме строительных работ, чтобы нивелировать психологически травмирующий эффект. Таким образом, "люфт" в расходах появляется уже на начальной стадии работы. И эта проблема носит двусторонний характер. С обеих сторон может формироваться недооценка либо переоценка ситуации. Как итог - проблемы с финансированием, недовольство результатом.

    Введение системы эскроу-счетов подразумевает полную оценку всех работ по строительству, включая стадию проектирования, что позволит избежать спорных моментов. Далее можно ожидать выработку базы унифицированных проектных решений, которая не только позволит быстро оценивать затраты на строительство, но и снизит его общую стоимость - ведь создавать дорогостоящий индивидуальный проект в большинстве случаев уже не потребуется.

    Поделиться