Верховный суд разъяснил особенности права собственности на чердачные помещения

Необычное, но крайне актуальное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда изучил материалы гражданского спора о чердаке одного многоэтажного дома, который превратили во вполне благоустроенные квартиры и поселили там людей. Ну а спустя несколько лет решили, что надо вернуть чердак в изначальное состояние.

Эксперты в этой связи заявляют, что такая ситуация не является редкостью - чердаки в многоэтажных домах во что только не превращаются - от дополнительного жилья, как в нашем случае, до спортивных залов, служебных складов, мансард с зимними садами и прочих дополнительных помещений.

В нашем случае при строительстве многоэтажного дома в Сочи застройщик не включил в состав общего имущества так называемый технический этаж. Помещения в нем передали инвесторам. И семь лет назад их купила одна гражданка.

После покупки эта гражданка их отремонтировала и обустроила там изолированные благоустроенные квартиры.

В глухих стенах дома она сделала окна, а в комнатах - спальни и кухни. Потом она провела туда электрическое отопление, водопровод и канализацию. Вышло все вполне уютно.

Наша героиня использовала эти помещения для временного проживания людей. Проще говоря - обустроила нечто вроде гостиницы.

Но довольно быстро выяснилось, что в результате реконструкции собственница нарушила систему вентиляции всего здания. Начались скандалы, которые к решению проблемы не привели и в итоге закончились судебными исками к этой гражданке. Споры первым заметил портал Право ru.

Спустя четыре года ТСЖ обратилось в суд с иском к нашей героине. ТСЖ захотело обязать ее привести помещения в первоначальное состояние. То есть убрать квартиры и сделать вместо них то, что было, - чердак.

Суд это требование товарищества собственников жилья удовлетворил. Позже такое решение поддержала кассация.

Затем тринадцать собственников квартир в многоэтажном доме обратились с иском к этой гражданке, чтобы признать ее право собственности отсутствующим и "истребовать помещения из ее владения".

Жильцы многоквартирного дома попросили суд назначить экспертизу, чтобы определить назначение помещений и выяснить, какие коммуникации там находятся.

Но соседям собственницы помещений на чердаке не повезло. Суд отказал в ходатайстве, а потом не удовлетворил и сам иск. Две судебные инстанции с этим решением согласились.

Местные суды, аргументируя такое решение, заявили вот что: гражданка купила активы по договорам, которые на текущий момент не аннулированы. Собственники квартир, которые пошли в суд, хозяевами спорных помещений не значатся, поэтому их требования нельзя удовлетворить.

А еще местные суды сказали, что технический этаж нельзя расценивать как общее имущество, так как еще во время строительства дома помещения там квалифицировались как самостоятельные объекты недвижимости. Им даже присвоили индивидуальные кадастровые номера.

Вот в таком виде этот спор о бывшем чердаке дошел до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

По мнению ВС, юридически значимым будет то, какую функцию выполняет нежилое помещение и предназначено ли оно для обслуживания квартир

Там дело изучили и высказали следующую позицию*.

Во-первых, ВС обратил внимание на то, что суд обязал собственницу чердака вернуть помещение в прежнее состояние, чего она так и не сделала. Причем нижестоящие инстанции не учли это обстоятельство при рассмотрении дела.

Еще Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что в первой судебной инстанции представитель ТСЖ просил назначить строительно-техническую экспертизу.

ВС заметил, что первая инстанция отказала в назначении экспертизы, не объяснив причин и формально указав на затягивание процесса.

Хотя в подобных делах юридически значимым будет то, какую функцию выполняет нежилое помещение и предназначено ли оно для обслуживания квартир. Без этого нельзя правильно разрешить этот спор, посчитал ВС.

В итоге Верховный суд отменил все прежние решения и вернул дело, чтобы его рассмотрели заново.

Юристы уверяют, что подобные споры достаточно часто встречаются в судебной практике. И в таких делах важно определить функциональное назначение спорной недвижимости.

Так, в похожем деле удалось доказать, что в соответствии с проектной документацией нежилые помещения изначально не предназначались для общедомового имущества. Поэтому суды отказали ТСЖ, которое пыталось признать отсутствующими права собственности на объект.

Две инстанции заняли сторону собственника, хотя в помещении установлено оборудование для обслуживания всего дома.

*Определение Верховного суда РФ N 18-КГ22-141-К4.