На 1 июля общая ипотечная нагрузка жителей региона составила 474 миллиарда рублей. Для сравнения: в соседней Челябинской области, где население меньше лишь в 1,2 раза, задолженность отличается вдвое - 286 миллиардов. В 2023 году банки выдали свердловчанам 31 тысячу займов на 97 миллиардов рублей, в том числе на новые квартиры было заключено 10 тысяч договоров на общую сумму 40 миллиардов рублей.
По словам начальника экономического управления Уральского ГУ Банка России Алексея Корикова, спрос на первичном рынке формируют в основном программы с господдержкой: льготная, семейная, для айтишников. К примеру, доля семейной ипотеки выросла с 50 до 60 процентов после того, как ее действие распространили на заемщиков с одним ребенком.
Средневзвешенные ставки в УрФО в первом полугодии колебались от 8,2 процента годовых в Тюменской области до 9,1 на Ямале. Последнее решение ЦБ явно вынудит банки ужесточить условия: проценты по жилищным кредитам могут вырасти на 1-1,5 пункта. Также их дополнительно повысят для клиентов, у которых первоначальный взнос меньше 30 процентов, а ежемесячные финансовые обязательства по отношению к доходам - свыше 60 процентов. К этому подталкивают макропруденциальные надбавки (требования к капиталу банков), вступающие в силу с 1 октября. Самые высокие установлены для долевого строительства. К примеру, человеку нужны деньги на квартиру в новом доме, сам он вносит всего 10 процентов суммы, а его долговая нагрузка равна 60-70 процентам - в этом случае ЦБ рекомендует надбавку 9,0. По мере увеличения первоначального взноса до 15-30 процентов "коэффициент риска" понижается до 1-1,5.
Фактически эти требования стимулируют банки гнаться не за количеством клиентов, а за их качеством. Вместе с тем никто не запрещает выдавать закредитованным заемщикам новые займы: финансовые учреждения сами принимают решение, рассчитывая коэффициент риска, поясняет Алексей Кориков. Сейчас половина договоров в России оформляется с первоначальным взносом до 20 процентов.
Можно предположить, что все это охладит спрос на ипотеку во втором полугодии, тем не менее полностью его не похоронит, ведь льготные программы продолжают действовать минимум до середины 2024 года, а цены относительно стабильны.
- На рынке мы видим и деньги участников СВО, и херсонские сертификаты, но не скажу, что это очень большая доля или сильный драйвер. Факторы, которые действительно влияют на количество сделок, - федеральные программы и понимание, что повышение ключевой ставки вынудит банки поднять проценты по кредитам, - комментирует ситуацию Валерия Козлова, президент Уральской палаты недвижимости. - Безусловно, рост ставки скажется на объемах, однако мы этого не боимся: есть успешный опыт рефинансирования в разрезе нескольких лет. Сейчас покупатели новостроек очень активны, как в 2021 году. В минувшем июле было зарегистрировано 2,5 тысячи договоров долевого участия. Кроме того, к 1 сентября правительство должно определиться с параметрами адресной поддержки семей с тремя детьми.
На середину 2023 года средняя цена квадрата на вторичном рынке Екатеринбурга достигла 108 тысяч рублей, на первичном - 125. За последние полгода они прибавили 8 и 2 процента соответственно, но очевидно: темпы замедлились - в 2020-2022 годах было плюс 28 и 37 процентов.
- Небольшой повышательный тренд до конца года сохранится, хотя резких скачков стоимости не ждем, - прогнозирует Валерия Козлова. - При этом разные виды жилья будут вести себя по-разному, я бы смотрела в разрезе районов, типов домов, планировок. На хрущевки, брежневки, "пентагоны" давали скидку и год назад, при этом 39 процентов вторичного предложения - объекты моложе 2011 года, то есть современные. На продажу выставлено 8-9 тысяч квартир от собственников и 51 тысяча лотов от застройщиков, но лишь 2,8 тысячи из них сданы в эксплуатацию.