1. Гасите кредит раньше срока

Возможность досрочно погасить любой кредит, включая ипотечный, есть у каждого заемщика. Главное - не забыть заранее уведомить об этом намерении банк.

Если досрочным платежом погасить лишь часть задолженности, а не закрыть кредит полностью, банк должен прислать новый график платежей.

Есть три стратегии погашения. После внесения платежей досрочно заемщик может попросить:

· Уменьшить общий срок выплаты кредита

В этом случае ежемесячный платеж остается прежним, но часть его, которая идет на оплату основного долга, будет увеличена, а процентная часть уменьшится. Именно такой вариант погашения более выгодный для минимизации общей переплаты по кредиту. На меньшую оставшуюся сумму долга начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

· Уменьшить размер платежа

Такой вариант позволит снизить ежемесячные расходы на оплату долга. Но при этом большая часть ежемесячного платежа пойдет на погашение процентов и только меньшая - на основной долг. Этот способ подойдет тем заемщикам, которым нужно снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Возможно, вы не уверены в своем месте работы или не знаете, насколько стабильны будут ваши источники дохода.

· Третий вариант - комбинированный: при регулярных досрочных платежах можно чередовать сокращение срока кредита и уменьшение ежемесячного платежа. Суммы, которые освободились в семейном бюджете после уменьшения ежемесячных платежей позволят со временем накопить сумму, которую можно направить на досрочный платеж и затем уменьшить срок кредита.

С первыми платежами по ипотеке заемщик выплачивает, в основном, проценты банку, а погашение основного долга начинается позже. Поэтому есть смысл снизить основной долг (тело кредита) как можно раньше, чтобы банк начислял меньше процентов на остаток и переплата снизилась. А вот если ипотека уже почти выплачена, то экономического смысла закрывать ее быстрее нет.

2. Рассчитайте, что выгоднее - аннуитетный или дифференцированный платеж

Большинство банков предлагает клиентам аннуитетную схему платежей: выплату долга в течение всего срока равными долями. Однако переплата в таком случае, как правило, больше, чем по дифференцированной схеме.

По дифференцированной схеме основной долг делится на равные доли и далее ежемесячно суммы выплат уменьшаются. Это возможно за счет равномерного уменьшения основного долга, что влечет и снижение суммы начисляемых процентов.

Что выгоднее? Все зависит от ситуации, отмечают эксперты. Если первое время есть возможность вносить значительные суммы, чтобы сэкономить на переплате, то подойдут дифференцированные платежи. Если же бюджет ограничен - лучше выбрать аннуитет.

В целом дифференцированный платеж выгоднее, чем аннуитетный. Правда, банков, работающих по такой схеме, меньше. Однако шансы получить одобрение ипотеки с дифференцированными платежами высоки, если у заемщика уже есть больше половины суммы стоимости жилья.

Выгоднее заплатить ипотеку быстрее, чем уменьшать ежемесячный платеж, настаивают эксперты. Поэтому самая оптимальная стратегия - еще в первой трети периода кредитования начать досрочно гасить задолженность. Таким образом можно ощутимо снизить переплаты по кредиту. Досрочное же погашение ближе к концу срока особенной выгоды не сулит.

3. Следите за ставками по ипотеке в других банках

"Даже если ипотека уже оформлена, продолжайте изучать процентные ставки и условия других банков, - советует руководитель Центра финансовой экспертизы Роскачества Ольга Вяльшина. - Когда найдете предложение с более выгодными условиями или более низкой процентной ставкой, то в первую очередь обратитесь в свой банк для согласования таких же оптимальных условий. Если ваш банк откажет в пересмотре условий, то подавайте заявление на рефинансирование в другой банк. Однако подавать заявление на рефинансирование целесообразно тогда, когда ставка у других банков ниже на 1,5-3%".