Как отразилось повышение ключевой ставки на первичном рынке жилья?

Антон Глушков: На сегодня, одновременно и к счастью, и к сожалению, более 80% ипотеки на первичном рынке - это льготный продукт. В этой связи изменения ключевой ставки не влияют на затраты населения, но отражаются на затратах бюджета.

Это нивелируется в общем объеме обслуживания кредитов, средний срок которых - почти 20 лет. Но в текущих затратах бюджета это огромная величина, которая беспокоит финансовый блок. Именно поэтому сейчас много разговоров и споров о влиянии льготной ипотеки на рост рынка и цен.

Отчасти, это, наверное, и правда, но вместе с тем то количество граждан, которое берет ипотеку - это тоже элемент доступности жилья. Доступность на первичном рынке сейчас очень высокая.

Но в последние годы доступность жилья снижалась.

Антон Глушков: Есть индекс доступности ипотеки - соотношение уровня зарплат с величиной, которая идет на обслуживание кредита. И если мы сравниваем 2022 год и 10 месяцев 2023 года, то уровень доступности у нас даже улучшился - за счет роста заработных плат. И в этом году нет такого роста цены квадратного метра, как в прошлые годы.

По официальным данным в 2023 году цены выросли на 15%. Не знаю, как это считают, но в регионах, которые я вижу, я не замечаю такого повышения на первичном рынке.

Насколько выросла себестоимость строительства из-за того, что поднялись ставки по проектному финансированию?

Антон Глушков: Подорожание кредитов для застройщиков гораздо меньше, чем изменения ключевой ставки.

Когда девелопер видит в кредитном договоре цифру около 18%, это его пугает. Еще год назад было 8-9%. Если механически умножить себестоимость строительства на 18%, то становится страшно.

Но цикл жилищного строительства в среднем составляет 20 месяцев - это парабола с ускорением. В начале затраты достаточно небольшие, потом они резко возрастают и за 2-3 месяца до ввода дома начинают снижаться. То есть когда низкий объем продаж на первой стадии строительства, у тебя и затраты не очень большие. Застройщик же берет не весь кредит сразу, а частями. А в дальнейшем он начинает наполнять счет эскроу - и ставка снижается.

То есть ставка в 18% - это не так уж страшно?

Антон Глушков: При таком стабильном спросе это не страшно. При высокой наполненности счетов эскроу ставка для застройщика сейчас 3-3,6%. А если эскроу в разы перекрывает затраты, она еще ниже.

Отрицательная?

Антон Глушков: Можно сказать и так. Есть крупные девелоперы, которые часть объектов финансируют за свой счет - выгоднее взять средства, которые у тебя есть, положить на эскроу-счет и выбирать этот кредит. Полгода назад такие примеры были. По большому счету ты кредитуешь банк. Для чего это нужно застройщику? Сегодня у него есть возможность строить, завтра ему надо начать этот дом продавать. И без проектного финансирования и механизмов счета эскроу это сделать будет невозможно. Поэтому некоторые таким образом страхуются. Особенно когда лот большой - 5-6 домов. На один дом у тебя средства есть, а на пять ты все равно будешь продавать.

Какой сейчас уровень прибыли у застройщиков?

Антон Глушков: То, что застройщики зарабатывают безумные деньги - это заблуждение. Средняя норма рентабельности у девелопера сегодня около 15%.

Но любой застройщик - как шагающий экскаватор. Ему надо постоянно не просто копать. Ему, чтобы копать, надо все время шагать. Поэтому основная задача - заработать прибыль, заканчивая один проект, чтобы хватило средств нырнуть в следующий. На старте для приобретения земельного участка нужно иметь примерно 15% собственных средств.

Прибыль, конечно же, тоже есть. Но она исчисляется даже не десятками процентов, а процентами. Все это выглядит достаточно успешно, потому что стоимость объекта очень большая. И 1% от миллиарда рублей - это все-таки хорошо. Это не 1% от 100 тысяч рублей. Именно поэтому происходит укрупнение рынка. Больше девелоперские компании не пошли еще в регионы, но массово начали изучать региональные рынки. Укрупнение бизнеса позитивно влияет на нормы рентабельности за счет увеличения объема. Отчасти тренд хорош и для потребителя.

Что будет с рынком после июля 2024 года, когда должна закончиться программа льготной ипотеки на новостройки?

Антон Глушков: Понятно, что ничего хорошего на первичном рынке не произойдет.

Любопытно смотреть, как сейчас ведут себя девелоперы. Вся их маркетинговая политика направлена на максимальное закрепление физлиц, чтобы те быстро заключили договора долевого участия по объектам, находящимся в низкой стадии готовности. Субсидирование процентной ставки от застройщика сегодня варьируется от степени готовности объекта - чем ближе дом к завершению, тем меньше готов доплачивать девелопер за ипотеку.

Дома, которые будут вводиться в 2024 году, однозначно найдут своих покупателей при таком спросе. А вот с объектами, которые будут вводиться позже, достаточно большой вопрос.

Как повлияет на рынок кластерная ипотека?

Антон Глушков: Кластерная ипотека - это подход, складывающийся из пяти показателей. Все регионы (причем не муниципалитеты, что, на мой взгляд, было бы правильнее) делятся на пять кластеров. Первый - это депрессивные регионы, у которых нет первичного строительства либо очень низкие объемы. А дальше идут четыре компиляции из двух показателей: высокое и низкое предложение и высокий и низкий спрос.

Критериев нет, что такое высокий, что такое низкий - это необъективные показатели. При этом надо как-то проранжировать все регионы. Хотя, на мой взгляд, ключевое слово - муниципалитеты. Потому что ситуация очень разная в областном центре и в сотне километров от него. Однако на муниципалитеты переходить пока не хотят, но говорят: давайте мы будем оценивать кластер не целиком как регион, а без центрального города.

В любом случае города-миллионники сразу отойдут в сторону, там будет все хорошо - есть и будет прирост населения, как правило, большая концентрация девелоперов. По большому счету, мне кажется, у нас будут города-миллионники, и "сельская ипотека" в кавычках, которая станет более глобальной.

Застройщики в преддверии перемен не останавливают новые проекты?

Антон Глушков: Повторю: застройщик - это шагающий экскаватор. Он не может просто так остановиться. Ему гораздо проще увеличивать объем, чем снижать.

В девелопменте работают специалисты объективно очень высокого уровня. Каждый девелопер обрастает своими подрядчиками. Если ты хочешь сохранить подрядчика, то должен закончить объект и перевести его на другой. Потому что если подрядчик сработается с кем-то другим, то переманивать его можно будет только одним способом - денежным. А это влечет повышение себестоимости. Поэтому ни один крупный девелопер не хочет прерывать эту цепочку.

На что они надеются?

Антон Глушков: Уровень обеспеченности населения квадратными метрами в нашей стране достаточно низкий, даже по сравнению со странами Восточной Европы, где он выше на 15%.

Поэтому, в принципе, если говорить об отложенном спросе, то в России он по-прежнему очень высокий. Но как создавать механизмы для того, чтобы этот спрос превращался в платежеспособный - это, не побоюсь этого слова, магия. До сих пор стройка чувствовала поддержку и видела, что эта магия работает.

Если на так называемых динамичных рынках спрос остынет, застройщики "переедут" туда, где льготная ипотека останется?

Антон Глушков: Думаю, что это несколько перераспределит ресурсы для того, чтобы у нас предложение на первичном рынке начало формироваться не только в областных центрах, но и в остальных городах.

Хорошо это или плохо? Любые потрясения для рынка плохи - это может привести к банкротству строительных компаний - и подрядчиков, и застройщиков.

У нас официально в стройке занято 6,5 млн населения, а если прибавить туда ЖКХ, производство стройматериалов, то это все 10 млн человек из 70 млн трудоспособного населения. Это большие процессы. При этом мы не обладаем такой мобильностью, чтобы сегодня при отсутствии подряда ты взял и всем коллективом поехал в какой-то регион.

В этой части очень интересен опыт турецких компаний - они единственные, кто поставил на конкурентную основу экспорт строительных услуг.

Наши строители поедут работать за границу?

Антон Глушков: Строительный комплекс из года в год наращивает темпы. Сейчас это уже конкурентная среда с хорошим оборудованием, с сильными коллективами.

Причем это касается как жилищного строительства, так и промышленного. Дороги, которые сейчас строятся, совершенно другого уровня и по качеству, и по безопасности, и по скоростному режиму.

Очень хороший уровень набран в метростроении.

Наши девелоперы уже едут в Дубай. Метрострой торгуется на предмет, чтобы поехать в Китай строить метро. При нынешнем курсе рубля наши дорожники и метростроители конкурентнее даже китайцев на международном рынке.

А рабочие из других стран на стройки перестали ехать из-за изменения курса рубля?

Антон Глушков: Пока страны СНГ были ориентированы исключительно на Россию, девальвация национальной валюты по большому счету не влияла. Сейчас на фоне азиатских массовых проектов - тот же Дубай, Корея - эти страны начали активно бороться за население. И не только в стройке, но и в промышленности.

Например, в Узбекистане уровень проникновения промышленности Южной Кореи гораздо выше, чем в России. И молодой узбек, в первую очередь, хочет работать в Корее либо на корейском предприятии на территории Узбекистана. А если уж не повезет, то в Россию поехать.

Наши стройки остались без рабочих?

Антон Глушков: Слава богу нет. Но есть крупные города, где идет строительство и есть возможность платить высокую заработную плату. И есть все остальное. И идет переток строителей в крупные города.

Кем можно закрыть нехватку рабочих?

Антон Глушков: Основной резерв стройки, на мой взгляд, - сельское население. В европейских странах доля сельского населения 5-7%. У нас - 15%. Тут этический вопрос - сколько нужно сельского населения?

Селяне идут в стройку?

Антон Глушков: Да. Сельское население очень трудолюбиво. Наверное, только селяне и идут на стройки, если мы иностранную рабочую силу в сторону отметаем. У нас процент выпускников среднего специального образования, которое попадает на стройплощадки - очень небольшой. Поэтому воспитание, профориентация - это тоже элемент увеличения числа российских строителей. Но эти меры не будут носить такого быстрого эффекта. Привлечение сельского населения - на мой взгляд, более системный шаг и более реальный.

На загородный рынок были распространены счета эскроу, развивается сельская ипотека. Крупные девелоперы пошли строить загородные поселки?

Антон Глушков: Пошли, но не девелоперы. Пошли подрядчики. Подрядчикам, которые выполняют несколько видов работ, не дает покоя слава девелопмента. Но входной билет в городской девелопмент очень высокий. А сельский девелопмент обладает гораздо более низким входным билетом и масштаб меньше, где-то свои оборотные средства.

Эксперты предлагают ввести инфраструктурный сбор для застройщиков, на который можно будет строить школы, детсады, поликлиники и другие социальные объекты. Как вы к этому относитесь?

Антон Глушков: В большей части субъектов при нынешнем объеме и высоком спросе экономика выдерживает транспортную нагрузку за счет девелопмента, а в городах-миллионниках еще и социальную нагрузку в виде детских садов. Строительство школ выдерживают только два столичных города.

Кроме того, тут появляются вопросы политические. Если в регионе появляется социальная рента, с каждого метра условно тысяча рублей направляется на социальное развитие. Это налагает дополнительные обязательства на местные власти. Ренту ты собираешь со всех застройщиков, которые работают на территории всего муниципалитета, а школу строишь одну. И почему именно здесь? Застройщик же не просто оброк несет, он предполагает, что школа будет возле его дома, он капитализирует свои земельные ресурсы. Вопрос сложный.