С начала века до 2018-2019 годов стоимость квадратного метра на первичном рынке в России была ниже, чем на вторичном, отмечают эксперты "Циан.Аналитики". Это воспринималось как премия за риск. Сначала переход на эскроу-счета, а затем и массовое применение льготной ипотеки привели к обратной закономерности. Сейчас локации, где "вторичка" дороже, скорее, исключение из правила.

Разница в ценах между вторичными и новыми квартирами в среднем по стране составляет 18%. Однако при этом учитывается и совсем старое и дешевое жилье в локациях, где новостроек в принципе нет. Если же брать конкретный регион или город, разница в ценах будет другой, отмечают аналитики. Так, в Астраханской области разница в ценах зашкаливает - "квадрат" в новостройках на 52% дороже, чем на вторичном рынке. В Пермском крае новостройки дороже на 42%, в Нижегородской области на 40%, в Коми на 36%. В Самарской, Костромской и Смоленской областях стоимость "квадрата" на обоих рынках сопоставима. А в 10% регионов вторичка все же дороже нового жилья - в Псковской области, Краснодарском и Ставропольском краях, республиках Чувашия и Марий Эл, а также в Севастополе (максимальная разница - в 19%).

Если же брать отдельные города, то среди крупных населенных пунктов максимальная разница в ценах - в Челябинске ("квадрат" в новостройках на 55% дороже, чем на вторичном рынке), Астрахани (48%), Набережных Челнах (34%). В среднем в 34 проанализированных городах новое жилье стоит на 13% дороже старого. Только в четырех городах "квадрат" на вторичном рынке дороже, чем на первичном - это Махачкала, Самара, Ставрополь и Севастополь. Разрыв в ценах составляет 10-19%.

В ближайшее время цены на первичном рынке продолжат увеличиваться на фоне высокого спроса, в то время как на вторичном рынке, скорее всего, перейдут к стагнации или даже начнут сокращаться за счет удорожания ипотеки, отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. В связи с этим многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия - "обменять" старую "вторичку" на квартиру в новом доме.

При желании просто переехать в новый дом с той же площадью квартиры покупатель, продав свою вторичку, должен добавить еще 13% от суммы (в крупном городе). Если же есть желание еще расширить жилплощадь хотя бы на четверть, то нужно подкопить ориентировочно около 40% стоимости прежнего жилья.

Уже примерно год многие покупатели делают выбор в пользу вторички, говорит руководитель офиса "Новослободское" ИНКОМ-Недвижимость Денис Васильев. При дешевых кредитах новостройки покупали именно из-за низкого первоначального взноса и низкого ежемесячного платежа, а уже к моменту переезда в новую квартиру продавали вторичку и этими деньгами гасили кредит, поясняет он. Сейчас первоначальный взнос повысился, первичка подорожала. Даже те программы, которые предлагают застройщики в партнерстве с банками (ипотека под 0,1% и так далее) не сильно меняют картину. При этом высокие ипотечные ставки на вторичное жилье не так критичны для альтернативных сделок, отмечает он. Когда требуется лишь доплата в 2-3 млн руб., люди все равно будут брать ипотеку на эту сумму в отсутствие других вариантов.

Сейчас на вторичном рынке ипотечные сделки часто проходят по старым ставкам - одобрение кредитов действует три месяца, отмечает директор ипотечного центра ГК МИЭЛЬ Юлия Ибрагимова. Однако поступают и новые заявки под одобрение кредитов со ставкой 14-15%. "Стоимость объектов на вторичном рынке достаточно комфортна, чтобы переходить из недвижимости в недвижимость, добирая разницу ипотечной суммой, с перспективой рефинансировать кредиты в будущем. Это разумнее, чем ждать следующего года, когда ставка может пойти вниз, а цены на недвижимость при этом вырастут", - считает Ибрагимова.

У первичного рынка все же есть свои преимущества, считает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. При покупке новостройки действуют льготные программы, девелоперы предлагают клиентам различные виды рассрочки, трейд-ин и другие инструменты, которых нет на вторичном рынке. Так что даже более дорогую квартиру в новостройке приобретать выгоднее, чем бюджетный вариант в старом доме, уверен эксперт. К тому же, покупка ликвидного первичного жилья - это надежная инвестиция, позволяющая рассчитывать, как минимум, на сбережение средств.