Дефицит складов в Екатеринбурге спровоцировал взлет арендных ставок

На днях портал Уралбизнесконсалтинг опубликовал, на первый взгляд, сенсационную новость: средняя стоимость квадратного метра складских помещений, выставленных на продажу в Екатеринбурге, за год снизилась на 38 процентов, до 7000 рублей. Арендная ставка при этом и вовсе обрушилась на 47 процентов, до 9000 рублей. Что произошло в 2023-м, если предыдущие несколько лет ставки только росли?

Коллеги ссылались на исследование "Авито Недвижимость".

- Этот ресурс делает анализ на основании статистики объявлений, там много маленьких помещений, но глобально рынок складской логистики они не формируют, - объяснил ситуацию "РГ" отраслевой эксперт Виталий Хиль. - Основной объем - крупные объекты площадью от нескольких тысяч квадратных метров. Они в статистику "Авито" зачастую не попадают, так как сделки по ним проходят вне этой площадки.

При этом эксперты солидарны в том, что спрос на склады растет. По данным портала, в продажах за год он увеличился в два раза, в аренде - на 38,5 процента.

Сейчас в Екатеринбурге строится и проектируется рекордный объем качественных складов классов "А" и "В" - почти миллион квадратных метров, рассказал Виталий Хиль. В 2023-м ввод прогнозируется на уровне 392 тысяч, тогда как в 2022-м было всего 130. Скачок связан с переносом завершения строительства ряда проектов 2022 года, а также с ростом спроса со стороны торговых сетей, e-commerce и дистрибьюторов при огромном дефиците - вакантны 0,03 процента площадей из 2,3 миллиона квадратных метров.

Из-за этого и ставки буквально рванули вверх. В 2022 году арендаторы платили по 450-640 рублей за квадрат (с НДС и операционными затратами), в конце весны 2023-го цифры достигали 710, а сегодня договоры заключают уже по цене 840-900 рублей, причем на объекты, которые еще только строятся!

По мнению эксперта, снизить стоимость аренды может только наличие свободных площадей, но пока их практически нет, да и на следующий год ряд проектов могут заморозить из-за заградительной ставки кредитования. Спекулятивных складов сегодня в Екатеринбурге строится гораздо меньше, чем build-to-suit (под конкретного заказчика или под себя): 381 и 581 тысяча квадратных метров соответственно. К примеру, окупаемость распределительного центра ретейлера - 3,5 года, но тот же склад в аренде вернет вложения за 8-10 лет. Именно поэтому объемы строительства такой недвижимости отстают от потребностей.

Еще одну особенность екатеринбургского рынка подметила Валерия Козлова, президент Уральской палаты недвижимости. Объекты низкого качества ("С", "D") зачастую находятся в более выгодном месте, в центральной части города, чем "А" и "В", включенные в состав производственных или логистических кластеров на окраине. Хотя они меньше по площади и не имеют современной инфраструктуры, арендаторы готовы платить высокую цену за "склады последней мили". Это объясняется потенциалом локации и коротким логистическим плечом.

Инвесторам, заинтересованным в покупке, эксперт советует заказывать глубокое изучение местного рынка у консалтинговых фирм: по объявлениям ориентироваться сложно, когда доля вакантных площадей стремится к нулю. Специалисты же анализируют реальную ситуацию и планы будущего строительства.