Эксперты назвали критерии удачных инвестиций в жилье
В Московской области за пять лет стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 114,8 процента, а средняя стоимость квартиры выросла на 89 процентов. Такие данные приводит "ИНКОМ-Недвижимость". В столице только за год цена квадратного метра выросла на пять процентов.
Однако это не означает, что для инвестиционных целей подойдет любое жилье. "На рынке "массмаркета" самым ликвидным продуктом всегда считались однокомнатные квартиры, - говорит член ассоциации AREA Виктор Садыгов. - На них выше спрос, а также наблюдается стабильный рост цен".
По мнению экспертов, инвестиционная недвижимость выгодна на первичном рынке. В этом случае возможно приобрести квартиру по довольно низкой цене до завершения строительства. Но важно обращать внимание на локацию, транспортную доступность и развитость инфраструктуры. Все эти факторы влияют на конечную стоимость жилья. Кроме того, в каждой новостройке всегда есть неликвидные квартиры, которые застройщик готов продать с хорошей скидкой.
По подсчетам "ИНКОМ-Недвижимость", 17 процентов квартир на первичном рынке Москвы - это малоликвидные лоты. В первую очередь речь идет о квартирах с очевидными недостатками: на первых этажах, с плохими видовыми характеристиками, а также имеющие неудачные планировки. Кроме того, есть квартиры, чьи характеристики потеряли востребованность. Например, многокомнатные квартиры в эконом-сегменте или квартиры с маленькими окнами. На подобные лоты застройщики готовы сделать скидку в несколько десятков процентов. Однако эксперты отмечают, что перепродать такое жилье будет крайне сложно.
Нужно учитывать и другие факторы. "Например, однокомнатная квартира в 52 квадратных метра не будет попадать в фильтры при поиске, так как 90 процентов покупателей "однушек" поставят ограничение до 35-40 квадратных метров, - объясняет директор направления "Новостройки" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков. - Неликвидными считаются двухкомнатные квартиры более 80 квадратов при хорошем спросе на лоты площадью 50-60 квадратных метров. Востребованные трехкомнатные имеют метраж 75-80 квадратов. Срок экспозиции квартир с ликвидной площадью - до трех месяцев, а с нерыночной площадью - более девяти". "Самый ликвидный продукт тот, где при адекватно низкой стартовой цене угадывается востребованность и будущая динамика продаж", - считает Виктор Садыгов.
Не так давно на рынок вышел новый формат жилья - апартаменты с маленькой площадью - до 20-25 квадратных метров. Такие апарт-комплексы, как правило, имеют удачную локацию - вблизи деловых и культурных точек. Но эксперты опасаются, что это временная мода. "Жить на такой маленькой площади длительное время психологически сложно, кроме того, здесь практически невозможно разместить достаточное количество мест хранения, - уверена представитель ассоциации AREA Майя Павлова. - Поэтому инвестиционной целью такого приобретения может быть посуточная сдача в аренду, которая при этом требует постоянного контроля".
"Деление застройщиками обычных многоквартирных домов и апартаментных комплексов на сверхмелкие лоты может привести к появлению своеобразных "пиджачных гетто", - уверен управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков. - Необходимо прописывать нормативные документы для проектирования и строительства "сервисных апартаментов" или "гостиниц для долговременного проживания". Обязательными должны стать отделка "под ключ", встроенная мебель и наличие на первых этажах социальной инфраструктуры, а также присутствие в базовом эксплуатационном пакете регулярной уборки апартаментов, консьерж-службы, валет-паркинга и прочих "прелестей" высококлассных гостиниц".