ГЧП и девелопмент: возможно ли взаимовыгодное сотрудничество
С какими проблемами сталкивается жилищное строительство? Помимо ценового вопроса, который сейчас активно обсуждается властями и обществом, существует и ряд иных проблем. В первую очередь - вопрос обеспеченности нового жилья социальной инфраструктурой. Власти уже предприняли некоторые меры для решения этой проблемы, например, ограничили точечную застройку жилья (в столице, в частности), включили создание социальных объектов как условие при принятии решений об изменении видов разрешенного использования участков под жилую застройку.
Тем не менее проблема обеспеченности граждан "социалкой" до сих пор актуальна для апартаментов, а также при застройке территорий с неразвитой инфраструктурой (редевелопмент промзон, строительство на территориях вблизи границ населенных пунктов и др.). Проблемы с доступом к социальной инфраструктуре испытывают также жители новых жилых комплексов в обустроенных районах, поскольку емкости существующих социальных объектов не хватает. Еще одной проблемой девелопмента в крупных городах является уменьшение в геометрической прогрессии количества привлекательных для застройки участков в границах города.
Чем ГЧП привлекательно для девелоперов и властей? Использование этого механизма позволяет девелоперу получить меры государственной поддержки при строительстве социальной инфраструктуры. Оно предусматривает способы обеспечения минимального гарантированного дохода девелопера от строительства социального объекта за счет средств бюджета или имущества публичной стороны. Это позволяет девелоперам частично решить вопрос окупаемости инвестиций в создание социальных объектов. А государству (публичному партнеру) решить проблему, связанную с нехваткой социальных объектов.
Вопрос себестоимости строительства "социалки" является существенным как для девелоперов, так и для будущих покупателей жилья, так как она может доходить до 25 процентов стоимости строительства самого жилого комплекса. В результате девелопер, который полностью за свой счет и без поддержки государства обеспечивает жилой комплекс социальными объектами, вынужден при формировании цены за квадратный метр жилья добавлять к ней как минимум эти 25 процентов, чтобы окупить затраты на создание социальной инфраструктуры. К ним добавляются еще и проценты на инфляцию, затраты на приобретение земельного участка и изменение ВРИ (вид разрешенного использования) и ТЭПов (технико-экономические показатели), а также прибыль застройщика - отсюда и формируется цена, несоразмерная доходам покупателей. Использование ГЧП, во-первых, дает возможность девелоперам сократить расходы на приобретение земли, приведение земельного участка в соответствие планируемой застройке, а также уменьшить затраты на создание социальных объектов и, как следствие, уменьшить цену за жилье.
Во-вторых, законодательством предусмотрены особые упрощенные механизмы получения земли и приведения ее в соответствие планируемой застройке. Так, земельный участок, предназначенный для реализации ГЧП-проекта, предоставляется без торгов. Участки в федеральной собственности, на которые наложен мораторий на отчуждение, также могут быть вовлечены в реализацию концессионного соглашения. Это позволяет получить для строительства столь ценные и желаемые земельные участки, находящиеся в федеральной собственности в центре города, на которых, к примеру, находятся неэксплуатируемые объекты или объекты, требующие полномасштабной реконструкции.
Позволяет ли законодательство девелоперам использовать ГЧП для создания социальной инфраструктуры? Федеральные законы включают в себя закрытые перечни объектов ГЧП и концессии. К ним относятся "объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социального обслуживания населения", что позволяет девелоперам использовать ГЧП для целей строительства социальной инфраструктуры.
Жилые дома, апартаменты (нежилые помещения, предназначенные для проживания граждан) к объектам ГЧП и концессии не относятся. Однако оба закона - и о ГЧП, и о концессии - допускают создание концессионером/частным партнером в рамках ГЧП/концессии иной недвижимости, не являющейся их объектом. Если такое иное недвижимое имущество создано с согласия публичной стороны, то инвестор приобретает право собственности на него. То есть закон не запрещает строить жилые комплексы, апартаменты, офисные здания и т.п. в рамках ГЧП и концессии. Главное условие - получить согласие публичного партнера/концедента на строительство нужного инвестору объекта в рамках ГЧП или концессии.
Таким образом, выдача публичным органом согласия на строительство иной недвижимости в рамках ГЧП может служить частичной компенсацией затрат девелопера на создание объекта социальной инфраструктуры. Ведь девелопер вместе с собственностью на иной объект недвижимости получает право оформить аренду или собственность на землю под таким объектом независимо от того, кто будет являться собственником объекта ГЧП.