Уральских застройщиков не испугала корректировка программы льготной ипотеки

Правительство РФ с 23 декабря ужесточило условия льготной ипотеки. Россияне, планировавшие покупку жилья с ее помощью, огорчены, однако эксперты и застройщики не видят в этом угрозы для рынка.

Теперь первоначальный взнос увеличен с 20 до 30 процентов, а максимальный размер займа одинаков для всех - шесть миллионов рублей (раньше в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях лимит был вдвое больше). Ставка остается прежней - 8 процентов. Изменение касается всех программ с господдержкой, кроме семейной, айтишной и сельскохозяйственной. Подписать можно всего один договор в качестве заемщика, созаемщика или поручителя - это, по замыслу Минфина РФ, должно отсечь частных инвесторов, которые приобретают жилье для перепродажи.

Льготная ипотека, стартовавшая с началом пандемии как антикризисный инструмент, продлевалась уже несколько раз. Очередная дата икс - 1 июля 2024-го. Задуманная как драйвер строительной отрасли, программа вызвала рост не только спроса, но и цен. Кроме того, после повышения ключевой ставки увеличились расходы бюджета на субсидирование. Так что логика Минфина и ЦБ понятна: завершить поддержку "для всех" и перейти к точечной, направленной на определенные группы населения.

Нынешнюю ситуацию на рынке то и дело норовят назвать перегревом, ипотечным пузырем: разница в ценах на первичном и вторичном рынках, по данным ЦБ, достигла 42 процентов.

В Екатеринбурге с привлечением кредитов заключается 78-80 процентов сделок на новостройки. За минувший год квадратный метр подорожал на 14 процентов, а за все время действия льготной ипотеки - на 67. В ноябре он продавался в среднем по 138 тысяч рублей, при этом было зарегистрировано около 4,1 тысячи договоров долевого участия, сообщает аналитическая платформа bnMAP.pro.

Каждый рубль, который государство вкладывает в жилищные программы, возвращается налогами, ростом промпроизводства и зарплат

Сегодня в мегаполисе выставлено на продажу 49 тысяч квартир в новостройках. Высокая активность покупателей осенью подогревалась страхами, что льготные кредиты отменят или серьезно скорректируют. На этом фоне девелоперы заключили рекордное количество договоров долевки, на 91 процент больше, чем за 10 месяцев прошлого года, и на 53 процента больше, чем в 2021-м. План ввода жилья (2,7 миллиона квадратных метров) Свердловская область выполнила досрочно: в январе-ноябре введено 2,9, из них половина приходится на многоквартирные дома. Минстрой уверен, что по итогам года сдадут более трех миллионов.

Основная претензия к льготной ипотеке - опережающий рост цен, а они зависят не только от спроса, но и от предложения. Хотя стимулы по программе были одинаковые, далеко не все регионы сумели за последние 3,5 года увеличить ввод, замечает Михаил Хорьков, замруководителя аналитического отдела Российской гильдии управляющих и девелоперов. В числе городов с устойчиво растущим предложением - Тюмень, Пермь, Волгоград, Екатеринбург, Воронеж. А вот в Челябинске, Красноярске, Уфе и Петербурге индекс объема строительства идет на понижение.

- Стройка растет, но низкими темпами - плюс 15 процентов с момента запуска льготной ипотеки. Мало, особенно на фоне подъема цен в 1,5-2 раза и задолженности по ипотеке в 2-3 раза, - рассуждает Михаил Хорьков.

С его точки зрения, корректировать программу было бы логично с учетом локальных особенностей. Ранее она только усиливала территориальные диспропорции: 28 процентов российского рынка формируют Москва, Санкт-Петербург и Краснодар, 65 процентов - еще 30 городов (в основном областные центры).

Главную проблему льготной ипотеки сформулировала Анна Мезенцева, начальник аналитического отдела "Ход консалтинг": за весь период действия программы не создан механизм оценки ее эффективности. Продлевали на полгода, год, полтора - во-первых, это меньше инвестиционного цикла в строительстве, во-вторых, рваная динамика не позволяет потребителям и застройщикам заниматься долгосрочным планированием.

- Парадокс: меру ввели для поддержки отрасли, но мы все еще не достигли объема ввода 2015 года, - комментирует ситуацию эксперт.

Аналитики предлагают не перекладывать всю вину за удорожание жилья на льготную ипотеку, это не чудо-таблетка. Влияет на рынок целый ряд факторов: политические события, инфляция, ключевая ставка. Даже публичные дискуссии о том, продлят ли программу, отражаются на поведении потребителей.

- В каком бы виде ее ни использовали дальше, инструмент очень эффективный. Он будет изменяться, адаптироваться к конкретным регионам, но дешевых квартир ждать не стоит: есть много маркетинговых инструментов, которые позволяют застройщикам продавать поэтапно, выполняя планы по эскроу-счетам, - резюмирует Валерия Козлова, президент Уральской палаты недвижимости. - ЦБ прогнозирует снижение ключевой ставки до 8-9 процентов только к 2025 году, значит, весь 2024-й будем жить с 12,5-15. Рынок Екатеринбурга к этому готов: у него большой градостроительный потенциал, правда, всего 10 процентов сделок заключается за счет внешнего миграционного потока, в отличие от Петербурга или Краснодара. Подтолкнуть спрос сможет развитие студенческого кампуса, "Сухого порта", агломерации.

А что думают по поводу изменения льготной ипотеки сами девелоперы? По словам Евгения Мордовина, гендиректора "УГМК-Застройщик", ужесточение правил отрицательно скажется в первую очередь на недвижимости экономкласса. У покупателей бизнес- и премиум-сегментов деньги есть.

- Хочу надеяться, что правительство и ЦБ предусмотрят меры господдержки, потому что у людей нет возможности приобретать квартиры под 16-17 процентов годовых, - рассуждает руководитель. - Повышение ключевой ставки - плохой сигнал для рынка. Если ситуация не изменится, ожидаем снижения объемов продаж.

- У нас нет ощущения, что рынок в регионе так уж перегрет. На мой взгляд, чем больше людей купят новое жилье, тем лучше для всех. Каждый рубль, который государство вкладывает в такие программы, возвращается налогами, ростом промпроизводства и зарплат, ведь стройка поддерживает работу семи смежных отраслей, от стройиндустрии до торговли, - дополняет глава "Атомстройкомплекса" Валерий Ананьев. - К сожалению, сегодня бюджет не в состоянии финансировать льготную ипотеку в прежних объемах, но главное - чтобы она все же осталась и была доступной. Безусловно, программы следует модернизировать, делать более целевыми, смещать акценты в сторону регионов. Но важно, чтобы процесс не останавливался.

Тем временем

В 2023 году рынок бюджетного, гражданского, промышленного строительства и проектирования вырос на 20 процентов - об этом свидетельствует опрос, проведенный среди 2000 участников СРО "Уральское объединение строителей" и "Лига проектных организаций". Причин тому несколько: присоединение новых территорий, увеличение инвестиций со стороны заказчиков, работающих в рамках законодательства о закупках. Также среди значимых факторов респонденты назвали устойчивость экономики России к внешнему давлению, облегчение доступа МСП к кредитам и изменение системы ценообразования.

- В 2023 году мы предложили ввести механизм гибкого изменения цены госконтракта в зависимости от внешних условий. Существующий не учитывает инфляцию, санкции, резкий рост или снижение курса валют. Получили ответ от Минфина РФ: в 44-ФЗ появится единая формула, которая предусматривает ежегодный перерасчет, - рассказал Денис Снетков, официальный представитель двух саморегулируемых организаций.