"Недопоселки" по дешевке

Большая часть семей с удовольствием переехала бы из квартиры в частный дом, свидетельствуют опросы общественного мнения. Стоимость городской квартиры сопоставима со стоимостью дома площадью вдвое больше, отмечают в ДОМ.РФ. Однако если в городе школы, детсады, поликлиники зачастую строятся с помощью властей, то в закрытых коттеджных поселках все это ложится в стоимость квадратного метра. Население переплачивать не хочет, застройщики стремятся снизить себестоимость - и появляются поселки, где в лучшем случае есть только небольшой магазин и скверик со скамейками для отдыха.

Отчасти появление таких "недопоселков" связано с параметрами льготной ипотеки. В большинстве регионов максимальная сумма по субсидированной ипотеке - 6 млн руб., то есть с учетом минимального первого взноса в 20% дом мог стоить 7,2 млн. Это стало одной из причин, почему массовым спросом пользовались поселки с дешевыми каркасными домами, построенными с нарушениями технологии, без инфраструктуры, коммуникаций, без канализации (вместо нее - зловонные "арыки" по краям дороги), с узкими темными улицами, далеко от города, которые через 10-15 лет станут местами, опасными для проживания, и источниками социальной напряженности, говорит учредитель экспертного клуба "Загородный девелопмент" Валерий Лукинов. К счастью, доля таких поселков не превышает 5-10% в зависимости от региона, добавляет он. Однако эконом-поселки в формате "без подряда" занимают долю от 30 до 60% и в будущем могут тоже превратиться в "гетто".

На участках без подряда владельцы, как правило, строят дома на свой вкус, а могут в течение многих лет и вовсе не строить. В итоге посреди поля стоит несколько домов в окружении пустующих участков.

Дискредитация хорошей идеи

В Подмосковье формат эконом-поселков не приживается, отмечает владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. Поблизости от столицы дефицит качественных участков, и застраивать их подобными поселками невыгодно. Однако сейчас, с уменьшением лимита льготной ипотеки до 6 млн руб. по всей стране (ранее в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях он равнялся 12 млн руб.), есть высокая вероятность появления таких населенных пунктов и в столичных регионах, считает Лукинов. Необходима адресная ипотека для ИЖС с лимитами до 25 млн руб. для Московской и Ленинградской областей и до 12 млн руб. для других регионов, считает он, иначе формат ИЖС скоро будет дискредитирован такими поселками.

Иногда поселок рискует превратиться в непригодный для жизни и против воли застройщика - если, например, тот неверно рассчитал экономику проекта. Оказывается, что жителям областного центра, более состоятельным, ехать в поселок неудобно из-за вечных пробок, а для тех, кто живет рядом, цены на дома слишком высоки. В итоге начинается упрощение зданий, замена материалов на более дешевые. А инфраструктура если и появится, то в перспективе, когда большая часть домов будет заселена и открытие каких-то учреждений станет экономически выгодно. При этом финал проекта запланирован через 10-15 лет.

Поселки со слабой инфраструктурой и далее будут развиваться очень медленно, говорит гендиректор "ДомСтройЭксперт", руководитель рабочей группы Ассоциации деревянного домостроения по вопросам страхования Вениамин Тележный. Тысячи жителей не хватит, чтобы заполнить локальную школу, детсад, бассейн, окупить магазин. Кроме того, многие жители постараются не менять городскую прописку на "деревенскую" и будут оставаться "невидимками" для местных властей.

В России достаточно много "гетто-поселков", говорит президент Федерации индивидуального жилищного строительства Рамиль Усманов. Основная причина их появления - желание девелоперов сэкономить. Один вопрос - отсутствие в районе элементарной инфраструктуры. Другой момент - строительство ставится фактически "на конвейер" (бригада заливает один за другим фундаменты, другая бригада возводит стены и т.д.), и дома похожи друг на друга, как многоэтажки в классической "Иронии судьбы". "В конвейерном способе строительства нет ничего плохого. Это, наоборот, ведет к качеству. Другое дело, когда в поселках не продуман архитектурный стиль. Все выглядит одинаково, - поясняет Усманов. - При этом, даже не увеличивая цену, можно создать разные архитектурные фасадные решения, сохранив при этом единый стиль. Разработать десяток типовых проектов на один поселок. Все зависит от правильно проведенной работы с архитектором".

Плохое качество за низкую цену

Впрочем, многие участники рынка отмечают, что даже такие поселки нельзя называть "гетто". Настоящее гетто - в городах, считает директор по стратегическому развитию Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Семен Гоглев. Строятся "человейники" в 30 этажей, которые стоят впритык друг к другу, без полноценных дворов, парковок, социальной и транспортной инфраструктуры. "Гетто" в загородных объектах не появится, считает Тележный. От этого спасет другой менталитет загородных жителей. Они заплатили деньги и будут бережно относиться к жилью и поселку, хотя им и предстоит вложить еще несколько миллионов, чтобы сделать их пригодными для жизни. Они не будут вести маргинальный образ жизни.

Общественный совет при минстрое, по словам руководителя его экспертной группы по ИЖС Константина Пороцкого, подготовил системные меры по комплексному развитию малоэтажного строительства. Они в ближайшие годы позволят предоставить людям действительно комфортное жилье с инфраструктурой.

Инфографика "РГ" / Антон Переплетчиков / Александр Беляев