Поделиться
В целом повышение цен в размере банковской комиссии от семи до 11 процентов ляжет на плечи покупателей. Стоимость льготных квартир может увеличиться приблизительно на половину от размера комиссии, подсчитывает Юлиу Пантя, основатель компании-девелопера "Финская Улочка"
- На примере льготной ипотеки получается следующая ситуация. Средняя ипотечная ставка находится в пределах 16,4 процента годовых. Если покупатель берет квартиру по льготной программе (восемь процентов), то застройщик должен компенсировать банку еще 8,4 процента. Однако банк получает субсидии по льготным программам и от государства, то есть те же 8,4 процента. Таким образом, банки оказываются в плюсе от новых правил, - поясняет Владимир Прохоров, член генсовета "Деловой России".
На конфликт застройщиков и банков уже обратила внимание ФАС, которая рассматривает жалобы на действия кредитных организаций, ограничивших выдачу льготной ипотеки кругом застройщиков-партнеров. Понятно, что такие действия в перспективе значительно уменьшают конкуренцию на рынке и ограничивают доступ к нему небольших застройщиков. Опять же - не в пользу покупателей.
- Ограничение выдачи льготной ипотеки банками приведет к усилению монополии аккредитованных застройщиков в мегаполисах. Вместе с тем снизятся объемы ввода нового жилья в небольших городах, где крупные девелоперы не занимаются возведением жилых объектов. Как следствие, жителям небольших городов будет трудно взять квартиру в ипотеку с господдержкой, потому что банки не смогут предложить им подходящие варианты для их места проживания, - прогнозирует Барно Турсунова, основатель Barno Estate.
Теперь покупателям придется искать не только приемлемое жилье, но и банк-партнер застройщика. К тому же застройщик может регулировать стоимость жилья исходя из понесенных затрат на вхождение в партнерство с банком, размышляет Наталья Казанцева из Государственного университета управления.
- Может оказаться, что банки, предоставляющие ипотеку на ту или иную новостройку, предлагают далеко не самые выгодные условия. Также может оказаться, что выбранный объект не кредитует банк, с которым человек привык работать, например, где у него открыт зарплатный проект или где он является премиальным клиентом и мог бы рассчитывать на наиболее выгодные условия кредита, - предупреждает Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU".
У банков своя правда. Все крупные застройщики так или иначе определились с банками. Кроме того, банки, которые уже перешли на новый формат, утверждают, что новые совместные программы с застройщиками помогут в дальнейшем позволить сохранить льготные ставки, несмотря на ужесточение требований к выдаче кредитов.
- Застройщики-партнеры работают с банками, чтобы предложить потенциальным покупателям специальные условия ипотечного кредитования - низкие процентные ставки, увеличенный период кредитования с учетом имеющихся льготных ресурсов у банка, - поясняет Дмитрий Осянин из Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова.
Сами же ипотечные программы никуда не исчезнут, а станут более точечными, прогнозирует Олег Каржавин, коммерческий директор компании "Альфа Констракт" - появятся и будут развиваться меры поддержки для конкретных регионов или сельской местности, а также для приоритетных групп населения: молодых семей, ИТ-специалистов, сельских учителей.
Охлаждение же ипотечного рынка так или иначе приведет к снижению цен на жилье, в том числе - и на вторичном.
- Одновременно мы увидим повышение спроса на рынке арендного жилья: люди откладывают покупку квартиры, дожидаясь более выгодных условий. Этот тренд не новый, и грозит он ростом цен на арендные квартиры, что по-прежнему в несколько раз выгоднее покупки, - предполагает Евгений Михайленко, декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ.
Что касается тех банков, которые не ввели комиссии, там тоже не все просто и есть свои минусы. Чаще всего это и не самые удобные для клиентов банки. Да и первоначальный взнос у них обычно увеличен до 50 процентов по ипотеке с господдержкой. С другой стороны, решение ЦБ о поддержке таких банков позволит им занять большую долю рынка, уверена Вера Стефан, коммерческий директор ASTERUS.
- Мы не исключаем, что в результате ипотечные сделки для клиентов в "несогласных" кредитных организациях будут немного выгоднее, в первую очередь благодаря меньшей стоимости квартир. Другое дело, что на долю лояльных к застройщикам банков приходится меньше 40 процентов рынка, - уточняет Ярослав Баджурак, исполнительный директор "Выберу.ру".
Константин Злобин, директор по развитию компании "Астерра":
- Предположу, что некоторые комментаторы будут говорить о том, что опасения преждевременны, а краски в прогнозах сгущаются намеренно - в пользу девелоперов. Отвечу им: поводов для негативных оценок перспектив жилищного рынка достаточно, и они реальны. Во втором полугодии 2023 года доля льготной ипотеки достигла 56 процентов. Понятно, что снижение объемов выдач в этом сегменте неминуемо приведет к ухудшению ситуации в строительном секторе. А дальше по цепочке замедлятся и смежные направления - от архитекторов и производителей стройматериалов до логистики и мебельщиков.