Как узаконить жилье, купленное россиянином в Беларуси, а белорусом в России

Интерес россиян к белорусской недвижимости стабилен и колеблется в пределах 2-3 процентов от общего количества сделок. Жилье приобретают главным образом по причине родственных или личных связей либо ради спокойной жизни на пенсии. В основном речь идет о квартирах в крупных населенных пунктах, хотя приобрести жилье в сельской местности, в том числе за символическую цену, сегодня нетрудно - спасибо появившемуся в прошлом году Единому реестру пустующих домов. Сейчас в нем почти 15 тысяч строений, 115 из которых предлагается к продаже с аукциона, 305 - без аукциона, а 290 - всего за одну базовую величину (40 белорусских рублей, или 1100 российских).

Россияне могут купить квартиру на равных правах с гражданами Беларуси. В случае с частным сектором есть нюансы, отмечает заместитель директора компании "Авангард Недвижимость" Александр Лазарев:

- При покупке дома или коттеджа человек становится собственником строения, ведь землю в частную собственность могут приобрести только граждане страны и юрлица. Лица с иностранным гражданством могут лишь арендовать участок максимум на 99 лет. Получается, что россиянин в Беларуси может владеть домом или строением на арендованной земле.

Покупка недвижимости в республике налогом не облагается. Отчитываться о происхождении доходов нужно будет по требованию налоговых органов и лишь тем, кто постоянно проживает на территории страны. Если в будущем появится желание сбыть недвижимое имущество, то придется заплатить подоходный налог - 13 процентов с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Кроме того, ежегодно нужно уплачивать налог на недвижимость.

Закрепиться на новом месте, кстати, несложно. С трудоустройством проблем не возникнет, поскольку у "приезжих" равные с местными жителями права на получение работы, а наличие собственного жилья является дополнительным преимуществом. Кроме того, у россиян и белорусов равные права в оплате труда, режиме рабочего времени, отдыха и в других вопросах трудовых отношений. Если гражданин РФ проживет в республике больше полугода и представит документы, подтверждающие наличие источника дохода, может стать местным налоговым резидентом. Тогда для него будут действовать те же правила, что и для белорусов: в течение пяти лет без уплаты подоходного налога можно продать любой объект недвижимости - один дом, участок, квартиру, гараж.

После приобретения жилья на нового владельца квадратных метров перезаключаются все договоры с обслуживающими организациями. Стоимость коммунальных услуг для тех, кто не имеет вида на жительство в стране (об этом ниже), оплачивается по 100-процентным тарифам. Субсидированный тариф предусмотрен лишь для членов семьи, которые являются гражданами Беларуси и зарегистрированы в купленной недвижимости.

Есть страны, где иностранец, покупающий недвижимость, получает и гражданство. В Беларуси такой практики нет. Более того, гражданство Беларуси нужно заслужить, как заявил недавно начальник Департамента по гражданству и миграции Министерства внутренних дел Беларуси Алексей Бегун. По его словам, поводом для торговли за его получение не могут служить даже крупные инвестиции в экономику:

- Для получения гражданства даже принципа такого не существует. Для получения вида на жительство - да. Это стадия, которая идет до гражданства. Если ты инвестировал в экономику республики 150 тысяч евро, ты можешь получить соответствующий вид на жительство.

Общая же схема такова. Россиянин, владеющий жилой недвижимостью в Беларуси, имеет возможность получить разрешение на временное проживание сроком до года с правом последующего продления. Получение вида на жительство возможно спустя пять лет при условии непрерывного нахождения в стране (отсутствие не более 90 суток в календарном году). И только потом речь может идти о белорусском гражданстве - и то при соблюдении ряда условий. Впрочем, из правила есть исключения. Например, в упрощенном порядке можно получить белорусское гражданство гражданам РФ, которые родились на современной территории Беларуси, являются этническими белорусами, имеют кровных родственников по прямой линии с белорусским паспортом. Получить вид на жительство проще при заключении брака с гражданином или гражданкой Беларуси либо имея статус высококлассного специалиста, в котором нуждается страна. Кстати, заявления россиян о выдаче такого документа рассматриваются компетентными органами в первоочередном порядке.

Впрочем, для полноценной и приятной жизни в братском государстве наличие национального паспорта необязательно. Об этом свидетельствуют данные МВД: сейчас в Беларуси около 160 тысяч постоянно проживающих иностранцев и 62 тысячи лиц, имеющих вид на жительство на территории страны.

Белорусские граждане, по оценкам риелторов, входят в тройку лидеров среди иностранных граждан, приобретающих недвижимость в России. При этом, по данным исследования аналитического центра "Домклик", белорусы чаще других покупают жилье в России в ипотеку. Больше всего сделок приходится на вторичное жилье. В приоритете квартиры в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. Также высокий спрос традиционно на квартиры и загородную недвижимость в Краснодарском крае.

- Гражданин Беларуси беспрепятственно может приобрести в России объект недвижимости, в том числе квартиру, домовладение, коммерческие помещения, дачи, - поясняет Валентина Семушкина, представитель Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России. - Однако для ряда объектов недвижимости существуют ограничения. Иностранные граждане не могут обладать на правах собственности земельными участками, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особых территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Аналогичные нормы предусмотрены при приобретении земель сельскохозяйственного назначения. Эксперт отмечает, что при приобретении недвижимости расплачиваться по сделке можно только безналичным путем. Использование банковских ячеек при расчетах, оплата наличными - исключены.

- При проведении сделки невозможна электронная регистрация, так как для этого нужна регистрация на "Госуслугах" и номер СНИЛС, без которого не получится выпустить электронную подпись, соответственно, гражданин должен присутствовать на сделке лично либо выдать соответствующую доверенность, - рассказала Валентина Семушкина.

После покупки квартиры, как дополняет член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова, белорусу необходимо зарегистрировать право собственности в Едином государственном реестре недвижимости. С даты возникновения права собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе квартира, жилой дом, гараж), возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц. Белорусы его платят так же, как и россияне, - налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

- Право собственности включает в себя триаду правомочий: владение, пользование и распоряжение. Можно на общих основаниях сдавать в аренду такую квартиру, - уточняет Мария Спиридонова. - Но возникнет обязанность уплачивать налог, который не зависит от гражданства и возраста собственника имущества. Так, по общему правилу, установленному частью второй Налогового кодекса РФ, доход от недвижимого имущества, полученный физическим лицом, облагается налогом (НДФЛ) для нерезидентов (прибывает в стране менее 183 дней в течение года) в размере 30 процентов, для резидентов - 13 процентов. Для избежания двойного налогообложения и предотвращения уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и имущество между нашими странами заключено соответствующее Соглашение.

Отдельно платят налог и при продаже имущества. Эксперты отмечают, что здесь есть свои тонкости и льготы. Например, если белорус владел жильем больше 5 лет, независимо, является он резидентом или нет, налоги после продажи он не платит. Если недвижимость получена в дар или по наследству, является единственным жильем, минимальный срок владения сокращен до 3 лет. Есть и другие привилегии, которые касаются многодетных родителей.

Эксперты отмечают, что приобретение недвижимости в России не является основанием приобретения российского гражданства. Однако с миграционной точки зрения приобретенная квартира и дом могут стать местом регистрации белоруса, что в разы упростит процесс пребывания в стране, а наличие регистрации - это обязательное условие для получения разрешения на временное пребывание или вида на жительство.

- Приобретенными объектами недвижимости собственник может распоряжаться на свое усмотрение, однако он должен действовать добросовестно и соблюдать нормы действующего законодательства, - отмечает Валентина Семушкина. - У белорусов возникают равные права и обязанности с россиянами, например, своевременное внесение платы по коммунальным платежам, обязанность по уплате ежегодного имущественного налога.

Как подчеркивают эксперты, различий в обязательствах, если белорус владеет квартирой и проживает в России и не проживает в России, нет.

- Белорус, как и любое иностранное лицо, не освобождается от бремени содержания объектов недвижимости при выезде с территории России, - пояснила Валентина Семушкина. - Более того, соглашения, действующие между Россией и Беларусью, дают право наложения арестов и реализации имущества, если оно не является единственным, в случае наличия, например, алиментных обязательств на любой из территорий.