Перегретый ипотечный рынок может охладить стабилизацию цен на новостройки
    Алексей Зубец: Нельзя не заметить определенного роста напряженности на ипотечном рынке
    Профессор Финуниверситета Алексей Зубец
    Сергей Куксин/РГ
    27.02.2024 19:44
    27.02.2024 19:44
    Поделиться
    Общеизвестно, что ипотека представляет собой важный элемент российской экономики. С одной стороны, она позволила сотням тысяч семей решить извечный "квартирный вопрос". С другой стороны, это важнейший двигатель экономики. Его значимость определяется тем, что основная масса материалов, используемых в строительстве, - российского, а не импортного происхождения, что позволяет за счет поддержки ипотеки стимулировать большое количество производств.

    Однако льготная ипотека - дело недешевое, особенно в условиях повышенной ставки Центробанка. Бюджету приходится дотировать банкам разницу между процентами по жилищным кредитам (от 2 до 8%) и ключевой ставкой, которая сегодня составляет 16%. По оценкам Минфина, в ближайшие 3 года на поддержку ипотечных программ бюджет израсходует около триллиона рублей, что, безусловно, много, особенно в нынешние непростые времена. Отсюда вытекает необходимость реформы льготной ипотеки, которая и состоится летом нынешнего года.

    В чем она будет состоять?

    По решению главы государства, семейная ипотека и дополнительная выплата в 450 тысяч рублей на погашение жилищного кредита при рождении третьего ребенка будут продлены. Пролонгация семейных ипотечных программ определяется тем, что они работают. Как показывают исследования, для семей с детьми они являются важным стимулом, поддерживающим многодетность. Не основным, но очень важным. Особенно их роль растет при принятии решений о рождении второго или третьего ребенка. Уверенность в государственной поддержке при покупке жилья входит в тройку самых важных факторов, определяющих решение о рождении ребенка. Так что ценность семейной ипотеки не вызывает сомнений.

    Льготная ипотека на новостройки, отличающаяся меньшей социальной ценностью, скорее всего, будет продолжена в регионах со слабым спросом на новое жилье. Предполагается продлить специальные ипотечные программы с господдержкой для новых территорий, а также Дальневосточную, сельскую, IT-ипотеку.

    Попробуем понять, как изменится ландшафт ипотечного рынка после этих преобразований.

    Прежде всего, спрос на льготную ипотеку в России остается весьма высоким. Как показывают исследования, около 13% российских семей рассчитывают на приобретение недвижимости, из них 67% планируют воспользоваться ипотекой, в основном льготной. Так что в первом полугодии, до сворачивания общедоступной льготной программы, очень многие захотят реализовать свои планы.

    С другой стороны, нельзя не заметить определенный рост напряженности на ипотечном рынке. Средний срок, на который россияне хотели бы взять ипотечный кредит, в начале нынешнего года перевалил за 17 лет, тогда как 3 года назад, в январе 2021-го, он едва превышал 13 лет. Здесь мы видим признаки исчерпания платежеспособного спроса на ипотеку. Те, кто хотел и мог взять ипотечный кредит, сделали это в последние годы, а те, кто приходит за ипотекой сегодня, уже не могут похвастаться высокими доходами. Далеко не всем по силам "потянуть" расходы в 3,3 миллиона рублей - именно такой средний бюджет россияне сегодня готовы выделить на приобретение нового жилья. И это в среднем, в крупных городах и в столице бюджет намного выше. Так что здесь видна проблема.

    Никому не надо, чтобы в России росло число тех, кто расходует большую часть своих доходов на выплаты по ипотечным кредитам. Для ее решения надо подумать над стабилизацией цен на новостройки. Она поможет очень многим россиянам приобрести жилье, а банкам - снизить риски неплатежеспособности заемщиков.

    Исследования пока не показывают роста доли заемщиков, которые испытывают проблемы с обслуживанием ипотечного кредита. Однако в таких городах, как Кемерово, Рязань, Улан-Удэ, Тольятти, Иркутск, Владимир, Белгород, Краснодар, по данным социологов, риски просрочки ипотечных кредитов нарастают. Пока это не проблема, но она может возникнуть.

    И еще один вопрос, на который надо обратить внимание. Россияне по-прежнему ориентируются на приобретение небольших квартир. Среднее число комнат в квартире, которую собираются купить, составляет сегодня 1,6. Более того, в последнее время это число даже имеет тенденцию к снижению. То есть по-прежнему в приоритете однокомнатные квартиры и студии. И это никак не вяжется с главной целью льготной ипотеки - поддержкой многодетности российских семей. Так что намеченный перенос акцента в льготной ипотеке на ипотеку семейную - полезное решение. Но надо работать и над повышением доступности многокомнатного жилья для больших, многодетных семей.

    Алексей Зубец
    профессор Финуниверситета при Правительстве РФ
    Поделиться