Флиппинг недвижимости: что это и сколько на нем можно заработать в 2024 году
Содержание
- Что такое флиппинг недвижимости простыми словами
- Что говорит статистика о популярности флиппинга
- Флиппинг в Москве и регионах России: особенности
- Как правильно выбрать квартиру для флиппинга
- Флиппинг: этапы
- Налог с продажи недвижимости, и как его можно уменьшить
- Сколько можно заработать на флиппинге в 2024 году, и каковы риски
- Советы экспертов
Что такое флиппинг недвижимости
Флиппинг - это стратегия инвестирования, при которой частное лицо или компания покупает недвижимость, вкладывает средства в ремонт и перепродает ее с целью получения прибыли. По сути человек приобретает жилье по заниженной стоимости на вторичном рынке (как правило, в плохом состоянии), затем на собственные или заемные средства делает там ремонт, обставляет и перепродает. Успешным считается проект с доходом в среднем от 30%.
Как же заработать на перепродаже недвижимости? Главное здесь - купить дешево и как можно быстрее продать дорого. Важно максимально сократить время, в течение которого ваши инвестиции находятся под угрозой. Кроме того, каждый день владения недвижимостью - это дополнительные расходы на ипотеку и содержание жилья.
Что говорит статистика
По данным Business Insider, количество поисковых запросов по теме "перепродажа недвижимости" в 2023 году увеличилось на 29% по сравнению с 2022 годом. В последние годы флиппинг становится все популярнее на фоне быстрого роста цен на жилье. Например, в США почти каждый десятый дом, проданный в первом квартале 2022 года, был перепродан за короткий срок. Это самый высокий показатель с 2000 года. В России флиппинг, в основном, ориентирован на квартиры и чаще всего - в столице и в других мегаполисах.
Флиппинг в Москве и регионах России
В России флиппинг не так развит, как в странах Запада. Тем не менее, в нашей стране есть сообщество флипперов, многие из которых - бывшие или действующие риелторы. Число участников Telegram-канала "Клуб флипперов" превышает 8 тысяч человек. Кроме того, работают компании, которые предлагают инвестировать во флиппинг и зарабатывать до 40% годовых в срок до полугода.
Флиппинг в Москве
Российские флипперы рассказывают, что при полном погружении на один проект в Москве уходит четыре-пять месяцев. В этот срок входит покупка жилья, его ремонт и продажа. В столице при таких темпах флиппинга за год некоторым удается удваивать вложенные средства.
Особенности московского флиппинга:
- Флипперы выбирают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Чем меньше площадь жилья, тем быстрее оно продается.
- Нужно выбирать квартиру, которую после затрат на ремонт и расходов на сделки можно будет перепродать на 30-40% дороже.
- Предпочтение отдают квартирам, расположенным в 10-20 минутах ходьбы от метро. В Подмосковье важна близость железнодорожной станции.
В Москве квартиру перед продажей нужно упаковать "под ключ" или хотя бы минимальным набором необходимой техники и мебели. Большинство покупателей приобретают жилье в ипотеку, используя все накопления на первый взнос. И, естественно, они предпочитают квартиры, уже оборудованные всем необходимым, чтобы не тратиться дополнительно.
В среднем с привлечением бригады рабочих из нескольких человек на ремонт жилья в 30 кв.м в столице уходит до полутора месяцев и около 1,2-1,5 млн рублей.
Флиппинг в регионах РФ
В других регионах ситуация отличается. Здесь число сделок купли-продажи значительно меньше, и темпы оборачиваемости проекта гораздо ниже.
Но есть и свои плюсы для флипперов.
- Конкуренция на рынке вторичного жилья с качественным ремонтом ниже, чем в столице.
- Можно не тратить время и средства на то, чтобы полностью обставить квартиру перед продажей - достаточно ограничиться необходимым минимумом типа кухни и бытовой техники.
Как правильно выбрать квартиру для флиппинга
Выбор локации
Для успешного флиппинга нужно искать объект сравнительно низкой стоимости в районе с высоким спросом на жилье.
Чтобы понять потенциал района или города, если речь идет о регионах, важно провести небольшое исследование:
- изучить предложения на сайтах продажи недвижимости;
- побеседовать с риелторами и узнать цены на аналогичные квартиры, продающиеся на территории;
- выбирая район, составить примерное представление о том, какова здесь перспектива сдачи квартир. Ведь некоторые потенциальные покупатели приобретают жилье, чтобы сдавать его в аренду.
Выбор объекта недвижимости
Поняв общую ситуацию на рынке недвижимости в конкретном районе, можно начать выбирать саму квартиру:
- Выясните историю объекта. Воспользуйтесь услугами юриста, чтобы перепроверить все документы. Важно, чтобы на квартире не было даже потенциальных обременений. Побеседуйте с владельцами, узнайте причину продажи. Если жилье продается из-за смерти хозяина квартиры, узнайте о наличии возможных наследников - это может избавить вас от судебных исков и признания сделки недействительной.
- Изучите состояние квартиры - от водопроводных коммуникаций и электропроводки до фундамента дома и кровли. Последнее критично, если жилье находится на верхнем этаже. Часто квартиры продаются по заниженной цене именно из-за глобальных, но на первый взгляд незаметных проблем. Например, из-за текущих потолков или трещин в стенах, которые можно скрыть косметическим ремонтом. От таких вариантов лучше сразу отказаться, так как они повлекут значительные траты на устранение дефектов. В идеале жилье должно быть в таком состоянии, чтобы его можно было отремонтировать относительно легко и получить максимальную отдачу от затраченных средств.
- Выбирайте универсальные варианты. Слишком большие квартиры или жилье со сложной перепланировкой будут продаваться дольше небольших стандартных квартир.
- Избегайте объектов на первом этаже - многие покупатели их не рассматривают вообще.
- Российские флипперы советуют не покупать квартиры в домах, где есть мусоропровод, а также в подъездах, где давно не делали ремонт или стоит неприятный запах.
- Важно, чтобы рядом с домом были магазины. Если выбирать между близостью к школе или к торговому центру, лучше предпочесть второе, так как среди покупателей небольших квартир много людей без детей, а в магазины ходят все.
- Исключите варианты возле автомагистралей и аэропортов. Но близость остановок общественного транспорта и метро - необходимый при выборе квартиры фактор.
- Ищите жилье с хорошим видом из окна, либо видом на двор - особенно, если дом стоит у дороги.
В России не распространен флиппинг частных домов, но, если вы решите попробовать этот вариант, стоит учесть, что объект должен фундаментально соответствовать или быть лучше других вариантов, продающихся в этом районе. Например, если все дома по соседству имеют площадь 120 квадратных метров и участок в шесть соток, то будет сложно перепродать жилье площадью 40 квадратных метров с участком в три сотки. И обратная ситуация - слишком большой дом в этом районе продать будет тоже непросто из-за высокой цены.
Флиппинг: этапы
- Установите бюджет. Подсчитайте, сколько вы готовы вложить в покупку объекта и в ремонт. Будьте готовы, что в процессе реализации проекта всплывут дополнительные затраты. Изучите ипотечные предложения, целевые кредиты и заранее заложите в бюджет траты на проведение сделок и расходы на коммунальные услуги минимум на полгода.
- Найдите подходящий район и недвижимость. Не стесняйтесь обращаться к риелторам - часто это может сэкономить вам время и быстро выяснить ситуацию на рынке недвижимости.
- Проведите сделку по покупке жилья, учитывая сроки одобрения ипотеки и оформления всех документов.
- Наймите проверенных подрядчиков для ремонта квартиры и закупите стройматериалы. Лучше, если работы будут проводить сразу несколько человек. Так вы сократите сроки подготовки квартиры к продаже и будете уверены, что все сделано комплексно. Мелкий ремонт ради экономии средств можно делать самостоятельно.
- Выставляйте недвижимость на продажу. Используйте соответствующие сайты, соцсети или услуги агентов.
Налоги
Поскольку основная идея флиппинга - быстрая продажа недвижимости, то при завершении проекта придется заплатить налог. Это 13% дохода от продажи жилья, которое на момент сделки находится в собственности менее пяти лет. Например, если вы купили квартиру за 5 миллионов рублей и смогли продать ее за 9 миллионов, то придется заплатить 520 тысяч рублей налога.
У продавца может возникнуть естественное желание снизить сумму налога и договориться с покупателем указать в документах заниженную сумму. Этого делать не следует, поскольку налоговые службы расценивают такой подход как неуплату налогов со всеми неприятными вытекающими последствиями юридического характера.
Чтобы легально уменьшить налог, можно:
- при покупке квартиры оформить ее на индивидуального предпринимателя. Тогда придется заплатить 6% по упрощенной схеме налогообложения и можно получить налоговый вычет, если есть доход, с которого уплачивается 13% НДФЛ. Налоговый вычет положен только один раз, при этом его сумма не превысит 260 тысяч рублей.
- воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей, положенным при продаже недвижимости, и за счет этого снизить на эту сумму размер налогооблагаемой базы. Так можно делать не чаще одного раза в год.
Сколько можно заработать на флиппинге в 2024 году, и каковы риски
Флиппинг - это высокорискованные инвестиции, и точные прогнозы в этой сфере не дают даже профессионалы в сфере недвижимости. Непредсказуемость ситуации обусловлена:
- частыми изменениями на рынке недвижимости;
- рисками введения изменений в налоговом законодательстве;
- нестабильностью цен на стройматериалы: увеличение затрат на ремонт может свести на нет прибыль или даже повлечь убытки;
- риском задержки в ремонтных работах, которые приводят к увеличению срока владения недвижимостью, то есть к росту затрат на ее содержание (коммунальные и ипотечные платежи).
Эти факторы сказываются на размере итоговой прибыли.
По статистике:
- в западных странах в 2023 году валовая прибыль (разница между средней ценой покупки объекта и средней ценой перепродажи) от флип-транзакций в среднем составляла 27,5%;
- в России при очень оптимистичных раскладах можно достичь доходности в 60% после вычета налогов и расходов.
Советы и комментарии экспертов
- Во флиппинге есть "правило 10 процентов": общие расходы на ремонт и сделку следует удерживать в пределах 10% от стоимости покупки квартиры. Если при покупке недвижимости за 8 млн рублей стоимость ремонта и юридического сопровождения сделки окажется в пределах 800 тысяч рублей, такая инвестиция удержит риск в приемлемых рамках.
- Эксперты подчеркивают: все обязательно будет дольше и дороже, чем изначально планировалось. В процессе ремонта могут быть обнаружены скрытые дефекты, а в процессе сделки - новые юридические нюансы. Жилье может продаваться дольше, чем вы ожидали. На все эти случаи стоит иметь финансовые резервы.
- Важно учесть возможные проблемы юридического характера. Не стоит рассматривать для покупки недвижимость с проблемными документами, пусть и со стоимостью значительно ниже рыночной. Это может затянуть сроки сделки и даже привести к потере собственности по решению суда. Либо самостоятельно вникайте в тонкости документов, либо привлекайте юриста.
- Перед покупкой жилья узнайте побольше о соседях, в идеале - пообщайтесь с ними. Если среди них окажутся асоциальные или криминальные элементы, неадекватные лица, от сделки лучше отказаться.
- При прочих равных условиях лучше отдавать предпочтение квартирам со свободной планировкой.
- Если вы хотите максимизировать прибыль от флиппинга, лучше заниматься этим полный день, иногда необходимо тратить на это шесть дней в неделю. При полной занятости на основной работе вы не сможете контролировать весь процесс - от "разведки территории" и сделок до работы ремонтной бригады.
- Флиппинг лучше всего работает там, где покупателей много, продавцов меньше, а цены на недвижимость растут.