Калейдоскоп недвижимости: После 1 июля рынок недвижимости перевернется

"Российская газета" совместно с порталом "ТТ Финанс" провела традиционный круглый стол "Рынок недвижимости - 2024. Итоги первого квартала". Выступления спикеров из разных сегментов сложились во внятную единую картину происходящего в отрасли.

Алия Ханбекова - руководитель отдела элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге. Фото: www.ttfinance.ru

Элитные метры

Руководитель отдела элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова рассказывает, что в "элитке" по итогам марта относительно первого квартала прошлого года объем предложения сократился на 28 процентов. В первую очередь это связано с тем, что девелоперы стали более осторожно относиться к выводу в продажу новых проектов. Кроме того, начиная со второго квартала 2023 года в сегменте фиксируется умеренный рост средневзвешенной цены квадратного метра. "По оценкам наших аналитиков, на отрезке в 12 месяцев цена подросла на 19 процентов, - уточняет Алия Ханбекова. - В определенной мере это объясняется возросшей покупательской активностью. Но существенную роль сыграло и сокращение пула земель, пригодных для возведения элитных объектов". По словам эксперта, со второго квартала 2023 года спрос пошел вверх. За год он вырос втрое.

Со своей стороны, руководитель отдела маркетинга ГК "Еврострой" Анна Любимова сообщает, что результаты работы застройщика вполне можно оценить как позитивные. Ее компания работает в высоких сегментах: премиум, элит и DeLuxe-класса. И клиентский интерес к такой недвижимости распределялся примерно поровну, и продажи происходили равномерно по всему спектру. Реальные цены сделок в среднем по объектам компании составили 344,5 тысячи рублей за метр. А ценовой разброс по классам недвижимости - от 270 до 510 тысяч рублей.

Анна Любимова - руководитель отдела маркетинга ГК "Еврострой" Фото: Святослав Акимов

"Ожидания от первых месяцев были скромные, мы предполагали, что рынок ждет традиционное "зимнее" затишье, характерное для начала года. Однако, наоборот, клиенты были очень активны, - уточняет Анна Любимова. - В итоге в абсолютных цифрах по итогам первого квартала 2024-го мы достигли 30 процентов от общего объема прошлогодней выручки".

При этом в высоких сегментах, по сообщению специалиста, трендом можно считать повышенный интерес к объектам большей площади в противовес повышенному спросу на некрупные объекты в масс-маркете. "Квартиры с одной спальней в сегментах премиум и элит не были в этот период столь интересны, как просторные семейные квартиры. Это уже не просто инвестиции, это покупки явно для себя, надолго", - констатирует профессионал. Средняя площадь в сделках первого квартала составила 106 квадратных метров (по итогам всего 2023 года она была 99 квадратных метров).

Также тенденцией стало замедление динамики проникновения ипотеки в элитные сегменты. По статистике компании, с 2021 по 2023 год доля ипотечных сделок от общего числа составляла 26 процентов, а 24 процента - рассрочка. В первом же квартале 2024 года стопроцентная оплата выросла до 60 процентов, а рассрочка - до 40 процентов. И ни одной ипотечной сделки.

Апарт-отели и инвесторы

Ни за прошлый год, ни за этот понятные, сложившиеся схемы инвестирования в сервисные апартаменты не изменились. "Апарт-отели являются чем-то вроде золотой середины в недвижимости для инвесторов и представляют собой ГАБ - готовый арендный бизнес, - отмечает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. - То есть продаются-приобретаются не только квадратные метры, но и оснащение, и профессиональное управление".

Сергей Софронов - коммерческий директор ГК "ПСК" Фото: www.ttfinance.ru

Иными словами, инвестор приобретает долю в работающем бизнесе. При том что на текущий момент стоимость большинства апартаментов сравнима с жилыми студиями, доходность апартаментов с квадратного метра на практике вдвое выше и вполне сопоставима с классической "коммерцией" на первых этажах. А иногда по доходности ее даже превышает.

"Мы обеспечиваем среднюю загрузку номерного фонда 87-95 процентов даже в текущий низкий сезон, - уточняет Сергей Софронов. - Доходность - порядка семи-восьми процентов годовых. Порог входа - порядка пяти-шести миллионов рублей, если говорить о качественных проектах, у метро, с квалифицированным управлением и так далее".

Схем инвестирования по большому счету всего две: гарантированный доход и доход от сдачи в аренду по комбинированной программе - летом в краткосрок, в несезон - в долгосрок. Это и стабилизирует, и увеличивает общую прибыль за год и исключает простой номерного фонда в течение года. "В качестве примера можно привести цифры по нашему управлению - до 88 200 рублей с одного номера в месяц, с учетом всех комиссий. То есть чистыми для инвестора. В разных апарт-отелях картина будет отличаться, но и стоимость апартаментов в них также разная. Поэтому о средней доходности в семь-восемь процентов годовых вполне можно говорить", - рассуждает коммерческий директор.

Что касается перспектив, то компания ожидает, что загрузка в этом году будет сопоставима с 2023 годом. "В 2024 году ожидается не только рост туристического потока в Санкт-Петербург, но и прирост деловой активности, количества деловых поездок. Кроме этого, происходит индексация цен на размещение. Поэтому при стабильной загрузке в абсолютных цифрах в этом году будет рост", - прогнозирует Сергей Софронов.

Офисы и "коммерция"

"Рынок офисов Петербурга трудно назвать большим - всего четыре миллиона квадратных метров, - отмечает заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Наталия Киреева. - При этом сейчас на этапе строительства находится минимальный объем бизнес-центров. Так, город заканчивал 2019 год с острым дефицитом новых офисов, и 2024 год начинается с похожей ситуации. Вакантность сегодня составляет всего шесть процентов. Рынок снова стал рынком арендодателя - он диктует условия и ставки".

Анна Любимова, ГК "Еврострой", уточняет, что в первом квартале также хорошо продавалась и коммерция на первых этажах. "Одинаковый интерес инвесторы проявляли и к малогабаритным лотам площадью 26 квадратных метров, и к помещениям свыше 400 квадратных метров, - говорит специалист. - В частности, в первом квартале было продано большое коммерческое помещение, ждавшее своего покупателя почти два года".

Скорость продаж таких коммерческих объектов ощутимо увеличилась именно после четвертого квартала 2023-го. Причем решение по сделкам тоже стало приниматься гораздо быстрее.

Комфорт-класс

Коммерческий директор ГК "А101" в Санкт-Петербурге Мария Орлова отметила, что по итогам квартала средняя площадь первичного жилья комфорт-класса в Ленобласти практически осталась без изменений и составляет 39,7 квадратного метра. Для справки: в 2023 году этот показатель был около 40 квадратных метров. Средняя стоимость лота также остается практически неизменной - 5,9 миллиона рублей. Средняя стоимость метра - 149 тысяч рублей.

Мария Орлова - Коммерческий директор ГК "А101" в Санкт-Петербурге Фото: Святослав Акимов

"Сейчас первичный рынок жилья Ленобласти вышел на ценовое плато, - считает эксперт. - Если же смотреть в разрезе трех лет, то отмечаются гораздо более заметные колебания цен, еще в 2021 году стоимость метра составляла 102 тысячи рублей, то есть прирост на текущий момент составил 49 процентов. Естественно, основными драйверами послужили рост стоимости стройматериалов и пересмотр правительством своего отношения к льготным ипотечным программам".

В самом Петербурге средний метраж в комфорт-классе по первому кварталу составил 36,3 квадратного метра, хотя год и два назад этот показатель составлял 41 квадратный метр. Квартиры "похудели" почти на 11 процентов.

Средняя стоимость лотов сейчас находится на 8,4 миллиона рублей, и по сравнению с 2022 годом прирост составил 22 процента (с 6,8 миллиона рублей). "Это аргумент для граждан, откладывающих покупку в надежде, что рынок просядет и жилье подешевеет. Рост цен на недвижимость в агломерации стабилен и составляет в среднем 10-12 процентов в год", - подчеркивает Мария Орлова.

По ее оценкам, текущие вводы новых объектов можно отнести к рекордным. Это, по мнению эксперта, будет характерно не только для первого квартала, но и для всего 2024 года. Сейчас вводят в эксплуатацию то, что начинали реализовывать еще в 2021-м, начале 2022 года. А это первые годы после старта льготной ипотеки, и тогда происходило наиболее значимое количество стартов жилых проектов. Так, в 2024 году уже сдали 1,227 миллиона квадратных метров. Это на 14,6 процента больше, чем за январь - март 2023 года. И на 7,4 процента больше аналогичного периода 2022 года.

"С точки зрения продаж первый квартал текущего года показал себя лучше, чем ожидалось. Количество договоров долевого участия (ДДУ) снизилось всего на шесть процентов относительно того же периода 2023 года, однако по сравнению с январем - мартом 2022 года просадка более заметная - 34 процента", - отмечает эксперт.

Успеть с субсидируемой ипотекой

"Показатели первого квартала напрямую связаны с условиями, в которых рынок функционировал. Год начался с того, что крупнейшие ипотечные банки, перекрывавшие более 80 процентов выдач жилищных кредитов, стали взимать дополнительную плату с застройщиков за пользование субсидированной ипотекой, - говорит начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова. - Поэтому общее количество ипотечных сделок, которые рынок видел по 2023 году, резко пошло на убыль". А работавшие без такого условия банки в силу своих мощностей не смогли полностью удовлетворить спрос.

Светлана Денисова - Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Фото: www.ttfinance.ru

Если в 2023 году доля сделок с привлечением жилищного кредитования на первичном рынке была близка к 90 процентам, а в отдельных компаниях и выше, то в первом квартале года нынешнего эта доля пребывает в пределах 70 процентов. У кого-то 62 процента, у кого-то 65 процентов. Параллельно снизились и суммы по сделкам.

"Стоимость квартиры - показатель важный, но важнее для покупателей доступность ипотеки, - считает Светлана Денисова. - И когда я читаю реплики, будто снизился спрос на ипотеку, остаюсь категорически не согласна. Снизился не спрос, а доступность".

При этом ликвидация последствий природных катаклизмов, освоение Дальнего Востока, восстановление новых территорий и строительство на линии боевого соприкосновения - 1,5 тысячи километров и порядка трех тысяч линейных сооружений - оттягивают на себя колоссальные объемы стройматериалов. Соответственно, ждать снижения расходов и далее цен на строительство жилья не приходится. "Это нереально, точно так же, как не подешевеет гречка, не снизится и стоимость квадратного метра", - резюмирует эксперт.

В то же время генеральный директор Агентства Недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева сообщает, что ее ориентированная преимущественно на массмаркет компания первый квартал провела успешно.

Анжелика Альшаева - генеральный директор Агентства Недвижимости ГК "КВС" Фото: Пресс-служба АН ГК "КВС"

"В массмаркете главным трендом можно назвать волну: нужно успеть взять ипотеку по текущим ставкам семейной ипотеки, пока они не отменены. По ипотеке с господдержкой - пока еще действует. По ИТ-ипотеке тоже пока еще действует, - рассуждает Анжелика Альшаева. - И доля продаж квартир в ипотеку заняла порядка 65 процентов. Достаточно много сделок стало проходить по программе "Переезд" - порядка 20 процентов от ипотечных сделок, поскольку такое решение позволяет обойтись без первого взноса в денежном выражении. А это крайне важно, особенно при ипотеке с господдержкой, где взнос повышен до 30 процентов. По аналогичным причинам пользуется спросом и продукт "Квартира в зачет".

Плюс к этому в апреле запущена ипотечная программа "Плати потом". Нестандартность предложения в том, что кредит делится на две части. Первая часть - первоначальный взнос и лишь 20 процентов от тела кредита. Пока строится дом, клиент гасит только эту часть достаточно щадящими траншами, буквально несколько тысяч рублей. И остаются средства на съемную квартиру.

А когда до ввода дома в эксплуатацию остается месяц, клиент берет вторую, более весомую часть ипотеки. В общем, в нынешних условиях застройщик оказывается вынужден подходить к трудностям покупателя с пониманием, и нестандартные, удобные для клиентов решения будут появляться все чаще.

Руководитель Группы ипотечного кредитования "Банка Санкт-Петербург" Мария Гретченко приводит статистику, сравнивая итоги ипотечных продаж первого квартала 2024 года и аналогичного периода 2023 года: "Год назад доля ипотечных сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга была близка к 80 процентам, из которых продукты с господдержкой составляли около 85 процентов, доля вторичного рынка находилась на уровне 20 процентов. В текущем году доля "первички" составила 58 процентов, из которых на программы с господдержкой пришлось 60 процентов, доля жилищных кредитов на ."вторичке". составила 42 процента соответственно. Это в первую очередь связано с тем, что наш банк предлагал и по-прежнему предлагает рынку одну из самых привлекательных процентных ставок", - отмечает специалист.

Мария Гретченко - руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО "Банк "Санкт-Петербург" Фото: Святослав Акимов

"Кстати, апрель мы закрываем с еще большей долей "вторички", - сообщает Мария Гретченко.

По словам специалиста, вопросы грядущих ипотечных изменений активно обсуждаются в подразделениях банковской розницы, в связи с чем больше внимания уделяется совершенствованию стандартных программ кредитования и развитию сопутствующих неипотечных продуктов. Также Мария обращает внимание на положительную динамику по коммерческой ипотеке, доля которой в продажах банка в 2024 году выросла в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. "Благодаря продукту "Коммерческая ипотека" заемщик любой категории, будь то физическое лицо, ИП, самозанятый или собственник бизнеса, может приобрести апартаменты, паркинг, торговое помещение по стандартной ставке без надбавок и дополнительных условий", - делится полезной информацией эксперт.

Первое и второе полугодия

"Повестка второго квартала определяется ожидаемым с 1 июля сворачиванием ипотеки с господдержкой. Поэтому у граждан остается два месяца, и кто может, будет спешить "попасть в последний вагон". А далее рынок, конечно, переживет определенное замедление", - считает Светлана Денисова.

Кроме того, рынок испытывает давление со стороны индивидуального жилого строительства. Оно субсидируется без разбора, неважно - это провинциальная Россия, где нет крупных стройкомпаний, или крупные города.

"Спрос будет расти из-за желания покупателей успеть взять льготную ипотеку до ее отмены 1 июля, - соглашается Сергей Софронов. - Изменения явно ждут и семейную ипотеку, которая будет продлена. Во всяком случае звучат разные предложения, касающиеся изменения ставок. Это тоже будет влиять на принятие решений покупателями". Следовательно, и цены будут меняться в соответствии с ростом спроса и продаж. Затем, в третьем квартале, спрос снизится и восстанавливаться будет уже во второй половине осени".

Анжелика Альшаева также констатирует, что в силу вышеназванных причин ее компания ожидает дальнейшую эскалацию спроса все первое полугодие. "Мы не первый раз проходим такой сценарий, поэтому прогнозировать рост спроса можно с уверенностью, - говорит она. - Ну а далее можно предсказать некоторый период затишья, застройщики будут сидеть без сделок в ожидании снижения ключевой ставки".

Впрочем, государство любит привносить на рынок жилого строительства нововведения, поэтому возможны различные варианты развития ситуации. "Мы наблюдаем, как развиваются и меняются региональные льготные ипотечные программы. У нас пока этого нет, но, например, в Кемеровской области запускается программа для участников СВО без первоначального взноса. В Московской области появляется ипотека для учителей и медработников. Поэтому можно надеяться, что без поддержки отрасль не останется", - резюмирует Анжелика Альшаева.

В то же время сохраняется поток инвестиционных сделок. Прежде граждане, например, выводили деньги в заграничные активы. Сейчас боятся или не имеют возможности, что подпитывает спрос в том числе и на объекты большой площади.