Поделиться
"Чаще всего за ними обращались жители Дагестана, Чечни, Северной Осетии, Ингушетии и Адыгеи. В лидерах также Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Ростовская область и Севастополь, - рассказывают в ФНП. - Речь может идти о найме квартиры, комнаты, загородного дома или аренде нежилых помещений".
В преддверии лета повышается спрос на дачи. Печать нотариуса на документе дает и жильцу, и собственнику дополнительные гарантии и помогает избежать конфликтных ситуаций, подчеркивают эксперты. Скрытых рисков в этом вопросе может быть немало.
"Важное преимущество любой нотариальной сделки, включая договор найма, - обязательная проверка законности, - поясняют эксперты. - Нотариус выясняет реальную волю сторон: никто ли ни на кого не давит, не угрожает и не вводит в заблуждение. Уточняет, понимают ли участники суть и последствия сделки, согласны ли с ними".
При удостоверении договора аренды или найма нотариус обязательно проверит и выписку из ЕГРН, и паспорта участников. То есть убедится, что квартиру сдает именно собственник.
"Если собственников недвижимости несколько, необходимо заручиться согласием их всех. Это касается и совместно нажитого имущества: распоряжаться купленным в браке жильем должны оба супруга, - рассказывают эксперты. - Если сделку заключает один супруг, то от второго необходимо нотариальное согласие. Нотариус такие детали проверяет, что помогает минимизировать спорные ситуации. Например, когда в квартиру приезжает жена владельца и требует от квартирантов объяснений или выселения. Или пытается признать в суде ваш договор недействительным".
Также нотариус проверит, нет ли у владельца статуса недееспособного или, например, банкрота, что ограничивает его право самостоятельно распоряжаться имуществом. Есть ли разрешение опеки - если собственник несовершеннолетний. Есть ли согласие залогодержателя - если на жилье зарегистрирована ипотека в пользу банка. Проверит, нет ли ограничений и обременений в отношении квартиры. Например, ареста из-за долгов или спора о праве на недвижимость. В таком случае ее нельзя ни продавать, ни сдавать в аренду. Если договор найма заключается в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, все эти нюансы могут остаться за кадром. И позже станут неприятным и неожиданным сюрпризом для нанимателя.
"При нотариально удостоверенном договоре куда проще взыскать долг с квартиранта, - подчеркивают эксперты. - Если он отказывается платить или сильно задерживает платеж, владельцу достаточно получить у нотариуса исполнительную надпись и, минуя суд, обратиться в службу судебных приставов для взыскания задолженности. Исполнительная надпись - специальная отметка нотариуса на договоре - для приставов по сути приравнивается к судебному решению. Если же договор найма заключался без нотариуса, то для взыскания задолженности сперва придется доказывать свою правду в суде".
Как показывает практика, когда неподкованные в юридическом плане люди самостоятельно составляют договор или ориентируются на образцы из интернета, документ получается запутанным, неполным и нечетким по условиям и формулировкам. Все это может повлиять на его исполнение и защиту интересов сторон. Нотариус при удостоверении договора аренды или найма комплексно оценивает законность договоренностей, может подсказать, что необходимо учесть, помогает составить проект договора, рассказывают эксперты.
Так, например, помимо сроков действия договора, размера платы за квартиру и порядка ее внесения, стоит прописать, кто и за что отвечает: несет расходы на капитальный и текущий ремонт, оплачивает коммунальные платежи, страховку. Стоит предусмотреть и пункты, например, о проживании домашних животных.
Хорошим вариантом будет описать в договоре или приложениях к нему исходное состояние квартиры с перечислением мебели, оборудования и техники. "В одном из случаев нотариус удостоверил договор найма, в котором перечислялось все "содержимое" квартиры, включая морской аквариум. В документе было прописано, что часть арендной платы остается у нанимателя - на покупку конкретного корма рыбам и оплату чистки их жилища, - продолжают представители нотариата. - В договоре можно оговорить и особые условия, если они не противоречат действующему законодательству. Например, что наниматель делает своими силами ремонт, а наймодатель за это снижает ежемесячные платежи на определенный срок. Качество ремонта, его стоимость и различные нюансы можно обговорить в дополнительных соглашениях или приложениях к договору".
Также в договоре может быть предусмотрено, например, условие о том, что на период проживания в квартире наниматель может быть в ней прописан. Договор найма жилого помещения может являться основанием для регистрации по месту жительства или по месту пребывания. При этом стоит помнить, что снятие с регистрационного учета носит заявительный характер. То есть после того, как договор прекратит действие, бывший квартирант должен будет выписаться самостоятельно. Если же он будет уклоняться от этой обязанности, придется снимать его с регистрационного учета через суд.
Уточнение по терминам:
Многие привыкли использовать сочетание "аренда жилья", подразумевая под этим плату человека за проживание в квартире или комнате. "С юридической точки зрения это не совсем корректно, - поясняют в ФНП. - Термин "аренда" применяется для нежилых помещений или когда недвижимость снимает юрлицо. Стороны договора в таком случае - арендатор и арендодатель. Когда речь идет о жилом помещении для обычного человека, это называется наймом, а участники сделки - нанимателем и наймодателем. Имеет смысл обращать внимание на точность в формулировках при заключении договора".