Условия выдачи ипотечных кредитов уже изменились в 2023 году, напомнили представители рынка недвижимости на конференции по этой теме в Петербурге. Появились ограничения по льготной программе с господдержкой для новостроек и семейной ипотеке. Первоначальный взнос вырос, а максимальная сумма кредита уменьшилась. Например, если раньше в Северной столице можно было на льготных условиях получить 12 миллионов рублей, то сейчас - в два раза меньше. Кроме того, с марта 2024-го банки требуют от покупателя жилья только официально подтвержденный доход. При этом общая кредитная нагрузка на него не должна превышать 80 процентов дохода.
- Как сообщается, условия по ипотечным программам с господдержкой действуют до конца июня, и мы задаемся вопросом, что будет дальше, - отметила генеральный директор петербургского агентства недвижимости Юлия Ружицкая. - Сейчас по программе для первичного рынка жилья с господдержкой ставка составляет пять или восемь процентов, а первоначальный взнос - от 20 процентов стоимости квартиры. Покупатели берут шесть миллионов рублей в среднем на 25 лет. Если же мы посмотрим на вторичный рынок без господдержки, то там совсем другие условия: ставка по ипотечному кредиту - от 17,5 до 18 процентов, первоначальный взнос - от 50 процентов.
Как правило, для покупки "вторички" петербуржцы получают в кредит всего 2,5-3 миллиона рублей в среднем на пять-семь лет. Понятно, что на эти деньги в городе не купить даже крохотную студию. Скромная сумма объясняется просто: люди таким образом "расширяются" - продают уже имеющуюся жилплощадь, а ипотеку берут для доплаты за дополнительные квадратные метры.
- На этом фоне звучат заявления о том, что ипотека с господдержкой не должна составлять более 25 процентов жилищных кредитов. То есть остальные 75 процентов будут выдаваться на тех же условиях, что сейчас на покупку вторичного жилья. Тогда при сумме кредита 6,5 миллиона рублей ежемесячный платеж по ипотеке составит 95 тысяч рублей. И надо еще учесть, что кредитная нагрузка не должна превышать 80 процентов дохода, а у многих есть и другие платежи по кредитам. Следовательно, для получения ипотеки потребуется официальный доход не менее 130 тысяч рублей, - поделилась расчетами Юлия Ружицкая.
Ясно, что в Петербурге такими зарплатами могут похвастаться не многие. Поэтому застройщики опасаются, что после 1 июля люди просто не смогут покупать их жилье и оно будет оставаться нераспроданным. На затоваренность рынка некоторые петербургские девелоперы жалуются уже сегодня.
По прогнозам экспертов, в изменившихся условиях отрасль будет искать новые механизмы, которые позволят сделать ипотеку доступной. Уже сейчас активно развивается корпоративная ипотека: работодатели борются за кадры, а помощь в получении жилья - отличная "приманка" для ценного сотрудника. Но наиболее перспективным выходом специалисты считают коллаборации застройщиков и банков. Если деньги уже размещены на счетах эскроу, логично договариваться с финансистами и об особых условиях по ипотеке для покупателей квартир. Но как будет работать этот механизм, пока не очень понятно.
Что касается банков, то они в сложившейся ситуации настроены более оптимистично, чем застройщики.
- Мы хотим кредитовать строительство не только жилья, но и социальных объектов, инфраструктуры разного масштаба, - подчеркнул управляющий директор Северо-Западного регионального центра одного из банков Владислав Полежаев. - Банки давно научились "упаковывать" такие проекты, если их экономика выше минимального порогового значения. Даем отсрочку на процентные платежи, проявляем гибкость в отношении показателей обеспечения проектов. Главное в проектном финансировании - индивидуальный подход, поскольку каждая сделка уникальна.
Однако у застройщиков все равно остаются опасения: деньги на стройку будут, но какие - "дешевые" или "дорогие"?
Разумеется, их устроит только первый вариант. По данным ДОМ.РФ, сейчас средняя ставка по проектному финансированию составляет 6,7 процента - это меньше, чем при кредитовании других отраслей экономики.
- Проекты, которые сейчас запускаются, будут вводиться в эксплуатацию в 2026-2027 годах. Это значит, что отрасль уверена в стабильном спросе на новое жилье, - считает руководитель аналитического центра института развития в жилищной сфере Михаил Гольдберг.
Эксперты сходятся во мнении, что совместными усилиями выход будет найден и стройка не остановится. Эта отрасль - одна из ключевых для экономики, да и социальную сторону проблемы нельзя сбрасывать со счетов.
Одним из вариантов, который позволил бы обойтись вообще без ипотеки, называют строительство арендного жилья. Но оно развивается очень медленно - например, в Петербурге и Ленобласти институт развития пока не реализовал ни одного такого проекта. Среди причин - долгие сроки окупаемости и предвзятое отношение к аренде.