Почему объекты в историческом центре Петербурга остаются без инвесторов
Планы по реконструкции Апраксина двора, долгие годы представляющего собой полулегальный вещевой рынок, вновь сдвинулись с мертвой точки. Однако перейдет ли реновация с бумаги в жизнь - неясно. Намерение городских властей преобразовать пространство возникло еще в 2007 году. За все это время проект не раз менял инвестора. Подобная ситуация не единична для Петербурга. Какие факторы тормозят реализацию таких проектов?
Эксперты считают, что объекты культурного наследия в историческом центре обладают высоким потенциалом для инвесторов. Благодаря высокому пешеходному и туристическому трафику такие места открывают широкие возможности для развития бизнеса в сферах торговли, услуг и развлечений.
С одной стороны, и городская власть, и инвесторы это осознают. На недавнем рабочем совещании губернатора Петербурга с членами городского правительства было принято решение о заключении соглашения с инвестором для реконструкции здания на территории Апраксина двора.
С другой, реновацию территории данного комплекса исторических зданий тормозит ряд сложностей, например раздробленная собственность. Всего на территории Апраксина двора насчитывается 50 корпусов: более 20 зданий принадлежат городу, около 20 находятся в частной собственности и остальные - в смешанной. Шесть лет назад концерн "Питер" стал стратегическим инвестором проекта реконструкции Апраксина двора. Однако городские здания так и не перешли в руки единого владельца.
- Здания Апраксина двора являются памятниками истории и культуры, то есть не могут быть снесены или видоизменены. Несмотря на то что существуют несколько замечательных архитектурных концепций преобразования, с учетом всех обременений для памятников, именно множество собственников (не только отдельных зданий, а даже помещений внутри здания) не позволяют городу принять единое решение по судьбе объекта, а инвесторы не готовы годами договариваться с частными владельцами об условиях покупки, - объясняет вице-президент и исполнительный директор НП РГУД Елена Бодрова.
Поэтому попытки города по поиску инвестора провалились. И примеров разрешения таких сложных имущественных отношений в России на сегодняшний день нет.
Другой объект со сложной судьбой в историческом центре - Конюшенное ведомство. Памятник нашел инвестора полтора года назад, но преобразования в нем до сих пор не начались.
- Конюшенное ведомство - это привлекательный инвестиционный проект, который требует значительных вложений из-за плачевного состояния памятника. Инвесторы проявляют к нему интерес, но у города нет четкого понимания будущего назначения здания. Объект подходит под отель, но такая концепция требует создания атриума, и есть риск, что КГИОП не согласует такое изменение. Кроме того, судьба преобразований Конюшенного ведомства беспокоит градозащитников, и будущему инвестору необходимо предполагать череду судебных исков от представителей движения, что всегда влияет на сроки реализации проекта и рентабельность, - подчеркивает эксперт.
Урбанист бюро "Урбан Хелпер" Юлия Родикова связывает затяжной характер реализации инвестпроектов в исторической части города с высокими затратами, которые могут быть выше вложений в строительство новых объектов. Второй усложняющий фактор - неопределенные сроки окупаемости. Восстановленные здания могут требовать дополнительных инвестиций в инфраструктуру и маркетинг для привлечения арендаторов и посетителей. Привлекательность снижается также из-за невозможности перепрофилировать такие объекты под определенные виды бизнеса. Возникают и бюрократические барьеры.
-Объекты культурного наследия охраняются государством, и любая деятельность, связанная с их изменением или реконструкцией, должна соответствовать строгим требованиям. Это включает необходимость получения разрешений на проведение работ, согласование проектов реставрации и реконструкции с органами охраны культурного наследия. Эти процессы могут затянуться и увеличить сроки реализации, - говорит эксперт.
Директор по развитию агентства коммерческой недвижимости KNRU Полина Фиофилова выделяет среди удачных проектов преобразования "сложных" городских пространств "Новую Голландию", которая из заброшенного объекта превратилась в многофункциональный культурно-досуговый объект. Эксперт вспоминает и успешные московские проекты. Например, центр современного искусства "Винзавод" на территории бывшей пивоваренной фабрики, бизнес-квартал "Арма", расположенный в старом газовом заводе 1865 года постройки, и гастро-квартал "Депо на Белорусской", находящийся в комплексе трамвайного парка, планировка которого сохранилась с 1870-х годов. Елена Бодрова отмечает, что примеры реализации аналогичных проектов есть не только в Москве, но и в Петербурге - достаточно вспомнить Никольские ряды.