По его словам, граждане обращаются к депутатам по вопросам распоряжения домом или квартирой, оформленных на ребенка, либо же где зарегистрирован ребенок. Спрашивают, как продать квартиру, приобретенную частично на средства материнского капитала, и задают другие вопросы с недвижимостью, где фигурируют дети. Глава комитета ответил на основные вопросы, которые задают люди.
Если говорить о продаже недвижимости, которая принадлежит ребенку, то для ее осуществления необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, сообщил депутат. "Это касается любой недвижимости - жилой, нежилой, квартиры, дачи, дома в деревне, - уточнил Гаврилов. - Органы опеки проверяют законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его права".
По его словам, представители ребенка должны получить это разрешение или отказ (который может быть оспорен в суде) в письменной форме не позднее 15 дней с момента запроса. Также сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без этого Росреестр переход права не зарегистрирует, пояснил парламентарий.
"Продать жилье, на которое у ребенка есть право собственности, можно только при условии, что ему обеспечат равноценное или более просторное жилье взамен проданного, - обратил внимание он. - Необходимо, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно".
При этом в новой квартире доля ребенка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи. "Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что сделка в последующем не будет оспариваться, ему не придется судиться и так далее", - резюмировал Гаврилов.
Продажа жилья, купленного с использованием материнского капитала, имеет свои особенности. "В такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, указанным в сертификате, - напомнил глава комитета. - Это требование касается только той части жилья, которая оплачена маткапиталом. Если доли не определены, могут возникнуть сложности при последующей продаже. Для покупателей такого жилья есть риски оспаривания сделки в суде".
По его словам, непосредственно при продаже такой недвижимости нужно, во-первых, получить согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки. Во-вторых, необходимо нотариальное удостоверение сделки.
Если говорить о сделках с недвижимостью, то дети до 14 лет не могут самостоятельно их совершать. "Такие сделки от их имени могут заключать только родители, усыновители или опекуны. Подростки 14-18 лет могут совершать сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей", - напомнил депутат.
Однако, продолжил он, опекун (родитель) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель - давать согласие на совершение ряда сделок:
"Вообще, необходимо уяснить простое правило: "С долями - к нотариусу", - резюмировал Гаврилов. - В 2016 году мы вносили свою поправку в закон о регистрации недвижимости, согласно которой все сделки, направленные на отчуждение долей недвижимого имущества детей и взрослых, а также имущества детей подлежат нотариальному удостоверению".
Если наследство переходит к детям до 14 лет, от их имени его принимают родители, усыновители или опекуны. "Дети 14-18 лет принимают наследство с письменного согласия законных представителей. Предварительного разрешения органов опеки для этого не требуется", - отметил парламентарий.
По его словам, многих интересует вопрос: а может ли ребенок передать квартиру или дом родителям или другим лицам? Отчуждение имущества несовершеннолетнего другим лицам возможно, как было описано выше, только с разрешения органов опеки и попечительства и соблюдением нотариальной формы, разъяснил Гаврилов. "Кстати, родители и близкие родственники несовершеннолетнего ребенка не могут совершать сделки с несовершеннолетним, за исключением передачи имущества ребенку в дар или безвозмездное пользование", - продолжил он.
Согласно объяснению главы комитета, есть разница при продаже жилья, если ребенок имеет постоянную регистрацию или же является собственником недвижимости. Если несовершеннолетний является собственником недвижимости, он становится участником сделки, и тогда процедура отчуждения будет включать описанные выше этапы, пояснил депутат.
А если ребенок имеет только постоянную регистрацию, то не является участником сделки - эти процедуры проходить не потребуется. "За исключением случая, когда несовершеннолетний остался без родителей и/или находится под опекой или попечением, - уточнил Гаврилов, - так как есть риск, что в данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены. По этой причине также потребуется разрешение органов опеки и попечительства".
По оценке парламентария, необходимо проработать механизм, где речь идет о постоянной регистрации ребенка. "Потому что получается, что пока что в этом плане жилищные права таких несовершеннолетних со стороны государства практически ничем не защищены, их судьба только в руках родителей, - уточнил он. - Нужно сделать так, чтобы детей нельзя было выписать в никуда, допустим, если банк забрал квартиру у родителей за долги".
Депутат рассказал, что в РФ очень много судебной практики, которая складывается не в пользу детей. "Например, в случае, когда ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом, - пояснил Гаврилов. - И такие споры, конечно, иногда решались, когда доходили до Верховного суда, где хоть как-то обеспечивалось соблюдение жилищных прав несовершеннолетнего ребенка".
На его взгляд, нужно законодательно проработать следующий вопрос - право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.
"Суды завалены исками бывших супругов о выселении несовершеннолетних с жилплощади, а такого быть не должно, - резюмировал Гаврилов. - Такой объем практики по данному вопросу говорит о том, что пока все работает по принципу: "Как хотите, так сами и разбирайтесь". В вопросах защиты жилищных прав детей такого подхода, на мой взгляд, быть не должно, и сама по себе судебная практика не урегулирует данный вопрос и не надо на нее надеяться".