Спрос на историческую недвижимость многократно превышает предложение

Необходимость сохранения архитектурных памятников и просто фоновой среды старых городов, которая, как и свита, делает исторические объекты по-королевски заметными, не вызывает сомнений. Однако споры между теми, кто требует сохранять вековые дома любой ценой, и теми, кто готов за это платить, не утихают. Понятно лишь одно - только бюджетными усилиями сделать это не удалось еще никому. На этом фоне интерес вызывает самарский опыт объединения усилий жителей, бизнеса и бюджета (именно в такой последовательности), когда старина не только сохраняется, но и приносит прибыль. О видимых успехах и невидимых трудностях процесса рассказывает директор благотворительного фонда "Том Сойер Фест - Наследие" Анастасия Кнор.

Вы действительно верите, что вековые здания, которые сами требуют массу средств на восстановление, могут кого-то обогащать?

Анастасия Кнор: Духовно всегда. Дома с историей, которые, как старое вино или иконы, с годами только растут в цене, их ведь больше не становится. Конечно, если мы не дождемся того момента, когда стены превратятся в пыль веков. Согласитесь - иметь офис в уютном особнячке или открыть там кафе, арт-пространство, гостиницу, в Самаре есть даже прекрасный опыт частной английской школы, мечтают многие. Это те примеры, которые может реализовывать малый и средний бизнес. У крупного - другие аппетиты и возможности. Взять хотя бы знаковую для города кухмистерскую фон Вокано, где после многолетнего запустения и долгожданной реставрации открыт ресторанный комплекс. Или новый, но уже успешный проект "Станкозавода", который разместился на площадях бывшего предприятия. Там не просто вложенные в ремонт средства и хорошая локация рядом с Волгой (до этого там долгие годы был умирающий ТЦ), а переосмысленная среда для современного творческого человека и, конечно, четкий бизнес-план. Все это создает новые рабочие места, налоги, оживляет территории вокруг. Другое дело, что число предложения таких объектов, согласно данным ЦИАН, в Самаре крайне невелико.

Все хотят взять крепкий дом, а не вкладываться в его ремонт?

Анастасия Кнор: Нет, просто слишком крепка бюрократия. Хотя подобная реновация исторических объектов не требует от бюджета никаких затрат. Бизнес сам все восстановит, если власть определит для него четкие правила и подготовит все документы. Вот простая арифметика: на снос каждого аварийного здания город тратит 1,5 - 2,5 млн рублей. Но в прошлом году один из таких "ветхих" домов (никто в мэрии не верил в такую возможность) был продан за 8,5 млн. Таким образом, профицит городского бюджета составил в совокупности 11 миллионов.

Хотя признаюсь - обычно на подготовку сделок с муниципальным имуществом требуется до полутора лет, которые уходят на межевание, приватизацию, оценку, проведение конкурсов. Но мы в ускоренном режиме сделали все это за три месяца. Конечно, пахали в три смены. Однако выиграл не только бюджет. Человек, который дом купил, планирует открыть в нем гостиницу. И, уверена, постояльцы у него будут - гости хотят жить в исторической среде, а не в безликих высотках. А иначе они бы из своего дома никуда не выезжали.

Когда у вас, некоммерческого объединения и даже не муниципальной структуры, родилась идея заняться вовлечением старых домов во вторичное использование?

Анастасия Кнор: Года четыре назад, когда в регион активно пошли федеральные деньги на переселение граждан из ветхого жилья. С одной стороны, дело хорошее, люди наконец-то стали переезжать в более комфортные условия. А с другой - плохо, что у освободившихся домов было всего два пути - реконструкция и снос. В Самаре в большинстве случаев речь шла о сносе, ибо власти не понимали, что с развалюхами еще можно делать. Тогда-то у нас и возник вопрос: а не будут ли здания в историческом центре интересны малому бизнесу? Пригласили потенциальных инвесторов вместе со специалистами мэрии на аукцион, взяли пять домов и выставили их на торги. Живых денег там никто, конечно, не платил, но торговались жарко и по всем правилам. Заинтересованность была понятна, и буквально через три месяца один дом был реально продан.

Если бы не купили, то - под снос. Что появляется в городе на освободившихся пятачках, высотки?

Анастасия Кнор: Эти участки по существующим правилам можно использовать только под общественные пространства или соцобъекты. Но вы верно назвали их пятачками - на столь малой площадке, которую занимал деревянный дом или даже два-три, ничего не построишь. Поэтому пустыри превращаются в автостоянки, а историческая целостность кварталов нарушается.

В феврале этого года мы провели второе бизнес-мероприятие - "Ярмарку кварталов". И туда с совершенно серьезными намерениями пришло около сотни бизнесменов. Они стали задавать городским чиновникам самые разные вопросы по поводу аренды и покупки старых домов. Кстати, в ноябре прошлого года в мэрии наконец-то пересмотрели и подход к программе "Дом за рубль" - объект стало возможным использовать сразу, а не после его полного восстановления. И с тех пор мне почти каждую неделю кто-то звонит и интересуется: как можно купить или арендовать старый дом? Ответ прост: сегодня вся информация есть в открытом доступе на сайте администрации Самары в разделе департамента управления имуществом.

Пока же рынок исторической недвижимости в Самаре большей частью формируется без участия местной администрации: люди что-то покупают друг у друга, ремонтируют и надстраивают, в старых дворах соседей-единомышленников возникают очень интересные пространства. Но если мэрия хочет не просто экономить на сохранении наследия, но еще и зарабатывать на нем, то было бы логично впустить на рынок исторической недвижимости несколько десятков объектов, которые пока на ней висят мертвым грузом. Это подтолкнуло бы интерес инвесторов к развитию всего центра города, Самаре пока есть что предложить им из старины.

Если вернуться к финансам, то как быстро окупаются и окупаются ли вообще объекты в старых зданиях, ведь возвести новый ТЦ проще и дешевле?

Анастасия Кнор: Средний срок окупаемости, по опыту разных городов страны, семь лет. Он складывается в первую очередь из более высокой, чем в новых зданиях, стоимости аренды. Но бизнес открывает там свои точки, так как историческое место дает ему гарантированных клиентов. Для людей старшего поколения исторический город - это место их молодости или работы. Молодежь тянется к новым смыслам и экзотике. Туристы - понятно, к памятникам и окружающим их локациям. Но непременное условие, что такие обновленные территории нельзя создать и бросить в свободное плавание, им нужна УК, которая будет постоянно координировать процесс.

Самый вкусный вопрос оставили на конец беседы. Как поживает сегодня зародившийся в Самаре фестиваль сохранения исторической среды "Том Сойер Фест"?

Анастасия Кнор: В этом году мы открыли 10-й сезон. Сейчас в активной фазе фестиваль работает в 45 городах по всей России, однократно проходил в 80 муниципалитетах страны и даже в Киргизии. Сколько у нас волонтеров? Мы их не считаем, пришел человек работать, вот и хорошо. По Самаре основной костяк - человек пятьдесят, а в целом за сезон трудятся 350 добровольцев. Основной наш принцип - никаких бюджетных средств, только добровольные пожертвования. Вот еще один спонсор подарил нам несколько пакетов перчаток, очень ценная вещь на стройке.

Первые три дома для ремонта в 2015 году мы отбирали, ориентируясь на их красоту и состояние. На волонтеров смотрели как на чокнутых, и большинство предрекало нам скорый конец. Но нам было важно, чтобы горожане увидели эффект проекта, дома из грязно-серых становились как конфетки. Однако тогда же мы совершили и ошибку. Хозяева обновленных домов нас не поддерживали. К счастью, там сегодня живут другие люди... После этого мы приняли концепцию, что будем ремонтировать только тем, кто любит свой дом и готов участвовать в его сохранении. Задача движения ведь не просто обновить один и даже сто фасадов, на все сил все равно не хватит, а показать людям, что не надо ждать милости от властей. За лето силами трех-четырех человек и бюджетом в 250 тысяч можно привести свой дом в хорошее состояние.

Признаюсь, что за 10 лет всякое было и силы вместе с деньгами не раз кончались. Но вот эта цепная реакция, когда к нам приходят все новые и новые заинтересованные люди, когда добрые бабушки кормят строителей своими пирожками и молодожены приезжают к объектам фотографироваться, - вот это и не дало проекту заглохнуть. В 2020 году к нам пришел мужчина, купивший аварийный дом XIX века на улице Братьев Коростелевых, 127. Он попросил нас обновить фасад. Сам он тоже провел большой ремонт: заменил фундамент, полы, обшил стены. Получилось уникальное современное жилье, но в старинном облике. Есть даже мезонин и необычная крыша. Вот такие примеры всегда радуют.