Содержание

1. Что такое вид разрешенного использования земель
2. Какие бывают ВРИ участка и как они устанавливаются
3. Как узнать текущий ВРИ земельного участка: все способы
4. В каком случае может потребоваться изменить ВРИ земельного участка
5. Как поменять основной ВРИ земельного участка: пошаговая инструкция

Что такое вид разрешенного использования земель

У любого земельного участка есть свой вид разрешенного использования (сокращенно - ВРИ), это та деятельность, которая на нем разрешена. Например, когда земля выделена для садоводства, держать на ней скот никто вам не сможет разрешить. Не на каждом участке можно возвести дом, разводить пчел, а уж тем более - открыть предприятие или автозаправочную станцию.

За нарушение целевого использования земли владелец в лучшем случае заплатит штраф, а в худшем - лишится своего недвижимости, которую государство имеет право изъять, если владельцы используют его не по назначению. Нарушителя ВРИ, к тому же, могут заставить компенсировать ущерб, причиненный почвенному слою, если выяснится, что он был нанесен.

Какие бывают виды разрешенного использования земельного участка

Земельным кодексом предусмотрены семь категорий земель, у каждой из которой есть свои виды разрешенного использования.

Граждане могут стать владельцами земли только первых двух категорий: населенных пунктов и сельхозназначения.

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов

Если, например, хочется возвести частный дом, стоит присмотреть место на землях населенных пунктов с ВРИ - индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На этой земле:

• можно проживать,
• здесь есть необходимые коммуникации, включая электричество, водоснабжение и канализацию,
• в возведенном на участке здании можно оформить прописку.

Земли населенных пунктов также могут быть предназначены под малоэтажную или многоэтажную застройку, для расположения на них инфраструктурных объектов - например, медицинских учреждений, школ и детских садов, здесь могут строиться рынки, магазины, гостиницы, заведения общепита и пр., пояснила руководитель юридического отдела проекта "Мой гектар" Инна Демкина.

Чем населенный пункт больше, тем больше видов разрешенного использования участков в нем может быть предусмотрено.

Виды разрешенного использования земель сельхозназначения

Основной разрешенный вид деятельности на землях сельхозназначения - сельхозиспользование, поскольку главная их особенность - это плодородный слой почвы.

Однако это еще не означает, что на участке можно вести любую сельскохозяйственную деятельность. ВРИ сельхоиспользование включает в себя 20 подвидов, таких как:

• растениеводство,
• рыболовство,
• овощеводство,
• сенокошение,
• свиноводство,
• птицеводство
• садоводство и другие.

Не так давно было разрешено строить частные дома на участках сельхозназначения с ВРИ "для ведения садоводства" и "для ведения личного подсобного хозяйства". И вот здесь, приобретая участок, нужно не ошибиться, уточнять ВРИ, иначе можно позже столкнуться с ограничениями. Так, на землях с видом разрешенного использования "под огородничество" можно возвести лишь хозпостройку или летний домик без права постоянного проживания здесь.

Основной, условно-разрешенный и вспомогательный ВРИ участка

Между тем, в отношении одного участка могут быть установлены несколько ВРИ:

1. Основной ВРИ - оговорен в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета. Возьмем для примера СНТ с основным ВРИ - садоводство.

2. Условно-разрешенный ВРИ - это то, для каких целей можно использовать участок при определенных условиях. Это может расширить варианты использования земли. Например, если помимо ухода за яблонями и грушами дачник решил разводить кур, то в перечне условно-разрешенных ВРИ должно значиться - "птицеводство". То есть кур можно заводить лишь там, где градостроительным регламентом разрешается сделать курятник. Самостоятельно определить условно-разрешенный ВРИ нельзя, разрешение на него выдают местные власти.

3. Вспомогательный ВРИ земельного участка - это еще одно дополнение к основному или условно-разрешенному ВРИ. Его нельзя установить вместо основного, и невозможно сделать его единственным. Так, в СНТ с основным ВРИ "садоводство" вспомогательным будет "строительство жилого дома".

"Участки в СНТ предназначены прежде всего для сельскохозяйственных работ, и возведение домов на них не является обязательным", - пояснила юрист Мария Мэйклер.

У одного участка вполне может быть целый ряд ВРИ: несколько основных, условно-разрешенных и вспомогательных.

Как узнать ВРИ земельного участка

Есть несколько вариантов, как узнать, какой у участка ВРИ.

Можно изучать публичную кадастровую карту. Здесь надо написать в строчке поиска кадастровый номер участка или же его адрес. Сведения отобразятся сразу.

Если нужен документ о ВРИ, то следует оформить в Росреестре. Это, опять же, можно сделать несколькими способами.

• онлайн через портал госуслуг. На сайте госуслуг потребуется выбрать сервис "Предоставление сведений из ЕГРН". Имя владельца участка будет указано в выписке, только если вы сами его собственник или же собственник дал специальное согласие на это. В остальных случаях вы можете получить документ без персональных данных собственника. Однако ВРИ участка в нем будет указан. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (официальное название документа) сформируется в течение одной минуты после оплаты (290 рублей).
• в МФЦ. Понадобятся паспорт и документы на землю, а также доверенность, если документы подает не владелец участка, а его представитель. Выписка будет готова в течение трех-пяти дней. Выдадут ее, если вы предоставите паспорт и чек об оплате. Стоимость услуги больше - 460 рублей.
• попробовать запросить сведения о ВРИ участка с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты. На странице ведомства в интернете такая функция предусмотрена, но сейчас она временно не работает и сервис выдает ошибку. А вот сайт Росреестра при попытке оформить этот документ автоматически перенаправляет за выпиской на госуслуги.

В каком случае земельному участку может потребоваться новый ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земельного участка может потребоваться в следующих случаях:

• если вы собираетесь использовать землю не по тому назначению, которое уже указано в документах. Скажем, изначально вы предполагали заниматься выращиванием картофеля, а потом решили изменить свои планы и заняться разведением рыбы. "Тогда вам наверняка потребуется создание пруда. Поэтому, конечно, придется изменить ВРИ", - пояснила эксперт Демкина.
• с целью уменьшения размера налога. В ряде случаев после изменения ВРИ может снизиться его кадастровая стоимость, а значит - уменьшится и налог. Это тоже может стать поводом сменить ВРИ. Например, кадастровая стоимость садового участка ниже, чем у земли под строительство жилого дома. Стоить помнить, что по этой же причине иногда при смене ВРИ стоимость земли может, напротив, увеличиться.

Как поменять ВРИ земельного участка

Назначение земельного участка оговорено в двух документах:

• категория установлена в генплане,
• ВРИ - в правилах землепользования и застройки.

Конечно, гораздо проще поменять ВРИ в рамках одной категории земли, говорит гендиректор девелоперской компании "Лендкей" Валерий Соколенко. По его словам, перевод земель из одной категории в другую - более сложная процедура. Для этого придется вносить изменения в генплан муниципалитета. На это требуется гораздо больше времени. "Разработка этих документов происходит по заказу и решению муниципалитета. Затем, в соответствии с новым генеральным планом, разрабатываются правила землепользования и застройки", - пояснил эксперт.

Как изменить основной или вспомогательный ВРИ участка в рамках одной категории: инструкция

Чтобы в рамках одной категории поменять основной или вспомогательный ВРИ участка, следует выбрать другой разрешенный ВРИ из перечня ПЗЗ. Для этого необходимо:

• найти генплан на сайте своего города или района (как правило, они размещены на сайтах муниципалитетов)
• изучить, в какой территориальной зоне находится участок (они обозначаются кодами - допустим, Ж-1, Ж-2).
• найти эту зону в ПЗЗ, где для нее будут указаны градостроительные регламенты, в том числе и то, какие ВРИ можно использовать.
• обратиться в Росреестр (обычно через МФЦ), чтобы отразить в ЕГРН новый вид разрешенного использования. Собирать какие-то еще разрешения и согласования не требуется.

Заявление о смене ВРИ (основного или вспомогательного) можно направить в Росреестр напрямую (зайдите в "личный кабинет" на сайте ведомства) либо, обратившись в многофункциональный центр. Из документов потребуются:

• паспорт заявителя
• документ о правах на участок.

Например, на портале госуслуг забиваем в строку поиска "Внести изменения в кадастр недвижимости":

Фото: Марина Трубилина / скрин страницы gosuslugi.ru

Кликаем "Подать заявление".

Фото: Марина Трубилина / скрин страницы gosuslugi.ru

Фото: Марина Трубилина / скрин страницы gosuslugi.ru

Выбираем: "Внести сведения в ЕГРН".

Фото: Марина Трубилина / скрин страницы gosuslugi.ru

Отвечаем, в какой собственности находится объект.

Фото: Марина Трубилина / скрин страницы gosuslugi.ru

Отвечаем, есть ли усиленная квалифицированная электронная подпись или загранпаспорт нового образца и телефон с NFC.

Если таких нет, то система сообщает, что нужно идти в МФЦ.

Если есть - продолжаем заполнять заявление.

Как изменить ВРИ на условно-разрешенный или не предусмотренный ПЗЗ

Сложнее заменить ВРИ на условно-разрешенный или вообще не предусмотренный ПЗЗ - в этом случае потребуются изменения в Генеральный план и ПЗЗ. То же самое необходимо и при смене категории земель.

Например, сегодня, чтобы провести в СНТ газ, товарищество должно находиться на землях "населенного пункта", а не "сельхозназначения".

1. Сначала в этом случае нужно подать заявление в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности региона о включении земельного участка в черту населенных пунктов.

2. Следующим этапом будет принятие решение о внесении изменений в генплан. Расходы на его разработку придется покрыть заявителю, если правительством на это не заложены в бюджет деньги. Этап согласования генплана включает публичные слушания.

3. По результатам обсуждений оформляется протокол и заключение.

4. Когда границы населенного пункта поставят на кадастровый учет, произойдет изменение категории в ЕГРН и можно будет заказать кадастровую выписку с новой категорией.

5. После этого потребуется направить заявление в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности региона на изменений Правил землепользования и застройки.

6. Проект документа выносится на обсуждение на публичных слушаниях. Если он будет утвержден, собственнику останется подать декларацию в Росреестр на утверждение вида разрешенного использования участка.