В Воронежской области обсудили проблемы малоэтажного строительства
Найти точки опоры
До конца года правительство страны намерено отобрать две тысячи населенных пунктов, которым будут уделять особое внимание. В Госдуме полагают, что это должны быть города с населением 2-5 тысячи человек и, возможно, крупные села.
Воронежская область уже подала заявки по 25 опорным пунктам. Пилотный проект хотят реализовать в Павловском районе, в 2025-м по нему рассчитывают получить финансирование в размере 12 миллиардов рублей (в том числе девять миллиардов - из федеральной казны).
Образцом развития сельской территории в регионе считают Бобровский район. Он входит в число лидеров по экономическим показателям, по открытию агропромышленных предприятий и по стимулированию малоэтажного строительства, сообщил министр архитектуры и градостроительства Воронежской области Андрей Еренков.
Основной упор здесь делают на сельское хозяйство, включая животноводство и птицеводство - отрасли, которые обеспечивают круглогодичную занятость. Чтобы сократить отток населения, власти находят инвесторов, те создают новые рабочие места. Но из-за структурных перекосов на рынке труда заполнить вакансии некем. По словам главы района Анатолия Балбекова, сейчас не хватает около 1700 специалистов. Решить проблему не помогает и приглашение людей из других регионов, в ближайшие год-полтора потребуется еще 1500 человек. Для приезжих специалистов возведено жилье в поселке Лушниковка.
- Благодаря поддержке минсельхоза мы получили более 900 миллионов рублей федеральных средств на строительство канализации, водопровода, газопровода и благоустройство дорог. Это значительно облегчило задачу по конкуренции с территориями, приближенными к крупным городам, где легче привлекать и удерживать население. Там малоэтажное строительство идет по другому пути. Мы своей первостепенной задачей видим удержание сельского населения. К сожалению, деградация деревень идет катастрофическими темпами. В районе уже реализованы первые пилотные проекты ИЖС. Если все планы будут выполнены, эта территория станет привлекательной для жизни, - отметил Балбеков.
На селе в Воронежской области проживает более 30 процентов населения - 719 тысяч человек. За последние четыре года за счет всех источников бюджетного финансирования для них построили свыше полутора тысяч объектов инфраструктуры (детсадов, ФАПов, коммунальных сетей и сооружений, спортивных центров) на общую сумму 57 миллиардов рублей, напомнил зампред правительства региона Виктор Логвинов. В том числе 7,1 миллиарда потратили по программе комплексного развития сельских территорий - на новое жилье для 397 семей и благоустройство. Чиновник подчеркнул, что реализация инвестпроектов позволяет создавать до 1650 рабочих мест в год, но развитие производств упирается в дефицит кадров.
Этажом ниже
Чтобы задержать население в опорных населенных пунктах и привлечь туда людей из крупных городов, которые ищут более спокойной и размеренной жизни, предлагается развивать малоэтажную застройку. Если посмотреть на статистику по вводу жилья, то может показаться, что этот сегмент рынка в последние годы успешно растет и сам по себе. Данные за 2024-й подтверждают тренд.
- Из 43 миллионов квадратных метров жилья, введенных за последние пять месяцев, 30,8 миллиона приходится на малоэтажные дома. Но их качество оставляет желать лучшего, - констатировал первый вице-президент Российского союза строителей, председатель комиссии по вопросам ИЖС общественного совета при минстрое РФ Владимир Дедюхин.
В Воронежской области на индивидуальные дома пришлась почти половина объема жилищного строительства в 2023 году. В 2024-м доля ИЖС продолжает расти, идет перераспределение спроса в сторону малоэтажек, рассказал профильный министр Андрей Еренков:
- Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года включает меры по дальнейшему развитию ИЖС и малоэтажного строительства. Рост рынка в этих сегментах связан с ипотечными программами, в том числе льготными. Однако существуют проблемы с обеспечением малоэтажных комплексов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой.
В регионе совместно с Росреестром определены свободные участки, подходящие для комплексного развития под индивидуальное жилищное и малоэтажное строительство. В министерстве архитектуры и градостроительства подчеркивают, что выбор площадок под ИЖС не должен ограничиваться агломерацией Воронежа. В регионе много малых городов с населением до 100 тысяч человек, и ключевой задачей власти видят их укрепление.
Большой опыт поддержки малоэтажного строительства накопила Белгородская область. Последние 15 лет на ИЖС там приходится не менее 70 процентов от общего объема ввода жилья. В регионе 30 лет назад создали специальный фонд, который капитализировали из бюджета. Он выдавал застройщикам почти беспроцентные кредиты на ИЖС, благодаря чему было построено 150 тысяч жилых домов (около 20 миллионов "квадратов"), где обитает более полумиллиона человек.
Вице-президент РСС по работе в ЦФО Николай Калашников напомнил о том, что позже в Белгородской области была принята стратегия развития жилищного строительства, предполагающая поддержку ИЖС в агломерациях крупных городов. Был создан кооператив "Свой дом": пайщики могли накопить 40 процентов от необходимой суммы, а оставшиеся 60 получить на льготной основе. Всего было выделено 57 тысяч займов на 11 миллиардов рублей, что позволило построить 8,3 миллиона квадратных метров жилья. Со стороны эти вереницы однотипных коттеджей смотрятся уныло, планировка территорий остается слабым местом такой застройки. Но люди обжились.
Аналогичным путем пошла Липецкая область, где создали региональную ипотечную корпорацию и АО "Свой дом", которое специализируется на постройке частных домов в сельской местности.
- Сегодня эта программа несколько видоизменилась, и большую роль в ней играют коммерческие структуры, - рассказал вице-президент РСС Владимир Тучков.
Чем восполнить дефицит
В целом по стране финансовые инструменты для комплексного развития территорий используются в недостаточной мере, полагает Владимир Дедюхин. По его мнению, в малоэтажном строительстве необходимо запустить механизм проектного финансирования (который уже применяется при возведении многоэтажек). А чтобы грамотно организовать работу в регионах, определить, что, в какие сроки и на какие деньги надо построить, нужен специальный раздел ИЖС в госпрограмме "Жилье и городская среда".
Управляющий директор института развития "Дом.рф" Иван Волошин отметил, что камнем преткновения для развития индивидуального строительства становится отсутствие полноценной инфраструктуры - инженерной и социальной. Обеспеченных ею участков не хватает, и застройщики малоэтажных комплексов возводить недостающие объекты самостоятельно. Механизм инфраструктурных облигаций, который призван как раз обеспечить финансирование для этой части проектов, пока не популярен. Обсуждается вопрос о его упрощении.
- Для создания комфортных поселков ИЖС в законодательство были внесены изменения, которые с 2022 года позволяют строить малоэтажные комплексы, обеспеченные инфраструктурой, предусмотренной нормативами градостроительного проектирования. Также были приняты меры по повышению финансовой защиты покупателей, что увеличило интерес системных застройщиков к сегменту ИЖС. Сегодня граждане могут приобретать частные дома в современных комплексах в семи субъектах РФ. Большинство расположено на участках, находящихся в собственности застройщиков. Низкий интерес к проектам на арендных землях обусловлен невозможностью включать затраты граждан на последующий выкуп земли в сумму ипотечного кредита. Мы предложили на законодательном уровне разрешить включать расходы на приобретение участка в сумму ипотечного кредита, - пояснил Волошин.
В себестоимости квадратного метра жилья при ИЖС затраты на инфраструктуру (дороги, сети, водопровод и централизованную канализацию) составляют 25-30 процентов. Из-за этого "квадрат" в частном доме оказывается слишком дорогим. Такая модель редко проходит банковскую экспертизу, отметил председатель экспертного совета комиссии по ИЖС общественного совета при минстрое Константин Пороцкий. Он объяснил, что поселки с полной инфраструктурой невозможно развивать только за счет проектного финансирования без предварительной подготовки территории.
- Для этого существуют инфраструктурное меню, инфраструктурные бюджетные кредиты и облигации. Однако отсутствует реестр участков, которые могли бы быть запланированы под развитие малоэтажного жилищного строительства в рамках подготовки мастер-планов. Эти реестры необходимо создать, и в некоторых регионах работа уже ведется, - добавил Пороцкий.
Юлия Коваленко, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ имени Г. Плеханова:
- Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство становится все более актуальным, так как многие хотят жить именно в своих домах, а не квартирах. Увы, пока нет эффективных механизмов, которые позволяли бы привлекать инвестиции в социальную инфраструктуру для таких территорий. То есть обеспечивать их школами, детсадами, секциями допобразования, медицинскими и другими учреждениями.
Для поселков, особенно в отдаленных регионах, характерен сильный отток населения. Инвесторам совершенно невыгодно в них заходить. Любая компания, начиная что-то строить, рассчитывает на прибыль. Без господдержки не обойтись - это могут быть дополнительные льготы, субсидии, которые станут стимулом для создания социальных объектов. Важным фактором будут единые правила для малоэтажного строительства, допустим, по дизайну.