• 1. Совместная и долевая собственность: что это и в чем разница
• 2. Доли при владении недвижимостью: реальная, номинальная, доля в натуре
• 3. Как выделить долю в квартире
• a. по соглашению: пошаговая инструкция
• b. через суд: пошаговая инструкция
• 4. Определение долей в квартире
• 5. Минимальный размер доли: что нужно знать

Что такое общая совместная и долевая собственность

Если у недвижимости несколько владельцев, то такой вид собственности является или общей совместной или общей долевой собственностью. Разберемся, чем они отличаются.

Общая совместная собственность

Общая совместная собственность - когда несколько лиц совместно владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, но конкретные доли не определены, поэтому подразумевается, что они владеют равными долями недвижимости. Каждый из совладельцев имеет равные права на объект и не может распоряжаться им без согласия всех других участников.

Общая совместная собственность может возникать, например, при покупке недвижимости супругами. В случае возникновения споров между совладельцами решение принимается согласно законодательству или договору, заключенному между сторонами. Распорядиться своей долей (например продать) владелец может лишь с согласия остальных собственников.

Общая долевая собственность

Общая долевая собственность при владении недвижимостью означает, что несколько лиц владеют объектом недвижимости совместно, но каждый из собственников имеет определенную долю в праве собственности, доли могут быть как равными, так и неравными. Объем владения недвижимостью выражается собственно в долях, или дробях (например, 1/3, 1/2 и т. д.). Например, один собственник владеет 1/2 квартиры, а двум другим принадлежит по 1/4.

Каждый собственник долевой недвижимости имеет право пользования и распоряжения своей долей объекта, однако при желании продать долю он должен предложить выкупить ее другим сособственникам. И лишь при их нежелании может продать долю третьему лицу.

Долевая собственность требует взаимодействия и договоренностей между собственниками, чтобы избежать возможных конфликтов и недоразумений.

Если квартира была приобретена в браке, она считается совместной собственностью супругов, даже если документы о собственности оформлены лишь на одного из них. Иной порядок может быть установлен лишь брачным договором. Продать совместную собственность можно лишь с согласия обоих супругов.

Фото: iStock

Какие бывают доли

Доли в квартире бывают номинальными (идеальными) и реальными. Расскажем подробнее, в чем отличия.

Номинальная (идеальная) доля

Номинальная (идеальная) доля - это доля, которая выражается дробью (1/2, 1/5) и не привязана к конкретной площади (например, к определенной комнате в квартире). Все собственники, имея идеальную долю, могут пользоваться всей квартирой одинаково, отмечает адвокат Елена Зарецкая.

Реальные доли или доли в натуре

Реальная доля в квартире - это когда собственники фактически поделили помещения. Обычно реальная доля равна отдельной комнате или нескольким комнатам.

Реальная доля определяется соглашением собственников, либо нотариально удостоверенным, либо определенным в судебном порядке, отмечает Зарецкая.

Если у собственников были номинальные доли, а затем они решили определить реальные доли, то важно помнить, что они не обязательно должны совпадать. Все зависит от того, как соседи по квартире договорились между собой.

Пример:

Иванов и Петров владеют по 1/2 двухкомнатной квартиры каждый. Одна комната в квартире площадью 10 кв. м., вторая - 12 кв. м. Оба совладельца могут использовать всю площадь квартиры - Иванов может смотреть телевизор в одной комнате, а спать в другой. Аналогично и Петров.

Позже для удобства соседи договорились о выделении реальных долей - Иванов займет комнату в 10 кв. м, а Петров в 12 кв. м. Теперь уже Иванов не может без разрешения Петрова пойти в соседнюю комнату смотреть телевизор, а Петров не может зайти в комнату Иванова.

При этом общими помещениями квартиры (кухня, коридор, санузел) они пользуются наравне. Однако формально в общем имуществе Петрову будет принадлежать чуть больше (пропорционально его доле).

Как выделить долю в квартире

Фото: iStock

Долю в квартире можно выделить по соглашению или по решению суда.

Как выделить долю в квартире по соглашению

Если имущество находится в общей совместной собственности, сначала нужно:

1. определиться, какая доля принадлежит каждому - будут ли собственники владеть равными долями или же разными;
2. определиться, будет ли это номинальная доля (в процентах) или реальная (в комнатах);
3. составить письменно разделительный акт. Его подписывают все правообладатели долей в квартире;
4. если недвижимость делят супруги при разводе, то соглашение должно быть заверено нотариусом;
5. подать соглашение на регистрацию в Росреестр. Величина долей будет отражена в Едином госреестре недвижимости;
6. получить выписку из ЕГРН с новыми данными.

Образец соглашения

В соглашении должны быть такие сведения:

• ФИО и реквизиты совладельцев;
• данные документов, подтверждающих право собственности;
• адрес недвижимости;
• характеристики квартиры;
• размер долей каждого из собственников;
• права и обязанности сторон;
• согласие сособственников;
• место, дата и подписи всех совладельцев.

Нужно отличать соглашение о разделении долей от соглашения о праве пользования недвижимостью. Во втором случае собственники также могут договориться и зафиксировать информацию о том, какой частью квартиры каждый из них пользуется. Но если владелец недвижимости изменится (долю продадут), то важным будет только то, что отражено в документах о собственности, а уточнять, кто какой комнатой может пользоваться, придется заново.

Фото: Станислав Красильников/ТАСС

Как выделить долю в квартире через суд: пошаговая инструкция

Если владельцы долей не смогли договориться друг с другом, то выделить долю в квартире можно в судебном порядке.

Для этого:

• обратитесь в суд с заявлением о разделе совместной собственности. В нем можно указать свои пожелания - на какие доли хотели бы разделить недвижимость вы;
• предоставьте суду документы о правах на недвижимость (договор дарения, документы о наследстве, свидетельство о праве собственности и т. п.). Суд может потребовать дополнительно предоставить документы о семейном положении (о браке, о разводе), свидетельства о рождении детей и пр.;
• дождитесь решения суда;
• подайте документы в Росреестр для внесения данных в ЕГРН (онлайн через госуслуги или через МФЦ).

По Гражданскому кодексу собственнику доли с его согласия вместо выдела его доли в натуре может быть выплачена компенсация. Если его доля невелика, не может быть реально выделена и владелец доли не особенно заинтересован в использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Судебный процесс может быть долгим и дорогим, поэтому является последней мерой.

"Часто люди не знают, что возможно досудебное урегулирование вопроса и составление соглашения о разделе между всеми собственниками, что влечет существенное снижение судебных расходов", - рассказала адвокат Елена Зарецкая.

При определении размера долей суд может учесть различные факторы, отмечает Зарецкая. Например, в ходе разбирательства будет установлено, что один собственник не платит коммуналку, а другой сделал евроремонт во всей квартире. При этом неважно, кто из них зарегистрирован в помещениях. Распределение долей будет производиться с учетом всех факторов.

Определение размера долей в квартире

Равномерная доля

По умолчанию недвижимость делится на равные доли между собственниками. Это закреплено в ст. 245 ГК РФ. Доли определяются по формуле: жилая площадь, разделенная на количество собственников плюс нежилая площадь, разделенная на количество собственников.

Пример:

Например, квартира общей площадью 85 кв. м принадлежит троим собственникам, где 20 кв. м. - нежилая площадь: 65/3+20/3= 28,3 кв. м. Таким образом каждому принадлежит 28,3 кв. м.

Неравномерная доля

Неравномерная доля определяется, когда:

1. собственники договорились о неравномерном определении долей;
2. супруги делят имущество при разводе и суд определяет доли;
3. квартира делится в результате наследства, когда завещатель указал, как делить собственность.

В этих случаях доля определяется умножением общей площади квартиры на дробь (доля каждого владельца).

Например, квартирой площадью 70 кв. м владеют два собственника, по 1/3 и 2/3 долей соответственно. Считаем: 70*1/3=23,3; 70*2/3=46,7. Таким образом первому владельцу принадлежит 23,3 кв. м., второму - 46,7.

В судебной практике имеется много споров, когда собственники пытаются выделить доли в натуре в однокомнатной квартире, однако большинство таких дел являются бесперспективными, поскольку в реальности предоставить автономную жилплощадь каждому из собственников в однокомнатной квартире нет возможности, говорит Зарецкая. Также случается, что при малой площади квартиры количество владеющих данной недвижимостью лиц большое, соответственно сами доли становятся незначительными относительно общей площади. Многие думают, что получив долю, они смогут легко ее продать. Однако в реальности все не так, говорит Зарецкая. Получается ситуация, когда доля является неликвидной и собственник становится заложником ситуации: и продать долю нет возможности, и проживание на небольшом участке квартиры также невозможно.

Выделение долей при использовании маткапитала

Фото: iStock

"Чаще всего вопросы выделения долей в квартире встречаются при использовании средств материнского капитала, при расторжении брака и при наследственных спорах, - комментирует юрист Екатерина Новыйдарскова. - Что касается выделения долей при использовании материнского капитала, здесь следует отметить, что невыполнение обязанности по выделению долей не влечет за собой признание сделки недействительной, однако влечет за собой уголовную ответственность по статье о мошенничестве при получении выплат".

Самая распространенная ошибка при выделении долей с использованием материнского капитала, по словам юриста, - это выделение больших долей. Например, семья из четырех человек выделяет доли не пропорционально потраченным на покупку средствам материнского капитала, а в размере по ¼ доли каждому из членов семьи.

Например, квартира в 100 кв. м стоила 5 млн руб., на нее потратили маткапитал в 500 тыс. руб. В этом случае не обязательно делить на четыре равные доли всю квартиру. Иначе недвижимость впоследствии очень сложно будет продать - органы опеки потребуют, чтобы и в новой квартире на каждого из детей было выделено не менее 25 кв.м. А ситуации бывают разные - может быть, например, что следующая квартира будет лучше по расположению и комфорту, но площадью меньше прежней.

Поэтому можно поделить лишь ту часть, которая была куплена на маткапитал. В нашем примере маткапитал "покрыл" затраты лишь на десятую часть квартиры - на 10 кв.м. Делим эти 10 кв. м на четырех членов семьи, остальное остается совместной собственностью супругов (то есть по сути на детей оформляется по 2,5 кв.м каждому, на мать и отца по 47,5 кв.м каждому).

Право на долю при использовании материнского капитала зависит и от того, когда был использован сертификат, отмечает Екатерина Новыйдарскова. Если он был получен и использован в период брака, то и выделение долей будет всем членам семьи. Однако если он был получен в период брака, а использован после его расторжения, то получатель сертификата не должен выделять долю бывшему супругу.

Минимальный размер доли

В 2022 году вступил в силу закон, который запретил выделять микродоли в квартирах. Это было сделано, чтобы не возникало "резиновых" квартир (когда у "однушки" оказывается сотня владельцев, которые скупают микродоли ради прописки) и случаев рейдерства (когда, купив 2 кв.м рейдеры получают право использовать всю квартиру наравне с другим дольщиком и постепенно выживают его из жилья, вынуждая дешево продать его долю).

Теперь при делении квартиры доля должна быть не менее 6 кв.м.

Есть исключения: если квартира получена в силу закона. Это, например, случаи наследования, приватизации или сделки с использованием маткапитала. В этих ситуациях доля может быть и меньше 6 кв.м

"Особое внимание при выделении доли нужно обратить на то, кому и, главное, для чего вы выделяете долю, - говорит юрист Маргарита Распопина. - Какую цель может преследовать новый собственник в отношении вашего объекта недвижимости. Я как юрист крайне не рекомендую выделять в квартире доли посторонним людям, в итоге это может обернуться потерей жилья.

Одна моя клиентка сожительствовала с мужчиной, проживали они совместно около семи лет в ее квартире, брак официально не регистрировали по личным убеждениям. Сожитель постоянно жаловался моей клиентке на то, что живет он у нее на птичьих правах, хозяином себя не чувствует в доме. Своего жилья у него не было, и женщина разжалобилась и выделила мужчине 1/4 долю в своей однокомнатной квартире.

Через год отношения испортились, и мужчина привел в квартиру новую любовь… И стали они жить втроем. Моя клиентка пыталась решить этот вопрос самостоятельно, но выгнать бывшего сожителя с его новой женщиной она не могла: сожитель был собственником 1/4 доли, которую сама же хозяйка квартиры ему и выделила.

Вопрос решился в суде, но мало того, что были затрачены большие деньги на юриста, так суд еще и обязал клиентку выплатить компенсацию своему бывшему сожителю за его 1/4 доли. Таким образом, человек по доброте душевной сначала подарил 1/4 долю в квартире, потом ее же и выкупил, так как начались проблемы. Поэтому прежде чем выделять долю, взвесьте все за и против".