Напомним: программа кредитования под 8 процентов годовых, действовавшая четыре года, закрылась1 июля. В семейной, которую продлили до 2030 года, появились новые условия: заемщики с детьми старше шести лет, не имеющими инвалидности, могут привлечь шесть миллионов рублей под шесть процентов годовых только в 35 субъектах РФ с низкими объемами строительства (из УрФО в этот список попало лишь Зауралье) и в малых городах с населением до 50 тысяч человек. Также ипотека с господдержкой распространяется на возведение частных домов вне зависимости от места их расположения.
Изначально это задумывалось как поддержка отрасли в пандемию: считалось, что девелоперы под влиянием высокого спроса начнут больше инвестировать в новые проекты. Что имеем сегодня?
- Цены выросли. Доля кредитных сделок в структуре продаж новостроек во многих городах достигла 80-90 процентов. С весны 2020 года задолженность по ипотеке увеличилась в 2-3 раза. Большинство заемщиков оформило займы на 30 лет. При этом объем текущего строительства в стране увеличился лишь на 15 процентов, и это ключевая проблема: мы очень долго стимулировали спрос, но не контролировали предложение, - констатирует Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
Ипотечные стимулы были одинаковыми для всех, а вот реакция разная, как показало исследование РГУД по 30 крупнейшим рынкам. К примеру, в Крыму, Пензенской и Тюменской областях объемы строительства за последнее время выросли. Тюмень вообще оказалась пятой в стране после Москвы, Петербурга, Краснодара и Екатеринбурга. А вот в Санкт-Петербурге, Московской области, Башкортостане, напротив, прослеживается отрицательная динамика.
В результате быстрое удорожание недвижимости происходит там, где мало строят или низкие темпы насыщения рынка. Раньше динамика цен была относительно плавной, сейчас стала более рваной, отмечает Михаил Хорьков. По его словам, во многих городах стройкомплекс просто не справился с теми возможностями, что давала льготная ипотека, поэтому оторвался от реальной платежеспособности потребителей.
В ближайшие полгода, полагают эксперты, паузу возьмут и покупатели, и продавцы. Приобретать квартиры будут люди, которым они действительно нужны для жизни, а не для маржи. При этом ипотечный спрос, скорее всего, сместится в сторону пригорода и ИЖС.
- В 2023-м было заключено 75 тысяч сделок, из которых примерно 35-40 тысяч - на новостройки, еще 35 тысяч семей купили "вторичку". Думаю, падение продаж составит 20-30 процентов, - рассуждает Александр Бабушкин, основатель компании "Этажи" в Екатеринбурге. - Инвестировать в жилье на кредитные средства я бы пока не стал, нет гарантий, что доход будет выше, чем процентная ставка по депозиту. Другое дело - искать квартиру для себя, семьи. Отложенный спрос выйдет на рынок в 2025-2026 годах.
По мнению Никиты Словиковского, владельца агентства недвижимости "Драже", спрос на новостройки просядет почти вдвое. Раньше на долю ипотеки с господдержкой приходилось 37 процентов выдаваемых кредитов, на семейную - 52, сейчас от семейной останется примерно половина. Проблема в том, что спрос просядет неравномерно: кто-то из застройщиков мобилизуется, чтобы сохранить покупателей, а кто-то "засунет голову в песок".
- С ИТ-ипотекой под пять процентов все очень плохо: лимиты в банках выбираются за один день. Осторожно ждем стартов продаж квартир в домах до 3-5 этажей в Сысерти, Арамиле и других городах с населением до 50 тысяч человек рядом с Екатеринбургом, так как там теперь можно получить льготный кредит семьям с двумя детьми старше 6 лет, - говорит предприниматель.
Что касается гипотетического удешевления нового жилья, то риелторы уверены: застройщики скорее пожертвуют объемами реализации, чем сбросят цены. Будут искать способы подстегнуть спрос через разные инструменты вроде беспроцентной рассрочки на период возведения дома, совместных с банками программ софинансирования ипотеки, чтобы хотя бы первые пару лет ставка была на уровне 8-10 процентов. Ну а риски по этим схемам включат в стоимость квадратного метра.
- Вторая группа инструментов для адаптации застройщиков к новым условиям - продуктовые. Потребителям начнут чаще предлагать жилье с отделкой под ключ, выбор отделки и меблировки с возможностью зашить все эти опции в тело ипотеки, - объясняет Словиковский. - Наконец, я ожидаю появления еще одного инструмента: когда девелоперы начнут платить комиссию не только агентам, помогающим подобрать квартиру в новостройке, но и компенсируют затраты покупателя на услуги риелтора при продаже трейд-ин.