Запущенной еще в 2020 году программой пользовались не только россияне, приобретавшие жилье для себя, но и инвесторы, для которых расходы по ипотечным платежам компенсировались ростом стоимости самих квартир. Сейчас такой возможности больше нет, но некоторые биржевые и внебиржевые инструменты все еще позволяют заработать на строительном бизнесе, уверены некоторые из опрошенных "РГ" отраслевых экспертов.
По итогам первого полугодия новостройки в России подорожали на 6 процентов, подсчитали аналитики федерального портала "Мир квартир", но в обозримом будущем рост цен на свежие квадратные метры может существенно замедлиться из-за завершения основной программы льготной ипотеки. При этом альтернативные инвестиционные инструменты, связанные с недвижимостью, все еще могут принести потенциально высокую доходность и обогнать не только цены на квартиры, но и ставки по банковским вкладам сроком более года - по данным Банка России, средневзвешенная ставка в мае этого года составляла 11,43 процента.
Стоит сразу оговориться, что далеко не все рыночные специалисты считают инвестиции в ценные бумаги застройщиков и основанные на недвижимости паи инвестфондов (БПИФ и ЗПИФ) оправданными в нынешних условиях. Так, старший инвестконсультант ФГ "Финам" Тимур Нигматуллин отмечает, что облигации девелоперов не представляют интереса, поскольку минфин дает хорошую премию в ОФЗ и при сопоставимых доходностях инвестор с их помощью ограждает себя от кредитных рисков. Он также подчеркивает, что в российских условиях прямое владение недвижимостью обычно гораздо более выгодно ЗПИФ/БПИФ недвижимости из-за налоговых льгот и меньших расходов на владение.
"Вместе с тем в долгосрочной перспективе доходность недвижимости сопоставима с рынком акций, - говорит Тимур Нигматуллин. - По расчетам, за последние 24 года рынок акций без дивидендов позволил бы приумножить капитал примерно в 21 раз, а жилая недвижимость в Москве без учета рентных доходов - в 17 раз. Таким образом, покупка акций или жилья - в целом эквивалентный по доходности и по уровню риска выбор".
Другие собеседники "РГ" смотрят на опции фондового рынка более оптимистично. Например, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК "Альфа-Капитал" Владимир Стольников отметил, что инструменты ЗПИФ коммерческой недвижимости на горизонте ближайших пяти лет могут дать инвестору доходность выше 20 процентов годовых. Она будет формироваться из роста цены базового актива и текущей рентной доходности - особенно если речь идет о качественных коммерческих объектах, где арендная плата ежегодно индексируется или пересматривается.
Аналитик "Цифра брокер" Наталия Пырьева отмечает, что биржевые активы доступны более широкому кругу инвесторов, так как покупка ценных бумаг требует существенно меньше средств, чем тот же первый взнос на квартиру. Но в то же время биржевые инструменты подвержены более существенным ценовым колебаниям и несут больше рисков для инвестора. Для примера, с 2020 года недвижимость в среднем в России подорожала на 87 процентов - за тот же период времени акции ПИКа выросли на 105 процентов, "Самолета" - на 195 процентов, но бумаги ЛСР и "Эталона" подешевели на два и 48 процентов соответственно. То есть в зависимости от рыночной конъюнктуры и фундаментальных характеристик отдельных застройщиков их акции могут заметно обгонять рост цен на недвижимость.
С ней в целом соглашается начальник отдела экспертов по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций" Альберт Короев. Он отмечает, что в последние годы льготные программы и низкие ставки стимулировали рост цен на рынке недвижимости, но в нынешних условиях жесткой денежно-кредитной политики облигации застройщиков могут принести инвесторам доходность выше 20 процентов. В то же время, по его словам, акции игроков масс-маркета имеют высокий потенциал роста: продажи того же "Самолета" в первом полугодии выросли на 75 процентов, а у "Эталона" и вовсе удвоились. Поэтому в БКС ожидают, что в горизонте одного года их акции подорожают на 74 процента, до 4900 рублей, и на 58 процентов, до 120 рублей, соответственно.
Наталия Пырьева из "Цифра брокер" добавляет, что в перспективе ближайшего года застройщики в значительной степени обеспечены выручкой, которая будет постепенно поступать по мере выполнения обязанностей по уже законтрактованным договорам. Так что инвесторам стоит смотреть на прошлые и текущие операционные показатели и держать в уме, что в будущем себестоимость строительства вырастет, как и расходы на обслуживание кредитных линий при условии длительного сохранения высокой ключевой ставки. По ее мнению, на данный момент наиболее привлекательными для инвесторов остаются акции "Эталона" и "Самолета", поскольку обе компании трансформируют бизнес и ищут для себя новые ниши, параллельно запуская новые строительные проекты в российских регионах, где рынок нового жилья не так насыщен, как в крупнейших городах страны.
Все опрошенные "РГ" эксперты также напомнили, что биржевые инвестиции - дело рискованное, и перед покупкой ценных бумаг инвестору нужно тщательно взвесить свои финансовые возможности и оценить все потенциальные риски рыночного и нерыночного характера.
