Застройщиков могут обязать возводить соцучреждения в рамках проектов КРТ
По расчетам Минстроя РФ, в 2024 году в рамках КРТ сдадут более 1,5 миллиона квадратных метров, в том числе 1,4 миллиона - жилья. Сейчас субъекты РФ рассматривают возможность применения этого механизма в 1200 проектах, их градостроительный потенциал достигает 221 миллиона квадратов. Среди лидеров называют Москву, Московскую, Кировскую, Тюменскую и Челябинскую области. Так, в Тюмени действует 17 договоров КРТ с общей площадью освоения 268 гектаров. На Южном Урале под комплексное развитие отдано 26 участков. Заключено 15 договоров с бизнесом почти на 90 гектаров, самый крупный, на 201 гектар, реализует уполномоченная властями корпорация жилищного строительства.
Каждый регион по-своему использует механизм КРТ. Если в Челябинске большинство соглашений, 11 из 17-ти, заключено по инициативе правообладателя участка, то в Екатеринбурге картина обратная: движущей силой выступают чаще всего власти. На сегодня из 11 площадок полностью расселена одна, на Эльмаше. В 2024-м муниципалитет планирует запустить сразу шесть проектов, пока утверждены три: в районе улиц Московской и Гурзуфской; Начдива Васильева, Репина и Ленинградской; Бакинских комиссаров и Калинина. К концу 2024 года градостроительный потенциал всех договоров КРТ в мегаполисе должен превысить миллион квадратных метров, говорит директор департамента архитектуры горадминистрации Руслан Габдрахманов.
Причем чиновник утверждает: в уральской столице стараются включать в каждый проект комплексного развития, где это возможно, строительство учебного заведения. Таким образом в городе появятся, к примеру, еще 12 детских садов на 1,4 тысячи мест. Но готов ли бизнес взять на себя дополнительную нагрузку?
- Строительство инфраструктуры не может быть обязанностью лишь девелоперов или государства - это совместная работа, которую нужно планировать в рамках общих городских программ. Не стоит перегибать палку и концентрировать усилия на том, чтобы ввести социальные объекты до сдачи жилья, ложка дорога именно к обеду. Наша общая задача - научиться планировать их появление как за бюджетный счет, так и в рамках государственно-частного партнерства, - считает Валерий Ананьев, председатель комитета по строительству областного Союза промышленников и предпринимателей, глава компании "Атомстройкомплекс".
По мнению эксперта, КРТ надо поручать компетентным и опытным девелоперам, которые действительно смогут преобразовать территорию комплексно. Выбрать такого подрядчика можно в рамках конкурсной процедуры, с учетом портфолио участников. К сожалению, сейчас застройщики в основном приобретают право работать над проектом на аукционах, где главный критерий - цена. В итоге в некоторых российских городах комплексное развитие превращается в "хрущевки 2.0.", только вытянутые на 25 этажей вверх, с минимумом вложений в благоустройство и инфраструктуру, отметили участники круглого стола, организованного порталом "Всеостройке.рф". По словам Алены Мурзиной, главного специалиста по земельно-имущественным отношениям компании "Брусника", законодатель предоставил большое количество полномочий регионам по КРТ, но по факту местные власти не очень инициативны. Это проявляется в том, что параметры проектов не отличаются от стандартных правил землепользования и застройки. Если город пытается выйти на конкурс вместо аукциона, чиновники опасаются, что антимонопольная служба вмешается, увидев в этом ограничение конкуренции.
Также у многих муниципалитетов возникают сложности с оценкой экономической целесообразности будущих проектов. Образно говоря, нет универсального ПО, куда можно подставить свои данные и посмотреть, будет КРТ удачным или нет. Чиновники полагаются на цифры, заявленные участниками аукциона, но никто не отслеживает, как планы, в том числе по объему инвестиций, претворяются в жизнь после того, как договор заключен. Яркий пример привел Дмитрий Шаповал, директор группы компаний "Сибпромстрой": один из претендентов на КРТ в Сургутском районе заявил проект стоимостью 1,8 миллиарда рублей на 12 тысяч квадратных метров жилья. Получается 150 тысяч рублей за квадрат, и это при том, что цены на жилье в этой местности - 95-97 тысяч.
Застройщики предлагают шире привлекать отраслевых экспертов при предварительном выборе территории под комплексное развитие. А также группировать города в зависимости от ВРП, себестоимости строительства и динамики ввода: допустим, областные центры - это группа А, здесь создание социальной инфраструктуры за счет инвестора может быть окупаемо. А есть города поменьше и райцентры, где это реально только при подключении бюджета. С одной стороны, такая градация будет стимулировать муниципалитеты переместиться в инвестиционно более привлекательную группу, с другой - у девелоперов появятся разные финансовые модели КРТ для обсуждения с банками, ведь все прекрасно понимают, что бизнес реализует затратные проекты не за счет оборотки, а на кредитные средства.
Интересный вариант придумали в Перми - так называемые социальные взносы при изменении предельных параметров плотности застройки. Правило действует уже четыре года. Заключая договор КРТ, застройщик берет на себя обязательства на определенную сумму: либо строишь соцобъекты сам, либо платишь взносы в бюджет (7 тысяч рублей с квадратного метра) и эти деньги потом идут на возведение школ, больниц и детсадов, рассказал Михаил Бесфамильный, гендиректор "Орсо групп".
Обратили предприниматели внимание и на такой пробел в законодательстве: сегодня нельзя вносить изменения в заключенный договор о КРТ, например, сдвинуть сроки из-за ощутимого повышения ключевой ставки. Но если распространить на такие соглашение нормы ст. 451 Гражданского кодекса, то есть дать стороне возможность скорректировать соглашение при существенном изменении обстоятельств, это сделает проекты более стабильными и реализуемыми, уверены они.