Поделиться
Эти и другие выводы вошли в резолюцию по итогам круглого стола "Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития", состоявшегося в Общественной палате РФ. Представители федеральных и региональных органов законодательной и исполнительной власти, Центробанка РФ, строительных компаний, общественники, ученые и эксперты рассмотрели причины роста стоимости жилого квадратного метра.
Результаты исследования, проведенного аналитической компанией "СМ ПРО", доказывают: на протяжении последних пяти лет индекс цен на первичное жилье обгонял потребительскую инфляцию, и дело не в удорожании стройматериалов, а в "прочих затратах". Доля последних в стоимости нового жилья в 2023 году достигла 54 процентов. И пока эта составляющая остается непрозрачной, выработать эффективные меры для решения проблемы крайне сложно.
- Новое российское жилье - это уже не цемент и кирпич, а прежде всего затраты, не связанные со строительно-монтажными работами и строительными ресурсами. Еще пять лет назад их доля составляла 32 процента, а десять лет назад - 23. Сейчас же доля так называемых материальных составляющих в стоимости жилья снизилась в 1,7 раза - с 45 до 27 процентов, - отметил исполнительный директор компании "СМ ПРО" Евгений Высоцкий.
Аналитическую работу необходимо продолжить, детально рассматривая каждый из компонентов средней цены жилого квадрата.
- По данным Росстата, цены на рынке первичного жилья в РФ выросли в 2,02 раза в 2023-м по сравнению с 2018 годом. Цены на цемент в РФ для строителей за аналогичный период выросли менее чем в полтора раза. Динамика цен на цемент значительно отстает от динамики цен на первичном рынке жилья. Таким образом, стоимость цемента не может служить причиной роста стоимости квартир, - подчеркнула исполнительный директор НО "СОЮЗЦЕМЕНТ" Дарья Мартынкина. - По данным Минпромторга РФ за 2022 год, доля цемента в строительно-монтажных работах составила 3,5 процента, а в итоговой цене квадратного метра жилья на первичном рынке - 1,8 процента. Проведенное исследование демонстрирует, что эти доли в 2023 году дополнительно сократились. Поддерживаем позицию экспертов: необходима объективная оценка всех факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости.
А это расходы застройщиков на оформление земли, благо-устройство территорий, затраты на коммуникации и подключение к сетям, на ввод дома в эксплуатацию, на рекламу, содержание компании и выплаты по кредитам. К слову, последние застройщикам приходится оформлять, ведь средства по договору участия в долевом строительстве становятся доступными лишь после его завершения.
Кроме всего прочего, в отсутствии единого регулирования кредиторы взимают дополнительные комиссии. И это тоже, как и затраты на преодоление административных барьеров, увеличивает себестоимость строительства и рыночные цены. Потому один из пунктов резолюции круглого стола - необходимость совершенствования механизма условного депонирования денежных средств при строительстве объектов недвижимости с использованием банковского счета эскроу.
Для отслеживания динамики роста цен на жилую недвижимость и влияющих на нее факторов предложено создать временную межведомственную контрольную комиссию при правительстве РФ. Чтобы выявлять объективные причины удорожания "квадрата", оперативно реагировать на изменения в экономике и предотвращать значительные колебания цен. А еще необходимо выработать адресные меры с учетом специфики и потребностей регионов. Для этого потребуется координация работы комиссии с органами государственной власти на местах.
Эксперты также считают, что в Федеральный план статистических работ следует вернуть исключенный из него в 2022 году показатель "стоимость жилищного строительства". Он учитывает весь спектр затрат застройщиков. Отсутствие достоверных официальных статистических данных (а они должны публиковаться ежегодно и ежеквартально) усложняет анализ и прогнозирование ситуации, делает невозможным принятие обоснованных решений.
- Часть информации застройщики публикуют в рамках проектных деклараций. Мы готовы на их основе разворачивать более детальную статистику. Но для того чтобы делать аналитические выводы, не хватает укрупненной структуры себестоимости. Если бы законодательство обязывало застройщиков публиковать подобную детализацию в рамках проектной декларации, обсуждение факторов роста стоимости строительства перешло бы на качественно новый уровень, - считает руководитель подразделения "Разработка новых продуктов и методология" Аналитического центра ДОМ.РФ Андрей Туманов.
Для генподрядчиков и девелоперов, не раскрывающих информацию о структуре себестоимости строительства в проектной декларации и разрешительных документах, по мнению авторов резолюции, должна быть введена административная ответственность. И паспорта жилищных госпрограмм нужно дополнить пунктами, касающимися прозрачности ценообразования и доступности жилья для граждан.
Участники круглого стола отметили, что целый ряд регионов недостаточно обеспечен социальной инфраструктурой. Так, например, в Новосибирске не хватает 97 общеобразовательных школ. Субъектам РФ необходимы адресные планы строительства объектов социального назначения, детальный анализ ситуации, прогнозирование с демографическими данными в руках, разработка региональных программ. Их реализация будет зависеть от качества взаимодействия органов власти всех уровней и привлечения внебюджетных средств.
При этом механизм комплексного развития территорий нуждается в совершенствовании. В 76 регионах, среди которых и Новосибирская область, у застройщиков нет стимулов возводить социальные объекты на осваиваемых территориях. Авторы резолюции полагают, что у инвесторов должна быть возможность заключать соглашения о защите и поощрении капиталовложений до момента получения разрешительных документов на строительство. Также стоит рассмотреть возможности предоставления им земельных участков в собственность.
Налоговые преференции, уверены участники круглого стола, не помешали бы организациям, которые строят и эксплуатируют арендную жилую недвижимость в некоммерческих и социальных целях. Системные меры господдержки и комплексный подход к развитию этого рынка важны для повышения доступности жилья, стабильного развития строительной отрасли и улучшения качества городской среды.
- Резолюция уже направлена в адрес правительства РФ, министерств и ведомств. Найти оптимальное решение для задач, связанных с регулированием строительной отрасли, ценообразованием на стройматериалы и жилье для граждан России, наш долг, - подытожил заместитель председателя комитета Государственной думы РФ по экономической политике Артем Кирьянов.