Гаджимагомед Гаджибуттаевич, накануне Восточного экономического форума вы побывали в Забайкалье, посетили будущий "Дальневосточный квартал" в Чите. Как этот и подобные ему проекты отразятся на строительной отрасли Дальнего Востока и на условиях жизни здесь?
Гаджимагомед Гусейнов: Сначала для ускорения развития Дальнего Востока были разработаны отдельные меры для решения какой-то отдельной задачи. А сейчас мы их собираем, как конструктор, как лего.
Как, к примеру, "Дальневосточный квартал" влияет вообще на рынок? На основе конкурса мы пригласили федерального застройщика. Он привносит новые стандарты, если угодно - эталоны, в строительстве жилья. Если потом эта компания уйдет, стандарты останутся, и к ним будут подтягиваться региональные застройщики.
В 2019 году на полях Восточного экономического форума президент России принял, по сути, революционное для дальневосточников решение в части жилищного строительства и жилищного обеспечения граждан. Это льготная ипотека. Как предусмотренный государством инструмент спроса она сразу и увеличила спрос. Но предложения на рынке не было. Мы через минвостокразвития дали предложение - "Дальневосточный квартал". Он запущен в Чите, до 2032 года будет построено 238 тысяч квадратных метров, а всего в рамках проекта в семи регионах ДФО возведут 1,8 миллиона квадратных метров жилья для 70 тысяч человек. Мы туда вкладываем почти 50 миллиардов рублей инвестиций в создание только коммунальной инфраструктуры, не говоря уже о социальной, которую создаем через нашу программу "Дальневосточная концессия".
Вот, как в конструкторе, один элемент складывается с другим. В 2021 году цена на квадратный метр на Дальнем Востоке была выше среднероссийской процентов на 15, сейчас на эти же 15 процентов она ниже. Благодаря чему это удалось? За счет привлечения крупных федеральных застройщиков, которые пришли, когда спрос стал заметно превышать предложение. Но есть интересный фактор. Земельный участок с инфраструктурой под "Дальневосточный квартал" мы даем на конкурсной основе тому, кто предложит меньшую цену за "квадрат", и еще увязываем ее с публичной ценой минстроя, на которую ориентируется государство, приобретая социальное жилье. Последняя традиционно на 5-10 процентов ниже рыночной. Компания, которая победила в читинском конкурсе, еще на 15 процентов снизила цену по сравнению с минстроевской. То есть мы можем смело сказать, что для социального жилья, которое будет закупать государство, застройщик даст цену на 15-20 процентов ниже рынка.
Еще один инструмент - преференциальные режимы. Благодаря им мы предоставляем застройщику налоговые преференции, за счет чего снижаются его затраты.
Вот таким набором, с одной стороны, стимулируется спрос, с другой - предложение. Без этого "конструктора" проекты не реализуются.
Вслед за мастер-планами, которые подготовили для 25 дальневосточных городов, начали разработку мастер-планов опорных городов. По каким критериям отбирались города-кандидаты?
Гаджимагомед Гусейнов: Отбирались не просто города, а опорные населенные пункты - такие, где есть большой якорный инвестор, желающий развивать инфраструктуру, готовый войти в проекты деньгами, стремящийся, чтобы люди не уезжали, а работали в своем городе. Это совместный проект государства и бизнеса.
В целом получилось 16 опорных населенных пунктов. Для них мы разрабатываем мастер-планы, то есть финансовые модели - за счет чего эта территория будет развиваться сегодня и в перспективе, какие основные слабые и сильные, конкурентные стороны, что нужно поменять в социальной и коммунальной инфраструктуре, чтобы удовлетворить текущий и растущий спрос населения.
На основании мастер-плана мы готовим комплексную программу социально-экономического развития этих населенных пунктов. И в рамках комплексной программы, которая, к слову, будет утверждаться правительством Российской Федерации по аналогии с программами дальневосточных городов, соответственно, уже будут определены перечень мероприятий и источники финансирования.
На Дальнем Востоке действует целая система преференциальных режимов. Они совершенствуются, например, происходит укрупнение территорий опережающего развития и расширение их границ, с 2025 года заработает МТОР. Как вы видите дальнейшее развитие префрежимов?
Гаджимагомед Гусейнов: Мы постоянно развиваем их, так как должны удовлетворять растущий спрос инвесторов. Мы анализируем международный опыт, собираем данные от наших основных резидентов, чтобы понять, что они хотят изменить.
Основная льгота префрежимов - это практически нулевые налоги на десять лет. Дальнейшее их совершенствование связано с двумя аспектами - деньги и время. Нам нужно с минфином выработать инструмент, который бы дал инвесторам возможность получить финансовые ресурсы по цене не выше инфляции. Кроме того, стоит задача экономии времени, а время как известно - деньги! Оптимизация административных функций влияет на скорость запуска проектов.
Один из сдерживающих факторов привлечения инвестиций на Дальний Восток - границы ТОР. Инвестор находит участок, увязанный с месторождением или рекреационной зоной для своего перспективного проекта, но на то, чтобы распространить на эту территорию преференциальный режим, уходит около полугода.
Предлагаем минфину по аналогии с АЗРФ наложить зону действия преференциальных режимов на всю территорию Дальнего Востока. Это позволило бы не тратить лишнего времени на получение статуса резидента.
Действующие сейчас инструменты развития Дальнего Востока поначалу запускались не без проблем и сопротивления. И то, что с трудом начиналось в ДФО, потом получило развитие на других территориях. Вслед за ТОРами и СПВ создали преференциальные режимы в Арктике - АЗРФ. По опыту "Дальневосточного гектара" и льготной "Дальневосточной ипотеки" - "Арктический гектар" и "Арктическую ипотеку". Сейчас хотим и "Арктический квартал" запустить.
В какой инфраструктуре более всего нуждаются инвесторы, приходящие на Дальний Восток и в Арктику, и как им помогает минвостокразвития?
Гаджимагомед Гусейнов: Для обеспечения притока инвестиций (помимо того, о чем я говорил выше) нужно ликвидировать еще два очень узких места - ограничения пропускной способности железнодорожной и в целом транспортной инфраструктуры и нехватку энергетических мощностей.
Что касается железной дороги, на Восточном экономическом форуме-2023 президент Владимир Путин принял судьбоносное для Дальнего Востока решение. В результате модернизации Восточного полигона его пропускная способность в 2032 году должна достичь 270 миллионов тонн. Напомню, что к в конце 2024-го ожидаем 180 миллионов, то есть за восемь лет прирост должен составить 90 миллионов тонн. Это, конечно, колоссальная стройка.
Для поддержки наших резидентов мы сами строим внешнюю инфраструктуру, подводя коммуникации к инвестиционным площадкам либо на конкурсной основе предоставляем компенсацию за построенную резидентами инфраструктуру по отдельным проектам, если инвестиции в них превышают один миллиард рублей. Это очень хорошая мера, а в конкурсе побеждает тот, кто предлагает больше частных денег на рубль государственных. Соотношение у победителей не менее 14 к 1, при том что даже показатель 9 к 1 уже дает положительный бюджетный эффект.