Как собственники жилья в многоэтажках могут перенести срок капремонта
Любопытно, что в Краснодарском крае такая возможность существует с 2018 года на основании приказа регионального министерства ТЭК и ЖКХ. И кубанский опыт оказался удачным. Так что его могут взять на вооружение в других регионах, где такой практики не было.
- В нашей девятиэтажке несколько лет назад лифты поменяли, после чего на счету дома в фонде капремонта было минус 10 миллионов рублей, - рассказывает Андрей Ручка, председатель совета дома из Краснодара. - Однако в многоэтажке были еще большие проблемы с системами водоснабжения, канализации, отопления, но нам сказали, что пока мы не рассчитаемся хотя бы в ноль, нам их привести в порядок не смогут. Я обратился к юристам, и выяснилось, что можно сделать экспертизу и попасть в список на внеочередной капремонт. Мы провели собрание собственников, заказали техобследование инженерных ком-муникаций, обошлось оно примерно в 40 тысяч рублей. На основании этого документа нас внесли в список, выделили 64 миллиона рублей из фонда капремонта, и как раз сейчас меняют коммуникации. Например, если раньше приходилось ждать две-три минуты, пока пойдет горячая вода, то теперь открываешь кран - и она сразу течет. И это только часть перемен. Если бы не техобследование, мы бы больше 10 лет закрывали долг и ждали ремонта.
Как рассказала корреспонденту "РГ" генеральный директор "Городской управляющей компании - Краснодар" Людмила Головченко, техобследование собственники проводят за счет тех средств, которые собирают на содержание и текущий ремонт. И жильцы пользуются этим правом очень активно.
- Стоимость техобследования зависит от этажности дома, количества квартир и от вида работ. Если взять девятиэтажку с четырьмя подъездами, то экспертиза инженерных коммуникаций в нем обойдется примерно в 40-45 тысяч рублей, - поясняет Людмила Головченко. - Техническое обследование позволяет уточнить, что дому необходимо в первую очередь, что на сегодня имеет больший процент износа.
В региональном фонде капремонта сообщили, что в общей сложности по Краснодарскому краю в план этого года как требующие неотложного ремонта включены 84 многоквартирных дома - почти в два раза больше, чем в 2023-м, при этом список планируется еще расширить. Возможностью воспользовались в 11 муниципалитетах. Самый активный Краснодар, где в план включили 54 дома. Если же говорить о том, какие работы чаще всего нужны в таких зданиях, то преимущественно речь идет о ремонте крыш и фасадов. Кроме того, в 12 домах обновят внутридомовые инженерные системы, а в одной из новороссийских многоэтажек заменят лифты.
"Финансируются работы из средств, накопленных собственниками. Если их не хватает, то добавляют из общего котла на возвратной основе в пределах муниципалитета", - пояснили в фонде.
Так, в этом году провели неотложный ремонт крыши дома в Хадыженске. Согласно региональной программе, ее должны были обновить только в 2029-2031 годах. Но она находилась в таком плачевном состоянии, что жители обратились к региональному оператору и получили консультацию, какие требования необходимо выполнить, чтобы попасть в план неотложного капремонта. Среди них - получение заключения от специализированной организации о том, что в доме срочно требуется провести этот вид работ.
"Дом был включен в краткосрочный план 2024 года на основании заключения, решения собственников, оформленного протоколом общего собрания, и сложившейся экономии средств по итогам проведения капитального ремонта в Апшеронском районе в 2023 году", - пояснили в фонде.
Ремонт обошелся в 2,1 миллиона рублей. Из них к тому моменту около 150 тысяч накопили собственники, кроме того, в 2024-м, согласно прогнозу, от них должно поступить еще почти 42 тысячи, остальное добавил региональный оператор, но эти средства - заимствованные, то есть собственники будут их возвращать своими дальнейшими платежами.
С первого же сентября у собственников по всей стране появилась возможность провести капремонт раньше или позже (что тоже для многих важно) намеченного в региональной программе срока. Техобследование позволит определить, что в многоэтажке действительно требует скорейшего ремонта, а что еще может потерпеть.
Бывает и такая ситуация, когда собственники, которые копят средства на спецсчете, считают, что дому сейчас капремонт не нужен и его лучше передвинуть на более поздний срок, а они еще соберут денег. Но многоэтажка уже стоит в программе на этот год, и если капремонт не сделать, муниципалитет может инициировать перевод накопленных ими средств в общий котел.
- Теперь у собственников появился довольно простой механизм, как поменять очередность капремонта: провести техобследование, которое подтвердит, что крыша у дома еще нормальная, стены не сыпятся, инженерным коммуникациям достаточно текущего ремонта, так что капремонт в доме можно отодвинуть на более поздний срок. В законе есть четкое указание - проведенное техобследование является основанием для внесения изменений в указанную программу и того, чтобы сроки ремонта дома передвинули на более ранний или поздний срок, - поясняет исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Сергей Сохранов.
Обследование должны проводить юрлица, которые занимаются инженерными изысканиями или подготовкой проектной документации. Они обязаны быть членами саморегулируемой организации. Проблема в том, что таких организаций мало. При этом Сергей Сохранов отмечает, что как раз очень многое будет зависеть от наличия специалистов, которые могут провести качественное, а не формальное техобследование.
- Важно и то, что техобследование будет проводиться не за счет накопленных собственниками средств на капремонт, а за счет иных источников. Если мы говорим про собственников, то это могут быть дополнительные взносы, если говорим про фонд капремонта - это бюджет субъекта или муниципалитета, - поясняет эксперт. - Если фонд капремонта откажется принимать техобследование, нужно подавать в суд, который и будет определять правомочность такого решения. Также можно направить жалобу в то региональное ведомство, которое занимается местной жилищной политикой, например в министерство ЖКХ.
Закон также расширяет полномочия региональных властей. Они смогут предоставлять господдержку на проведение капремонта, в том числе региональные гарантии или поручительства по кредитам или займам.
- Если какой-то из регионов пойдет на такой шаг, это будет прорыв во всей действующей системе капремонта, - заявил Сергей Сохранов. - Собственники и сейчас имеют право привлекать на проведение капремонта заемные средства, но банки не кредитуют многоквартирные дома, потому что нет единого заемщика и непонятно, с кем заключать договор кредитования, также есть риск, что собственники не смогут в какой-то из периодов погашения внести достаточный платеж из-за неплательщиков. А если поручителем выступит регион, то получить кредит на эти цели станет реально. И распространенная проблема, когда дому не хватает денег на капремонт, может быть решена. Впрочем, и тут есть нюанс: регион должен иметь средства в бюджете на сумму поручительства, которые будут заморожены на срок кредита.
В 561-ФЗ также есть пункт, который касается капремонта дома после аварии или ЧС природного или техногенного характера. В этом случае решение о проведении капремонта принимается без проведения общего собрания собственников в порядке, установленном региональным правовым актом. Капитальный ремонт проводится без включения многоквартирного дома в краткосрочный план региональной программы и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии или иной чрезвычайной ситуации за счет регионального оператора.