Девелоперы скупают участки под жилье, рассчитывая на рост спроса

Несмотря на снижение платежеспособного спроса на строящееся жилье и высокие банковские ставки, девелоперы увеличивают инвестиции в приобретение земельных участков под застройку. Говорит ли это об уверенности бизнеса в будущем или всего лишь является попыткой подзаработать на перепродаже земли, пока квартиры плохо продаются? Эксперты считают, что речь идет об адаптации к новым реалиям рынка.

По данным консалтинговой компании NF Group, за январь - сентябрь 2024 года объем инвестиций в площадки под строительство жилья и апартаментов в Санкт-Петербургской агломерации превысил 60 миллиардов рублей, что на 12 процентов больше, чем за аналогичный период 2023 года. Причем наибольшая активность на рынке земли наблюдалась во втором и третьем кварталах, как раз на рубеже которых завершилась программа массовой льготной ипотеки.

"Девелоперы продолжают активно наращивать свои земельные банки. Это подтверждается текущей динамикой, которая показывает, что застройщики стремятся зафиксировать стоимость земли на текущем уровне и планировать проекты с долгосрочным горизонтом", - прокомментировал эти цифры управляющий партнер NF Group Алексей Новиков.

Отметим, что стоимость земельного участка, на котором построен дом, по оценкам специалистов, может достигать 15 процентов от цены готового жилья. Это больше, чем доля затрат на подключение коммуникаций или оплату процентов по банковским кредитам. При этом цены на землю под застройку росли параллельно с ценами на новостройки и даже опережали их. Поэтому у девелоперов должны быть "железобетонные" основания, чтобы идти на такие расходы.

Ведь активная скупка земли строительными компаниями происходит в условиях продолжающегося роста стоимости заемных средств и охлаждения спроса после отмены льготной ипотеки. То есть текущая ситуация на рынке первичной недвижимости на первый взгляд не дает оснований для оптимистичных ожиданий: цены продолжают расти, еще больше сужая круг потенциальных покупателей.

Гендиректор агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев называет одной из основных причин кризисных явлений на рынке первички ограниченность предложения. Девелоперы откладывают запуск новых объектов, что усиливает дефицит и разгоняет цены. Кроме того, расширению предложения препятствует уменьшение доходности крупных строительных проектов: в последние годы она не превышала 10 процентов.

"Застройщики предпочитают не выводить новые объекты на рынок, чтобы не работать с минимальной рентабельностью", - объясняет Бондарев. Поэтому в текущем году стартов продаж стало в полтора раза меньше, чем годом ранее. "Дефицит на рынке будет только усугубляться, что может привести к еще большему росту цен", - полагает эксперт.

В то же время снижение количества новых стартов само по себе не говорит о стремлении девелоперов искусственно "придержать" перспективные проекты в ожидании низкого спроса, отмечал ранее вице-президент Группы RBI Михаил Гущин. По его словам, у застройщиков закуплено много земельных участков, сделан большой объем проработки проектов, поэтому целенаправленно не выводить новые проекты на рынок просто экономически невыгодно.

И текущее поведение бизнеса говорит в пользу того, что в долгосрочной перспективе девелоперы рассчитывают на существенный рост спроса и реальных продаж. А потому и заранее направляют свободные средства в приобретение земли. Во всяком случае, эксперты не видят ничего удивительного в текущем интересе застройщиков к земельным участкам в Петербурге и Ленобласти и не связывают этот факт со спекулятивными устремлениями.

Идет адаптация к новым экономическим реалиям

"Земельный банк у большинства крупных застройщиков довольно широкий, и он рассчитан на строительство миллионов квадратных метров. При этом покупка земельного участка не означает начало строительства какого-либо объекта. Есть примеры крупных застройщиков, земельные банки которых позволяют планировать строительство на многие годы и десятилетия в будущем", - пояснил "Российской газете" коммерческий директор "Яндекс Недвижимости" Евгений Белокуров.

По его мнению, покупка земли вообще напрямую не связана с текущими продажами. Несмотря на их временное снижение в конце лета - начале осени, итоги 2024 года могут оказаться вполне приемлемыми. Не стоит забывать, что первое полугодие этого года было для застройщиков достаточно неплохим, как и предыдущие несколько лет, за которые они успели накопить внушительные финансовые резервы. Поэтому застройщики наращивают земельный банк в расчете на годы будущего строительства. "Их бизнес устроен таким образом, что два месяцами снижения продаж не могут и не должны влиять на эффективность долгосрочной модели и ее пересмотр", - отмечает Белокуров.

С учетом этого обстоятельства покупка земельных участков говорит скорее об устойчивости бизнеса, который строит долгосрочные планы на развитие проектов и рост продаж. "Сегодняшняя интенсификация покупки земельных участков при достаточно неплохом положении дел в этом году не свидетельствует о проблемах девелоперов. Вероятнее, что такие покупки указывают на то, что бизнес-процессы остаются в стандартных рамках", - делает вывод Евгений Белокуров. А значит, постепенно выправится и ситуация с предложением строящегося жилья, что позволит уже в новых условиях достичь баланса интересов продавцов и покупателей.