Кто хозяин комнаты консьержа - застройщик или жильцы? Разъяснения Верховного суда

Застройщик оставил за собой комнату консьержа, которую в ходе процедуры банкротства строительной компании выставили на торги. Жильцы возмутились и заявили, что помещение - общее имущество дома, его нельзя продать из-за долгов строителей. В ситуации разобрался Верховный суд РФ.

Но, прежде чем рассказать детали спора, напомним, что такое общее имущество. Оно, как сказано в законе, "функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их", поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Это статья 30 Жилищного кодекса. Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в доме. Это сказано в статье 158 ЖК РФ.

Собственники помещений содержат общее имущество за свой счет, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом (тот же ЖК - статья 36) . К примеру, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование - можно, например, сдать фасад дома или крышу под размещение рекламы.

Перечень общего имущества в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у собственников помещений, прописан в статье 36 ЖК РФ и пунктах 2-9 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме".

ВС: Комната консьержа нужна для функционирования всего дома. Срока давности у таких споров нет

К общему имуществу относятся: помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. Точнее - это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры,технические этажи,чердаки,подвалы и технические подвалы, помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д. В этом же списке также фигурируют крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование, находящееся в доме и обслуживающее больше одного помещения.

В том же списке общего имущества еще числятся земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены, - элементы озеленения и благоустройства. И плюс к этому всякие другие объекты, "предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома".

Кроме того, к общему имуществу относятся все находящиеся внутри многоквартирного дома инженерные сети - горячей и холодной воды, отопления и электричества, система водоотведения, газовые трубы.

А история, о которой пойдет речь, началась с того, что организацию-застройщика стали банкротить. И тут выяснилось, что в одном из построенных ею многоквартирных домов оказалась зарегистрированная на застройщика комната консьержа, которую выставили на торги. Собственники квартир об этом узнали и возмутились. Они попытались защитить помещение от продажи и оспорить право собственности застройщика на него. Чтобы отстоять свои права, жильцы отправились в суд. Спор заметил информационно-правовой портал Гарант.РУ. В суде жильцы уверяли, что комната для консьержа входит в состав общего имущества - там расположен блок управления домофоном, сервер видеонаблюдения, пульт управления отоплением и сигнализацией.

Но гражданам не повезло - суд не встал на их сторону. В итоге все три местные судебные инстанции отказали собственникам квартир в их требованиях. Логика у местных судов была такая - комната консьержа, по сути, не предназначена для обслуживания квартир в доме, а "имеет свое назначение". Кроме того, заявили местные суды, собственники квартир пропустили срок давности. Помещение застройщик забрал вскоре после ввода дома в эксплуатацию, и, получается, больше восьми лет жильцы не оспаривали его право на комнату под лестницей. Собственники квартир не согласились с позицией судов и отправились защищать свои права до конца - в Верховный суд.

Там материалы спора внимательно изучили самые грамотные судьи страны и заявили следующее - комната консьержа необходима для функционирования всего дома. То есть высокий суд сказал именно то, что говорили жильцы дома. Высказался Верховный суд и по поводу срока давности. ВС подчеркнул - в этом споре срок давности применить невозможно, поскольку собственники все эти годы не лишались прав владения. На юридическом языке их иск - "негаторный". Так называется иск гражданина в защиту своих прав. А это значит, что на него не распространяется исковая давность.

ВС отменил решения нижестоящих инстанций и передала спор на новое рассмотрение в суд Московской области. Решение было в пользу граждан.

Определение Верховного суда РФ N А41-39673/2019