С учетом специфики
Переосмыслят Тихий Компрос
Аукцион на право проведения комплексного развития в краевой столице "Брусника" выиграла в начале сентября. Лот включал три несмежных участка. Два небольших в районе улицы Емельяна Ярославского (0,41 и 0,84 гектара) и один в границах улиц Куйбышева - Героев Хасана - Коминтерна - Чкалова, то есть по обе стороны Комсомольского проспекта, в самом его конце (5,29 гектара).
Территория в районе улицы Емельяна Ярославского свободна от застройки. На участке вдоль Комсомольского проспекта, назначенном под реконструкцию, сейчас расположены пять многоквартирных жилых домов и несколько нежилых построек. Дома признаны аварийными, их будут расселять. Совокупно на трех участках "Брусника" возведет около 100 тысяч квадратных метров жилья, закончить работы планируется к 2033 году.
Тихий Компрос, где "Брусника" будет вести строительство, - очень значимая для Перми территория. А девелопер прежде никогда не работал в Прикамье, и горожанам он незнаком. Поэтому компания решила рассказать о тех подходах и принципах, которых она намерена придерживаться при редевелопменте в центре Перми.
Интенсивная и дружелюбная среда
Градостроительный подход прошлой эпохи предполагал, что жизнь подчинена простому распорядку "дом - работа - дом". Проектировщики не думали об интенсивном использовании территории, большинство пространств были монофункциональны. Современный город другой. В нем пространственная политика должна быть подчинена идее компактности, интенсификации использования пространства и многофункциональности.
Главная ценность современного постиндустриального города - мобильность. Одно из ее следствий - требование снизить издержки на смену жилья. Значит, в таком городе нужны стандартные, ликвидные квартиры, подходящие большинству. А разнообразные потребности людей необходимо реализовывать с помощью обстановки. Таким образом, фокус внимания в хорошем городе смещен в сторону создания концентрированной и разнообразной среды.
Отсюда следуют четыре градостроительных подхода "Брусники". Первый - высокая плотность застройки, концентрация экономических и социальных функций и разнообразие среды. Это ведет к повышенной деловой активности и, как следствие, делает территорию привлекательней в целом.
Второй подход - опережающее развитие инфраструктуры. Это не столько сети и коммуникации для функционирования домов, сколько объекты социальной сферы, рекреационные пространства, коммерческая недвижимость. Школы, детские сады, скверы и спортплощадки должны появляться уже на начальном этапе строительства.
Третий подход - связная городская среда. Современный город обязан становиться проницаемым и бесшовным. В нем следует создать качественный ландшафт, а приоритет отдать пешеходам и средствам индивидуальной мобильности. Главная черта такого города - интеграция, а не сегрегация и герметизация.
Четвертый подход - создание характера застройки. Качественный мастер-план обязан подразумевать эволюционное развитие территории. Он должен включать смыслы прошлого, встраивать его в контекст города как целостности и создавать новую, современную идентичность.
Из суммы этих общих подходов есть два важных следствия, которые часто становятся дискуссионными. Первое касается автомобилизации. Действующие парковочные нормативы - весьма высокие и однородные. Это вынуждает девелоперов плодить "свечки", окруженные полями машино-мест.
"Брусника" в свою очередь уверена, что создавать обширную инфраструктуру для личного транспорта, который 90 процентов времени стоит без дела, невыгодно. Более того, уже очевидно, что наши практики мобильности мигрируют к более эффективным средствам передвижения. Поэтому компания выступает, во-первых, за пересмотр парковочного норматива (он должен быть дифференцирован от центра к окраинам), во-вторых, за развитие качественного общественного транспорта.
Второе следствие касается так называемого конверта застройки, то есть соотношения плотности, площади и этажности. Текущие градостроительные нормативы опять-таки вынуждают девелоперов строить башни. Интенсивность использования территории в таком случае невысока. Однако комфортная среда - среднеэтажная плотная застройка. Поэтому "Брусника" прилагает все силы, чтобы уравновесить эти параметры.
Грамотный баланс интересов
Важно, что редевелопмент участка на Тихом Компросе будет проводиться с использованием механизма комплексного развития территории (КРТ). На наш взгляд, это единственный подходящий инструмент для обновления такого рода земельного участка.
Вспомним, что первым появился механизм комплексного освоения территории (КОТ). Он подразумевал, что девелопер строит в чистом поле, а государство берет на себя прокладку инфраструктуры (дороги, сети). Инструмент действовал с середины 2000 годов, развивался, но так и не преодолел родовой недостаток. КОТ перегружал бюджет и нес существенный риск неконтролируемого растягивания инфраструктуры и размывания городской ткани. Для развития внутри городских границ он подходил плохо.
Поворот на компактность ознаменовал механизм развития заселенных территорий (РЗТ). Его существенный изъян - неэффективное регулирование процесса расселения. Собственники старого жилья имели возможность требовать несоразмерные компенсации или даже блокировать реновацию территории.
Многие участки до сих пор реновируются по правилам РЗТ. Компания на своем опыте знает, как сильно затягивает сроки и снижает предсказуемость процесса этот инструмент.
В итоге в конце 2020 года был принят закон о КРТ. Его ключевое преимущество в том, что он удачно балансирует интересы горожан (и города как целостности, и тех, кто попал под расселение), бюджета, администрации и девелопера. В частности, процесс расселения становится намного более понятным, управляемым и предсказуемым для всех его участников.
Сегодня у "Брусники" в работе девять КРТ - в Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске, Сургуте и Подмосковье. Их совокупный градпотенциал - свыше 1,3 миллиона квадратных метров недвижимости.
Очень важно, что механизм КРТ гибок и позволяет применять разные градостроительные подходы. КРТ адекватно и для больших реноваций, как, например, застройка в тюменском районе Зарека, где "Брусника" реновирует 30 гектаров земли, занятых устаревшим ИЖС. Подходит КРТ и для небольших проектов, в которых очень важно точечное, аккуратное, скрупулезное вписывание новых домов в существующий контекст. Такова реновация "Брусники" на екатеринбургском Уралмаше.
Именно таким планируется и будущий проект в Перми. Компания намерена создать здесь особенную, тщательно проработанную, высококачественную застройку. Это будет малоинвазивное вмешательство. С одной стороны, оно позволит тонко учитывать специфику места, с другой - механизм КРТ позволит учесть интересы всех участников, поэтому процесс пройдет максимально бесконфликтно.