Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду еще недавно была одной из самых популярных инвестиционных стратегий. Но доходность от аренды сильно зависит от цен на квартиры и сезонного фактора и остается невысокой - по оценкам Accent Capital, в 2023 году она в среднем составила 5%. И эксперты не видят предпосылок для ее заметного роста по итогам 2024 года.
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости предлагают доходность до 16% в год, то есть втрое выше дохода от аренды. Они формируются под определенную инвестиционную стратегию, поэтому возможности погашения паев ограничены. Но инвестор, во-первых, может приобрести такое количество паев, на которое ему хватит денег, и получать с них пассивный доход. При покупке квартиры такое невозможно - плати все целиком. Во-вторых, у каждого ЗПИФа есть своя управляющая компания - организация, получившая лицензию Банка России. Она распоряжается активами фонда и сама ищет покупателей и арендаторов, освобождая от этой обязанности инвестора. Доходы распределяются между пайщиками, как правило, ежемесячно, реже - раз в квартал.
"Преимущества ЗПИФа заключаются в том, что он предоставляет возможность диверсификации портфеля и профессионального управления активами, - говорит совладелец девелоперской компании "Кронунг" (входит в состав Kronung Group) Игнатий Найда. - Предусмотрена возможность частичного погашения паев, что позволяет фиксировать прибыль от роста стоимости пая".
Ограничения связаны с тем, что в некоторых фондах приобрести паи могут только квалифицированные инвесторы. Впрочем, из примерно трех десятков работающих в России ЗПИФов 23 доступны для неквалифицированных инвесторов.
По данным Банка России, около двух третей чистого притока средств в ЗПИФы приходится на состоятельных частных лиц. Число таких фондов растет, как растут и объемы выдачи и погашения паев. Количество юридических лиц и инвестиционных фондов - пайщиков ЗПИФ составляет сейчас около 1,3 тысячи единиц.
По данным IBC Real Estate, в первой половине 2024 года совокупный объем сделок по покупке недвижимости в состав ЗПИФ в России составил 53 млрд рублей и на 15% превысил уровень 2023 года. По мере роста стоимости имущества фонда, растет и стоимость пая. По оценкам NF Dom, прирост цены за время строительства (от котлована до ввода объекта в эксплуатацию) сейчас в среднем составляет 15-20%.
Другой альтернативный инструмент, который также набирает популярность, - выпуск облигаций, при покупке которых можно зафиксировать доходность на длительный срок. С банковскими вкладами, например, так сделать не получится, отмечают аналитики "БКС Экспресс". При необходимости облигации можно быстро продать и заработать, не дожидаясь их погашения. Доходность некоторых выпусков меняется вместе с рыночной конъюнктурой, а длинные выпуски растут опережающими темпами при снижении инфляции и рыночных процентных ставок.
Этот механизм выгоден и девелоперу, и инвестору. Он позволяет привлечь крупные инвестиции для реализации конкретных проектов. По такому пути, например, пошла упомянутая выше Kronung Group. Компания уже дважды выпускала облигации. Дебютный выпуск состоялся 21 декабря 2023 года, это были ценные бумаги номиналом 1000 рублей каждая на общую сумму 20 млн рублей. Он оказался успешным, и девелопер решил повторить опыт с гораздо большим объемом. Второй выпуск состоялся 1 августа 2024 года и составил уже 500 млн рублей. Облигации девелоперов могут быть привлекательны для консервативных инвесторов, отмечает Игнатий Найда.
По словам Филиппа Шраге, генерального директора "Кронунг", облигационный заем будет направлен на реализацию новых проектов, как жилых, так и коммерческих, в том числе на приобретение новых земельных участков. До недавнего времени Kronung Group специализировалась на строительстве коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Но с 2023 года развивает и жилое направление.
"Количество участников строительного рынка растет, а пятен под застройку на карте города и области становится все меньше, - говорит Филипп Шраге. - Реализация жилых проектов - трудоемкий процесс на всех этапах, начиная от покупки участка и заканчивая продажами. Если принимать во внимание те условия рынка, в которых девелоперы оказались сейчас, можно говорить о том, что реализовать жилой проект сегодня - сверхзадача".
В настоящий момент компания является управляющим партнером застройщика "Графит". Совместно девелоперы реализуют проект "VI Квартал" в центре города Пушкина - строят четыре трехэтажных корпуса с подземным паркингом и детсад на 105 мест, который будет передан в управление городу.
Кроме того, девелопер приступил к строительству проекта малоэтажной жилой застройки в Новогорелово Ленинградской области, а на соседнем участке достраивает торговый центр.
"Планируем реализовать проект с нестандартным архитектурным решением, функциональными планировками, высокими потолками, панорамными окнами, современной инженерией, благоустроенной территорией, внутренней инфраструктурой дома и парковкой", - уточнил Филипп Шраге.
Такое жилье выше в цене, но относится к классу доступного, и в будущем его можно будет выгодно перепродать. Также Kronung Group приобрела два участка в зоне Шувалово-Озерки в районе Нижнего Суздальского озера. На первом будет построен пятиэтажный клубный дом бизнес-класса с подземным паркингом, на втором - многоквартирный дом комфорт-класса. Сдача объектов запланирована на 2027-2028 годы.
Это пример ситуации, когда девелопер и сам вкладывается, финансируя реализацию новых проектов за счет прибыли от предыдущих проектов, и привлекает средства инвесторов, включая банки, что гарантирует ввод объектов в эксплуатацию в заявленные сроки. Объем собственных вложений девелопера обеспечивает банкам необходимый запас прочности, несмотря на высокую ключевую ставку и волатильность на рынке.
В качестве иных альтернатив девелоперы используют различные формы инвестирования в недвижимость через трасты. Тут сдерживающие факторы могут быть связаны с высокой "стоимостью входа" и сложностью управления. Но в любом случае инвестор сам выбирает инструмент и форму вложений, в зависимости от своих целей, уровня риска и размера капитала.
"Возможности альтернативного инвестирования в девелоперские проекты будут расширяться, поскольку это позволяет получать доступ к широкому спектру проектов без необходимости прямого участия в их реализации. Это также способствует повышению прозрачности и эффективности рынка недвижимости", - резюмирует Игнатий Найда.