На Урале бизнес раскупает даже недостроенные склады

Екатеринбург два года подряд бьет рекорды ввода складской недвижимости: в 2023-м сдали около 480 тысяч квадратных метров, в нынешнем, по данным компании "Ход консалтинг", ожидается 450 тысяч. За десять лет складской фонд в столице Урала увеличился почти в три раза. Сегодня город располагает 2,5 миллиона квадратных метров качественных площадей, это третье место в стране после Москвы и Санкт-Петербурга. К началу следующего года показатель достигнет трех миллионов. Тем не менее доля свободных площадей в терминалах классов А и В по-прежнему не превышает двух процентов. В чем причина?
Основные потребители складской недвижимости - торговые сети и маркетплейсы.
Основные потребители складской недвижимости - торговые сети и маркетплейсы. / Татьяна Андреева/РГ

Дело в том, что при высокой стоимости заемных средств девелоперы очень осторожно запускают новые проекты - только если они проектируются "под себя" или под конкретного заказчика (формат build-to-suit). Так называемые спекулятивные объекты для последующей сдачи в аренду почти никто не закладывает. К примеру, из введенных в 2024 году всего 80 тысяч квадратов могут быть предложены арендаторам. Этого явно не хватает растущему рынку: как и по всей стране, основные потребители - маркетплейсы и торговые сети. Поднимают спрос и логистические операторы: ответхранение у них многие клиенты используют как альтернативу классическому складу.

Дефицит предложения провоцирует повышение ставок аренды. В классах А и В они уже приблизились к тысяче рублей в месяц за квадратный метр с НДС и операционными затратами, но без "коммуналки", за год прибавив 20 процентов.

- Будет ли такой же ввод в 2025-м? Скорее всего, нет. При ключевой ставке 21 процент стоимость кредитов и возведения складских терминалов такова, что ставка аренды качественных площадей должна составлять 1200-1500 рублей за метр. Далеко не каждая компания готова к такому, - рассуждает независимый эксперт по складской недвижимости Виталий Хиль.

Кроме того, фактором сдерживания является отсутствие больших земельных участков с готовой инфраструктурой. К тому же банковское заимствование обходится в 25-29 процентов годовых, цена стройки за год увеличилась на 20 процентов, а доходность проектов опустилась ниже четырех, говорит Андрей Толшин, девелопер индустриальных парков. В таких условиях возводить склады решается только тот, кто располагает собственным капиталом либо имеет гарантии от якорного заказчика.

Серьезную возможность сэкономить дает статус приоритетного инвестпроекта

Также выходом из положения могут стать госпрограммы. К примеру, в Перми запланировали построить логопарк в двадцати минутах езды от сортировочной станции, на пересечении двух автомагистралей - дороги Пермь-Екатеринбург и кольцевого обхода города. Уже в 2025 году инвестор намерен получить разрешение на строительство первой очереди площадью 50 тысяч квадратных метров и к концу года завершить его.

- Финансовую модель пересчитываем постоянно, конечно, очень расстраивает повышение ключевой ставки. Серьезную возможность сэкономить дает статус приоритетного инвестпроекта: мы взяли землю в аренду по льготной цене рубль за гектар. Проектировать будем силами своего бюро - это тоже сократит издержки. Ну и мы уже строим логопарк в Казани - можно применить универсальные подходы, - признается Дмитрий Лапшин, руководитель проекта.

Объект будет работать в двух форматах: big box (промпарк для крупных клиентов) и light industrial (производство, офис, склад "мелкой нарезкой" для малого и среднего бизнеса). Пермь - третья среди городов-миллионников по объему отгруженных промышленных товаров, так что площади явно будут востребованы. Кстати, в парке предусмотрены не только терминалы, но и жилье для иногороднего персонала, точки общепита, места для отдыха с пешеходными аллеями. Нечто похожее строят в Патрушах под Екатеринбургом в интересах крупной торговой компании. Эксперты просят не путать light industrial с освободившимися цехами, которые заводы сдают в аренду. На самом деле формат пришел из Западной Европы и США, там такие здания назывались flex, то есть гибкими, универсальными - чтобы малый бизнес, который не мог изначально четко сказать, сколько квадратов ему нужно, трансформировал помещения под свои потребности: шоурум, сервисный центр, офис, лабораторию и т. п.

В следующие два года, по прогнозу Андрея Толшина, в стране введут примерно 10 миллионов квадратных метров качественных складов, при этом изменится пропорция между ЦФО и другими федеральными округами. Сейчас в относительной близости от столицы сконцентрировано 34 миллиона квадратных метров, тогда как во всех прочих регионах - 16 миллионов. С учетом экспансии крупного ретейла и онлайн-торговли эта цифра может увеличиться до 20-40 миллионов. Екатеринбург очень удачно расположен, не случайно здесь создают "сухой порт", подразумевающий перегруз товаров с Транссиба на автомобили и доставку по всему УрФО. Сегодня обеспеченность складскими площадями на Урале составляет 0,6 квадратного метра на одного жителя, что выше среднероссийских 0,3, но ниже московской единицы, так что расти есть куда.