Бизнесу посоветовали поспешить с оспариванием кадастровой оценки имущества

В октябре комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве госимущества Свердловской области (МУГИСО) рассмотрела заявления собственников 29 объектов недвижимости. Результат этой работы таков: кадастровую стоимость 19 строений и четырех участков приравняли к рыночной, суммарно снизив ее на 102,8 миллиона рублей. Всего же с начала 2024 года переоценили более 270 объектов, почти в половине случаев решение принято в пользу их владельцев - имущество подешевело в среднем на треть, что отразится и на сумме налога.

Отметим: свердловчане по сравнению с соседями находятся в привилегированном положении. Во-первых, в регионе сохранили коллегиальный орган, через который граждане и юрлица могут изменить результаты кадастровой оценки без суда. По этому пути пошли не все субъекты РФ: если на конец прошлого года комиссии существовали в 44 из них, то сегодня остались лишь в 20. Во-вторых, чтобы избежать оспаривания по кругу, на Среднем Урале применили индексный метод: стоимость объектов, которая ранее уже рассматривалась в комиссии или суде, при очередной массовой оценке в 2022-2023 годах просто умножили на коэффициент, равный росту инфляции. Для земли он составил 6,81, для объектов капстроительства - 15,31. В результате удалось без лишних усилий добиться адекватных цифр.

В комиссию входят семь экспертов: представители МУГИСО, Росреестра, министерства инвестиций и развития региона, областного Союза промышленников и предпринимателей, бизнес-омбудсмен и независимые оценщики. Решения принимаются простым большинством голосов. Протоколы размещаются на сайте, любой может с ними ознакомиться и понять, какие замечания высказаны.

По мнению уполномоченного по защите прав предпринимателей в Свердловской области Елены Артюх, по сравнению с судом у оспаривания в комиссии есть ряд преимуществ: сюда можно приходить сколько угодно раз, исправив ошибки в документах. Заявление рассматривается в течение месяца, потратиться придется только на рыночную оценку.

Тема эта для бизнеса очень чувствительная, ведь кадастровая стоимость в регионе является базой для расчета земельного налога, налога на имущество физлиц и организаций (пока это лишь крупные торговые центры, а с 2025 года - все коммерческие объекты), а также аренды и цены выкупа из государственной и муниципальной собственности. Надо признать, что завышается эта цифра не редко, не всегда по злому умыслу или из-за недостаточной квалификации исполнителя, государственного центра оценки. В Свердловской области почти 1,4 миллиона участков и 3,5 миллиона зданий, сооружений, машино-мест, а методика массового анализа не подразумевает выезда на каждый объект. За основу берут данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), они не всегда полны и корректны, отсюда казусы.

В 2026 году, когда региональные комиссии прекратят работу, оспорить цифры в кадастре можно будет только в государственных центрах оценки

На межрегиональном научно-практическом форуме УрФО в области экспертизы, оценки и консалтинга привели несколько ярких примеров. Скажем, имущество, числившееся в реестре незавершенным объектом площадью 800 квадратных метров с кадастровой стоимостью 30 миллионов рублей, на самом деле оказалось заброшенным коровником. Коробку здания возвели еще в 1980-е, но так и не приняли в эксплуатацию. Нынешний владелец купил ее на торгах, где распродавали активы предприятия-банкрота, всего за 86 тысяч рублей. Через какое-то время решил от такой недвижимости избавиться ровно за те же деньги, но налог ему насчитали более миллиона! В комиссию собственник принес техпаспорт с реальным износом здания, после чего рыночную стоимость пересчитали как утилизационную по упрощенной схеме, она составила всего 423 тысячи рублей.

Цех фольгопроката в Михайловске площадью 35 тысяч квадратных метров по реестру стоил 301 миллион рублей, а его износ якобы составлял 29,7 процента. Но на фото хорошо видно, что это просто руины, даже стен толком нет. Для надежности владелец привлек инженера-строителя, который подготовил техническое заключение, в результате объект подешевел на 98 процентов. Наконец, третий пример: земельный участок в Нижнем Тагиле площадью 75 тысяч квадратных метров, по которому идут рельсы к… давно выработанному карьеру. Изначально кадастровая стоимость составляла 38 миллионов рублей, но после рассмотрения в комиссии снизилась до 8 миллионов.

- Пока недостаточно ресурсов для объективного наполнения ЕГРН, такие случаи неизбежны. В нашем регионе, к счастью, они довольно просто разрешаются, - констатирует оценщик Лев Сегаль.

В 2026 году, когда региональные комиссии прекратят работу, оспорить цифры в кадастре можно будет только в государственных центрах оценки. Получается, одна и та же структура станет и выполнять расчеты, и исправлять их. А для несогласных с ее решением путь один - в суд. Именно поэтому предприниматели выступают за стандартизацию деятельности госоценщиков и единый порядок рассмотрения заявлений. Тогда, по их мнению, результаты будут беспристрастными и справедливыми.