В реалиях, когда приобрести первичную недвижимость с помощью рыночной ипотеки становится затруднительно, девелоперские компании предлагают клиентам альтернативные механизмы для покупки жилья в новостройках, рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин. Наиболее популярным было субсидирование застройщиками рыночной ипотеки (которая сейчас держится около 30%) до доступных 8-13%.

"Однако в текущих условиях это становится затруднительным для девелоперов. Поэтому в качестве альтернативы они стали предлагать клиентам программы с пониженной ставкой на первые годы - от 1 до 7 лет. Этого периода достаточно для заемщиков, чтобы погасить тело кредита полностью либо рефинансировать его в случае понижения ключевой ставки", - отмечает он.

Однако, если ЦБ введет предполагаемые ограничения, то доступные схемы с льготными платежами перестанут работать, отмечает Бутин. "По сути с введением ограничений на рост ежемесячного платежа по ипотеке наиболее доступным вариантом покупки первичной недвижимости останутся лишь льготные программы ипотечного кредитования, - говорит он. - Это значит, что объем потенциальных клиентов, которые могли бы воспользоваться ипотекой при покупке квартиры в новостройке, значительно снизится".

Проектом указания ЦБ предполагается ограничить выдачи ипотеки с заниженной ставкой на первые несколько лет. Новые схемы в ипотеке предполагают небольшие размеры платежей в первые годы кредита (льготный период в 1-5 лет) с более чем двукратным ростом в дальнейшем, поясняет Центробанк. При этом также завышается цена квартиры. Резкий рост месячного платежа в будущем повышает риски дефолта заемщиков после окончания льготного периода (step-up риск).

Рефинансирование для них может быть недоступно или ограничено, так как долг за квартиру может превышать ее рыночную стоимость. При этом норма, ограничивающая выдачу кредитов по заведомо нерыночным ставкам, где есть завышение цены квартиры, не спасает ситуацию, потому что в среднем полная стоимость кредита оказывается на рыночном уровне. В итоге, чтобы навести порядок, ЦБ собирается повысить резервы для банков, выдающих ипотеку, предусматривающую рост ежемесячного платежа более чем на 20% в год.

Общий срок льготного периода ограничивается 3 годами. Если в течение первых 3 лет с момента выдачи ссуды хотя бы один платеж по графику превышает средний платеж за предыдущие 12 месяцев на 20%, резерв увеличивается на 50 процентных пунктов. Последующие (после 3 лет с момента выдачи) увеличения платежей также "наказываются резервом до +50 п.п.", говорится в сообщении ЦБ.

Предполагается, что норма вступит в силу по истечении 30 дней после официального опубликования указания и будет применяться только к новым ссудам. Влияния на резервы и достаточность капитала не будет, так как норма будет применяться только к новым кредитам, а с учетом размера надбавок к резервам она по сути носит запретительный характер, подытоживает ЦБ.

Банк России последовательно делает невыгодными для банков различные схемы ипотечного кредитования с пониженными платежами и скрытым на первых порах и в дальнейшем растущим кредитным риском, говорит профессор Финуниверситета при правительстве РФ Александр Цыганов. "Понятно, что всегда есть расчет на возможность досрочного погашения долга или рефинансирование в случае существенного снижения ключевой ставки, в ряде случаев именно эти мотивы двигают на заключение подобного ипотечного договора, - говорит эксперт. - Но если все пойдет так, как написано в кредитном договоре, то после льготного периода наступает очень тяжелая действительность с высокими платежами и таким же высоким риском дефолта заемщика. Регулирование значительно снизит привлекательность схемы и вынудит искать иные решения. Например, субсидирование ставки за счет застройщиков, привлечение работодателей к погашению части ипотечных платежей наиболее ценных сотрудников как варианта социального пакета, поиску иных путей, более прозрачных и честных для всех сторон ипотечного договора".