1. Зачем нужен акт приема-передачи
2. Оформление акта приема-передачи квартиры в новостройке
3. Как составить акт приема-передачи
4. Где и когда подписывать акт

Зачем нужен акт приема-передачи

Согласно ст. 556 ГК РФ, передаточный акт - документ, по которому происходит передача недвижимого имущества от продавца новому владельцу. Он подтверждает, что стороны исполнили свои обязанности по договору купли-продажи, и дает право владения квартирой по договору долевого участия (ДДУ). Его отсутствие может усложнить подтверждение факта передачи объекта и выполнения сторонами условий договора.

Договор фиксирует намерение сторон совершить сделку. Акт ставит точку в отношениях между сторонами. Он говорит о том, что сделка и передача квартиры состоялась.

Акт приема-передачи необходим:

• чтобы доказать, что новый владелец жилого помещения не имеет претензий к продавцу;
• для оформления собственности в Росреестре;
• для оформления налогового вычета при приобретении квартиры.

Если одной из сторон является юридическое лицо, акт становится объектом бухгалтерского учета. На его основании бухгалтер списывает помещение с учета или, наоборот, принимает на баланс. Этот документ фиксируют в журнале входящих бумаг, если такой ведется.

Передаточный документ не только свидетельствует о передаче объекта, но и фиксирует состояние квартиры на дату выдачи ключей. Это может быть особенно важно при покупке недвижимого имущества по договору ДДУ, поскольку застройщик обязан устранить имеющиеся недостатки.

Акт приема-передачи иногда составляют при дарении недвижимого имущества и сдаче его в аренду. В первом случае он свидетельствует о согласии сторон на сделку и отсутствии претензий одариваемого к качеству помещения. Во втором - содержит все характеристики квартиры и фиксирует ее текущее состояние. Если арендатор нанесет ущерб имуществу арендодателя, по нему можно будет добиться компенсации.

При приобретении недвижимости на вторичном рынке акт иногда не составляют. В таком случае в договоре прописывают, что передача квартиры происходит в момент подписания договора.

Однако отсутствие акта может стать причиной дополнительных проблем. Например, покупатель купил помещение с мебелью. А когда бывший хозяин съехал, оказалось, что он вывез все предметы интерьера. Если после передачи квартиры покупатель обнаружил недостатки или изменения состояния, которые не были прописаны в договоре, новому владельцу, скорее всего, придется решать вопрос с продавцом в суде. Поэтому приемку недвижимости лучше производить по акту.

Оформление акта приема-передачи квартиры в новостройке

При приобретении жилой недвижимости в новостройке составление акта лежит на застройщике. Поэтому покупателю остается только пристально его изучить, проверить указанные данные и, при необходимости, внести замечания.

Бумагу оформляют в трех экземплярах: по одному для покупателя, продавца и специалистов Росреестра. До подписания этого документа жилье считается собственностью девелопера, и покупатель не имеет самостоятельного доступа в него.

В акте приема-передачи квартиры прописывают:

• дату и город, где составляют документ;
• данные сторон, включая паспортную информацию дольщика;
• точный адрес помещения;
• сведения о долевом договоре;
• пункт об отсутствии претензий.

В стандартных обстоятельствах покупатель может не подписывать документ при обнаружении недостатков жилья до момента исправления выявленных дефектов. Однако в целях поддержки застройщиков правительство РФ периодически вводит в действие постановления, которые меняют правила приемки. Так, например, до 31 декабря 2024 года действует постановление от 29 декабря 2023 г. № 2380, согласно которому при наличии несущественных недочетов их просто перечисляют в акте. Отказ от подписания возможен, если недостатки существенные и подтверждены специалистом НОПРИЗ или НОСТРОЙ (НРС).

Как составить акт приема-передачи

Если сделка купли-продажи происходит на вторичке, акт приема-передачи нужно составлять самостоятельно. Строгих требований к его виду нет, поэтому вы можете воспользоваться образцами, размещенными в интернете.

Что должно быть в документе:

• дата и город, в котором подписывают бумагу;
• ФИО и паспорта участников договора;
• место расположения квартиры (адрес);
• состояние жилой недвижимости (наличие недостатков, особенностей жилья);
• при наличии недостатков - кто будет их устранять или пункт о том, что покупатель с ними согласен;
• данные договора купли-продажи;
• информация об оплате (если новый владелец оплатил всю стоимость, нужно прописать, что продавец получил оплату и не имеет претензий).

Укажите, что старый собственник освободил помещение и передал покупателю ключи, а также документы, которые свидетельствуют об отсутствии задолженности по платежам за ЖКУ.

В документ можно включить пункт о том, что с момента его подписания риск повреждения или гибели имущества переходит к новому владельцу. В конце акта приема-передачи нужно проставить подписи сторон и расшифровать их.

Где и когда подписывать акт

При приобретении жилья в новостройке срок передачи готового объекта прописывают в долевом договоре. Акт подписывают при приемке непосредственно в квартире, желательно в присутствии всех участников сделки.

Если дольщик по какой-то причине уклоняется от оформления документа и не является на приемку, девелопер получает право подписать бумагу без участия второй стороны. Но не раньше, чем через 2 месяца после прописанного в договоре срока.

Застройщик может передавать жилую недвижимость покупателю только после ввода строения в эксплуатацию. Поэтому перед оформлением акта нужно удостовериться, что это произошло.

Доказательством служат следующие документы:

1. Акт ввода новостройки в эксплуатацию. Эту бумагу можно найти на портале наш.дом.рф.
2. Постановление о присвоении дому почтового адреса. Его копию должен предоставить застройщик.

Если сделку совершают на вторичке, акт следует подписывать после того, как старый владелец освободит жилье и передаст ключи покупателю. Делают это в квартире после осмотра ее состояния.

Составление акта приема-передачи квартиры - заключительный этап приобретения жилья. В его составлении и правильном оформлении заинтересованы все участники договора. Отсутствие бумаги может означать, что сделка не завершена и стать причиной неприятных последствий.