1. Что такое переуступка квартиры в новостройке
2. Преимущества уступки прав по договору цессии
3. Риски при покупке недвижимости по договору цессии
4. Чем договор цессии отличается от договора купли-продажи
5. Переуступка ипотечной квартиры
6. Как продать квартиру в строящемся доме
7. Налоги при переуступке права требования

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Когда человек покупает квартиру в строящемся доме по ДДУ, он становится участником долевого строительства и получает право требования, согласно федеральному закону от 30.12.2004 №214-ФЗ. Оно регистрируется в Росреестре, но дольщик - это еще не собственник. В дальнейшем он может переуступить такое право третьему лицу при соблюдении одного из следующих условий:

1. Цена ДДУ полностью уплачена, но строительство многоквартирного жилого дома (МКД) еще не завершено или он готов, но не введен в эксплуатацию. Согласие застройщика для продажи квартиры по переуступке нужно, если это прямо указано в ДДУ.
2. Цена договора уплачена не полностью, долг переводится на нового участника. Обязательно согласие застройщика.

Договор уступки по-другому называется цессией, но некоторые считают его переуступкой. С юридической точки зрения, последнего термина нет. В сделке первоначальный дольщик выступает цедентом, покупатель - цессионарием, и право требования уступается, а не переуступается.

Важно! По договору цессии новый участник получает только право требования квартиры. Собственность регистрируется после ввода МКД в эксплуатацию. Цессионарий также может оформить уступку прав в пользу другого человека, если захочет продать недвижимость до окончания строительства.

Преимущества уступки прав по договору цессии

Как правило, жилье в строящихся домах стоит дороже, чем в готовых. В связи с появлением льготной ипотеки застройщики подняли цены на квартиры по ДДУ, и в итоге их стоимость может превышать цены на "вторичку". Все зависит от конкретного региона, к тому же некоторые строительные компании предоставляют дольщикам скидки за каждый год ожидания. Условия и бонусы нужно уточнять у застройщика.

Тем не менее, есть несколько плюсов от продажи квартиры по переуступке для обеих сторон.

Для цедента (продавца):

1. Возможность заработать. Он может добавить 10-30% к первоначальной стоимости договора долевого участия, чтобы получить прибыль. Ограничений здесь нет. Но нужно учитывать среднерыночные цены на аналогичное и достроенное жилье: может получиться так, что цедент окажется в минусе, потому что цены на строящуюся и сданную недвижимость будут одинаковы или готовые равнозначные квартиры в этом же районе стоят даже дешевле.
2. Покупка другого жилья. Если хочется купить квартиру в уже построенном МКД и сразу переехать туда, но нужны деньги для выхода на сделку, передача права требования может оказаться оптимальным решением, чтобы не ждать окончания строительства дома по ДДУ.

Для цессионария (нового участника ДДУ):

1. Скидки. Покупка квартиры по договору цессии может обойтись дешевле, чем ДДУ. Разница иногда доходит до 50%, особенно если цеденту срочно нужны деньги, и он хочет продать право требования по договору как можно быстрее.
2. Прибыль. Можно оформить уступку права на этапе строительства, если продавец предлагает весомую скидку, а затем продать квартиру с хорошей наценкой.
3. Минимум риска. Риски сокращаются, если строительство подходит к концу. Вероятность банкротства застройщика или переноса срока сдачи МКД приближаются к нулю.

Важно! Цессионарий рискует сильнее, чем цедент. Перед заключением договора рекомендуется тщательно проверить застройщика и удостовериться в его благонадежности. Строительство могут приостановить и в самом конце, поэтому лучше перестраховаться и не оформлять договор уступки права требования квартиры в МКД, который строит сомнительная компания.

Риски при покупке недвижимости по договору цессии

Расскажем подробнее об отрицательных сторонах для цессионария при покупке квартиры по договору уступки права требования:

1. Это еще не готовое, а только строящееся жилье. Придется ждать, когда дом введут в эксплуатацию, чтобы оформить право собственности.
2. У продавца могут быть долги перед застройщиком. Их придется погашать цессионарию.
3. Вероятность потерять деньги. Если застройщик банкротится, покупатель получит только сумму, которую заплатил застройщику первый покупатель (цедент). Ту часть оплаты, которую продавец (цедент) добавил как свой доход, покупатель по переуступке получить не сможет.
4. Стройку могут заморозить на неопределенный срок. Взыскать деньги с цедента не получится, так как он в этом случае не несет ответственность перед цессионарием.
5. Переуступку квартиры нередко оформляют мошенники, в том числе и через двойные продажи. В итоге одно и то же право требования переходит к двум цессионариям, которые об этом не знают. В дальнейшем им приходится обращаться в правоохранительные органы.

У цедента тоже есть риск - он может не получить деньги от цессионария. Поэтому крайне важно при переуступке сразу указать порядок расчетов в договоре. Оптимальное решение - проводить сделку через банк, который будет контролировать каждый этап и сам направит документы на регистрацию в Росреестр, а затем перечислит все деньги продавцу.

Фото: iStock

Чем договор цессии отличается от договора купли-продажи

Это абсолютно разные сделки. Договор купли-продажи (ДКП) заключается, когда МКД уже введен в эксплуатацию и право собственности дольщика на квартиру зарегистрировано в Росреестре. В нем участвуют не цедент и цессионарий, а продавец и покупатель. По ДКП регистрируется не уступка права требования, а сразу право собственности.

Кроме того, банки охотнее выдают ипотеку на готовое жилье. Но если по договору цессии приобретается жилье, которое возводит аккредитованный банком застройщик, получить кредит может быть немного проще.

Переуступка ипотечной квартиры

Если квартира куплена в ипотеку и долг еще не погашен, ее можно продать по договору переуступки прав. Какие варианты возможны:

1. Покупатель вносит большой задаток для погашения ипотечного долга. Согласие банка в этом случае не потребуется, договор цессии регистрируется уже после расчета с кредитором цедента.
2. Задолженность по ипотеке полностью переводится на цессионария вместе с правом требования. Согласие банка обязательно, это требование прописано в федеральном законе от 16.07.1998 №102-ФЗ. Покупатель должен соответствовать его критериям к заемщикам, иначе сделку не одобрят.

В последнем случае переуступка регистрируется на цессионария одновременно с документами по кредиту. Такие сделки обычно проводятся банками в электронном виде, обращаться отдельно в МФЦ не нужно.

Как продать квартиру в строящемся доме

Продажа недвижимости по договору уступки права требования состоит из нескольких этапов и в среднем занимает около 1 месяца, если покупатель уже найден. В это время входит подготовка сделки и регистрация изменений в Росреестре.

Фото: iStock

Рассмотрим каждый шаг подробно.

Шаг 1: подготовьте документы

Для переуступки прав на квартиру понадобится ДДУ и все акты от застройщика, а также другие документы:

• нотариальное согласие супруга, если ДДУ заключен в браке;
• паспорта всех участников ДДУ;
• справка о полной оплате взносов по ДДУ, если стоимость квартиры уже внесена;
• согласие банка на переуступку прав, если не погашена ипотека;
• согласие застройщика на сделку, если это предусмотрено договором с ним или долг не оплачен.

Документы лучше подготовить заранее, еще до того, как найдется покупатель. Это сэкономит время.

Шаг 2: заключите договор

Если человек, который хочет купить квартиру по договору уступки права, уже найден и все условия согласованы, можно выходить на сделку.

Что обязательно указывается в договоре:

• дата и место заключения сделки;
• ФИО, адреса, паспортные данные всех сторон;
• наименование и адрес застройщика;
• стоимость переуступки;
• адрес недвижимости, технические характеристики;
• порядок и сроки расчетов;
• перечень документов, которые должен передать цедент;
• срок передачи документов цессионарию;
• права и обязанности участников.

Договор уступки составляется в трех экземплярах. Один - для цедента, второй - для цессионария, третий передается в Росреестр и остается там на хранении.

Шаг 3: подайте документы на регистрацию

Большинство сделок с недвижимостью проводятся через банки, в том числе и продажа квартир по переуступке. Банк сам подаст документы на регистрацию, а после нее перечислит оставшиеся деньги продавцу. Часть стоимости вносится задатком при заключении договора.

Стороны могут и сами подать документы в электронном виде через официальный сервис Росреестра. Цессионарий платит госпошлину - 350 рублей. Внесение изменений займет около 10 дней, в результате право требования будет зарегистрировано за новым дольщиком.

Когда строительство завершат и дом введут в эксплуатацию, цессионарий сможет оформить на себя право собственности.

Налоги при переуступке права требования

Продавец при продаже квартиры по переуступке физлицу или организации должен заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Учитывается полная цена договора цессии, но налоговую базу можно уменьшить на фактически произведенные расходы.

Пример:

Андрей купил квартиру по ДДУ в 2023 году за 4 млн. В 2024 году он решил ее продать по договору переуступки права требования Виктору, цена - 5 млн.

Какой налог нужно заплатить:

5 000 000 - 4 000 000 = 1 000 000 рублей - налогооблагаемая база.

1 000 000 х 13% = 130 000 рублей - размер НДФЛ.

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры по переуступке. Налог уплачивается далее до 15 июля.

Важно учитывать, что с 2025 года, согласно федеральному закону от 12 июля 2024 г. N 176-ФЗ, будет применяться прогрессивная шкала налогообложения, где ставка зависит от суммы дохода. 13% придется платить при доходе до 2,4 млн рублей в год, максимальная ставка - 22% при годовом заработке свыше 50 млн рублей.