Чем застройщики могут компенсировать отмену льготной ипотеки
Прежде всего, отмечают эксперты, стоимость жилья остается высокой. Цену ниже ста тысяч рублей за квадратный метр в Новосибирске уже нужно поискать. По словам независимого аналитика Сергея Николаева, в трети выставленных на продажу квартир в новостройках "квадрат" сейчас стоит 100-125 тысяч рублей. А средняя цена одного жилого квадратного метра в этом году составила 137,3 тысячи рублей. Если за год в крупных городах "квадрат" подорожал на 12,1 процента, то в Новосибирске - на 17,3.
Застройщики не идут на снижение цены, даже несмотря на высокую долю непроданных квартир. Объясняя это тем, что себестоимость жилья растет. Среди причин - нехватка рабочей силы, связанное с этим увеличение заработной платы, а также задержки поставок, а то и отсутствие строительных материалов.
- По числу непроданных квартир в новостройках мы приблизились к показателям сентября 2017-го. При нынешних темпах реализации застройщики Новосибирска продадут свои остатки за три-четыре года. По данным, полученным из проектных деклараций, размещенных на портале "Дом.РФ", в Новосибирской области на начало ноября 2024 года в уже сданных многоквартирных домах остаются непроданными семьдесят тысяч квартир и апартаментов. В среднем за месяц застройщики реализовывали 1 572 квартиры, после отмены льготной ипотеки число продаж квартир в новостройках упало до 1 149, - сообщил Сергей Николаев.
У некоторых застройщиков, входящих в региональный топ-10, число непроданных квартир превышает десять тысяч.
По данным управления Росреестра по Новосибирской области, в регионе снижается число сделок на первичном и вторичном рынках. Если в первом квартале 2024 года общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения по договору купли-продажи по сравнению с аналогичным периодом 2023-го сократилось на 8,7 процента, то во втором и третьем - уже на 24,8 и 32,3 процента соответственно.
До второго полугодия основным драйвером рынка жилой недвижимости оставалась ипотека.
- Пока действовала льготная ипотека, на рынке новостроек за первые два квартала число заключенных договоров долевого участия выросло на двенадцать процентов, а в третьем снизилось на 47,4 процента. Если учитывать только жилые помещения, то по сравнению с прошлым годом падение в 2,5 раза, - отметил Сергей Николаев.
Доля ипотечных кредитов на жилые помещения за последние годы также снижалась: если за девять месяцев 2021 года она составляла 62,3 процента, в 2022-м - 57, 2023-м - 55, то сейчас - 49,3 процента.
По данным Банка России, в октябре 2024 года в Новосибирской области физическими лицами получено 2 123 ипотечных кредита, что на шесть процентов ниже показателя сентября и в 2,6 раза меньше, чем в октябре 2023-го. "Охлаждение" рынка ипотечного кредитования отметили в ВТБ. По итогам девяти месяцев в банк выдал в регионе ипотечных кредитов на 24,2 миллиарда рублей, что сопоставимо с результатами 2022 года. То есть в объемах рынок явно не просел, но уменьшилось число заемщиков.
На долю программ господдержки в третьем квартале пришлось 46 процентов кредитных договоров, в целом за январь-сентябрь 73 процента жилищных кредитов были выданы на льготных условиях. Как ранее на встрече с журналистами отметил управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин, спрос на кредиты снижается на фоне повышения ключевой ставки и трансформации льготных ипотечных программ.
Как сообщил еще один спикер клуба девелоперов - руководитель группы менеджеров и клиентского развития "Яндекс Рекламы Сибирь и Дальний Восток" Сергей Сапунов, число запросов в поисковике, касающихся приобретения жилья, у сибирских пользователей в этом году уменьшилось на семнадцать процентов и составило восемьсот тысяч.
- Однако очевидно, что пользователи не отказываются от покупки жилья. Но стало больше запросов на то, как сэкономить при покупке квартиры, какие есть способы оптимизации стоимости, - поделился наблюдениями эксперт.
По мнению Сергея Сапунова, не все потенциальные покупатели знают о существовании различных инструментов, действующих на рынке жилья, в числе которых господдержка, рассрочка от застройщика. И если раньше большинство покупателей рассчитывало на кредитные средства, то сейчас - на личные накопления, средства, вырученные от продажи старого жилья, деньги, занятые у родителей или друзей. До тридцати процентов запросов в "Яндексе", связанных с покупкой недвижимости, обращено к изучению бренда застройщика, его надежности, отзывов о компании и ее руководстве.
- После отмены льготной ипотеки застройщики напрямую конкурируют не только между собой, но и с вторичным рынком. Самым эффективным способом пока остаются различные варианты рассрочек. Резкое снижение цен при растущей себестоимости - прямой путь к банкротству, - отметил один из трендов строительного рынка Сергей Николаев. - Рассрочка и траншевая ипотека повышают шансы застройщиков, особенно в ожидании снижения ключевой ставки.
- После изменения условий льготного кредитования мы увидели рост популярности других моделей сделок - рассрочек, субсидированных ипотек от девелоперов, специальных предложений и акций, которые отчасти помогают сохранять спрос, - отметил коммерческий директор "Яндекс Недвижимости" Евгений Белокуров.
А по словам руководителя компании "Метр" Эдуарда Ляхова, у застройщиков появляется рассрочка на готовые квартиры с отделкой с возможностью проживания после внесения первоначального взноса. Пока она предоставляется на год, но за это время покупатель может продать свою старую квартиру и внести недостающую сумму за новую.
Еще один недавно появившийся тренд - спрос на апартаменты, которые могут выступать как альтернатива обычному жилью или формой инвестиций. По информации бизнес-комьюнити One Company, подготовленной совместно с "Наш.дом.рф", Росреестром, Центробанком РФ и Новосибирскстатом, в Новосибирске в ноябре 2024 года продано 126 апартаментов на общую сумму 1,13 миллиарда рублей, тогда как в октябре был реализован 81 объект на 675 миллионов рублей.
- Турбулентная экономическая ситуация и повышение ключевой ставки не мешают динамичному развитию рынка апартаментов: сегмент чувствует себя стабильно, - уверен коммерческий директор компании Freedom Вячеслав Мельников. - Это обусловлено тем, что в Новосибирске уже давно наблюдается дефицит коммерческой недвижимости. Практически все крупные проекты демонстрируют стабильный рост числа сделок, что указывает на устойчивость и привлекательность рынка для инвесторов и покупателей.
Устойчивым трендом в строительной сфере может стать комплексный подход при освоении площадок, когда параллельно с возведением жилья создаются социальная, инженерная, дорожная инфраструктуры. По данным регионального минстроя, под комплексное развитие территорий (КРТ) в Новосибирской области определена 31 площадка, из них на девятнадцати уже началась реализация проектов.
В числе наиболее знаковых площадок - микрорайон Клюквенный, где на площади в двести гектаров в ближайшие десять лет планируется возвести свыше одного миллиона квадратных метров жилья, три школы, пять детских садов и поликлинику. Кроме того, в рамках КРТ ведется строительство "Смарт Сити - Новосибирск" в Советском районе и развивается территория "Устье реки Ини" возле Бердского шоссе.