Как поясняют эксперты, вопрос о том, считать или нет поведение застройщика недобросовестным, представляет особую важность. Ведь недобросовестные действия (если этот факт будет юридически доказан) могут стать основанием для сноса самовольной постройки.

В Краснодаре разгорелся спор о законности строительства 14-этажного здания. Дом уже построен, но чиновники согласия на его возведение не давали и теперь отказываются узаконить. Нижестоящие инстанции сочли, что застройщик действовал недобросовестно. По их мнению, как профессиональный участник рынка, он должен был сначала оформить нужные документы, а потом строить. Именно такой подход, поясняют юристы, и был расширенным толкованием.

"Данное определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС является хорошим примером исправления существенных ошибок, допущенных судами предыдущих инстанций, - говорит руководитель практики правового сопровождения предпринимательства Бюро адвокатов "Де-юре" Константин Ткаченко. - Иными словами, оно не является революционным и формирующим новую практику правоприменения, а, скорее, наоборот, закрепляет устойчивую практику по уже, казалось бы, хорошо изученным вопросам".

В целом, продолжает эксперт, Верховным судом уже на протяжении многих лет формируется практика взвешенного рассмотрения споров о сносе самовольных построек и признании права собственности на них. "Верховный суд постоянно транслирует необходимость созидательного правоприменения при рассмотрении схожих дел и разъясняет, что недопустимо впадать в крайности и формализм, - говорит Константин Ткаченко. - С одной стороны, один лишь только факт отсутствия разрешения на строительство сам по себе не является основанием для сноса самовольной постройки. С другой стороны, одно лишь заключение судебной экспертизы о безопасности самовольного строения и его соответствии нормам градостроительного законодательства и строительным нормам и правилам также не является достаточным основанием для его сохранения".

Год назад пленум Верховного суда Российской Федерации принял постановление "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке". В нем, в частности, подчеркивается, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Иными словами, если не пытался изначально всех обмануть, у него есть шансы. Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры, то иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению.

При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку, поясняют юристы.

При этом, продолжает Константин Ткаченко, суду в любом случае необходимо установить совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку. Всего должны быть соблюдены три условия. Первое: если лицо владеет участком и в принципе имеет право там строить. Второе: если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. Третье: если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном деле суды уже установили, что застройщик является собственником земельного участка с подходящей категорией и видом разрешенного использования, постройка соответствует нормативным и техническим требованиям, не нарушает права третьих лиц. Таким образом, все условия совпали. Поэтому суды отказали в сносе многоэтажки. Но и признавать ее не стали, сославшись на недобросовестность застройщика.

При этом, помимо того, что застройщик является профессиональным участникам рынка и должен знать правила, суды указали и на другие факты, например, что застройщик привлекался к административной ответственности. Однако Верховный суд России отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

"Коллегия справедливо отметила, что предметом судебной оценки в схожих ситуациях является исследование обстоятельств, свидетельствующих о том, что застройщик за выдачей разрешения на строительство обращался лишь для вида, действуя в обход закона, - поясняет Константин Ткаченко. - Таким образом, коллегия ограничила предмет исследования и не допустила расширенного толкования недобросовестности. Что считаем правильным: такой подход будет снижать количество судебных ошибок, связанных со слишком вольным и субъективным трактованием добросовестности застройщика".

Также в постановлении Верховного суда отмечено противоречие, которое было допущено судами при рассмотрении этого спора. С одной стороны, нижестоящие инстанции подтвердили, что постройка соответствует всем требованиям для признания на нее права собственности. Но и признавать ее законность не стали.

"Особо хочется отметить позитивный и созидательный подход Верховного суда к сути проблемы, - говорит руководитель практики правового сопровождения предпринимательства. - Ведь действительно непонятно, как суды предыдущих инстанций представляли себе судьбу этого 14-этажного дома, когда его и снести нельзя, и признать право собственности/ввести в эксплуатацию нельзя. По всей видимости, суды не учли, что в существующем положении дел этот огромный дом просто бы превратился в заброшенный объект, при этом причиной для этого стали бы выводы судов о якобы недобросовестности застройщика.

Данное определение коллегии Верховного суда России содержит важные и позитивные выводы для застройщиков. Самый важный - о недопустимости расширительной трактовки и субъективной оценки добросовестности; второй - о недопустимости существования противоречащих друг другу судебных актов; и третий - что при рассмотрении дел о сносе построек необходимо учитывать фактические обстоятельства и искать баланс между публичными и частными интересами".