Повторения рекордов индексации цен и арендных ставок в 2025 году не ожидается, говорит руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. Номинальный рост цен, по его прогнозам, будет в новостройках - на 6-8%. Застройщикам сложно переписать ценники без одобрения банков, поясняет Попов. На 13-14% подрастут цены на краткосрочную аренду жилья - за счет продолжения роста внутреннего туристического рынка. В долгосрочной аренде ставки поднимутся на 15-17%, в рамках все более сильно выраженных сезонных трендов, говорит эксперт. На вторичке, по его мнению, наиболее вероятны околонулевые цифры по динамике цен в сочетании со снижением в отдельные месяцы. Собственники-продавцы вынуждены будут активнее подстраиваться под снизившийся спрос. Такая же ситуация - околонулевая динамика - вероятна и в загородной недвижимости, где сбалансируют друг друга такие факторы, как спад спроса и растущая строительная инфляция.

"Основной риск для отрасли на 2025 год заключается в росте стоимости заимствований, повышенной кредитной нагрузке на девелоперов и владельцев недвижимости. Результаты июля-ноября 2024 подтверждают, что найти покупателей и при рыночной ставке более 25%, и при сильно урезанных льготных программах сложно, но можно, тогда как финансовые модели многих компаний на такие внешние вводные не были рассчитаны", - отмечает Попов.

Поддержкой для рынка, по его мнению, остается сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений, сильное строительное лобби и высокая прозрачность отрасли (что позволит государству оперативно отреагировать в случае увеличения вероятности кризисных проявлений).

По итогам 2024 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в городах-миллионниках увеличилась на 13,5% и достигла отметки в 174 000 руб. за кв. м, рассказывает коммерческий директор "Яндекс Недвижимость" Евгений Белокуров. При этом темпы годового роста по сравнению с 2023 годом сократились на 2,4 процентных пункта. За предыдущий период (декабрь 2023 года к декабрю 2022 года) годовое увеличение стоимости составляло 15,9%.

"Спрос на новостройки в 2024 году оставался высоким, несмотря на завершение льготной ипотеки летом. Однако в начале 2025 года мы ожидаем небольшое снижение цен на первичное жилье, что поддержит интерес к этому рынку. Такая динамика будет связана с новыми подходами застройщиков к ценообразованию. Уже сейчас видно, что рост цен на новостройки в крупных городах связан с изменением структуры предложения. На рынок выходят более дорогие объекты бизнес или элит-класса или квартиры с меньшей площадью, такие как студии и "однушки", стоимость квадратного метра в которых традиционно выше. Все это - результат адаптации девелоперов к изменяющимся условиям рынка".

Застройщики предлагают новые акции, субсидированные ипотечные программы и рассрочки, что позволяет снизить фактическую цену объектов для покупателей. В условиях текущих ипотечных ставок и изменений в моделях девелоперов в 2025 году средняя стоимость квадратного метра в новостройках может снизиться, считает эксперт.

На вторичном рынке по итогам 2024 года средняя стоимость квадрата в городах-миллионниках увеличилась на 6,1% и достигла отметки в 135 000 руб. за кв. м. При этом темпы годового роста по сравнению с 2023 годом сократились на 5,7 процентных пункта (годом ранее, с декабря 2022 года по декабрь 2023-го годовое увеличение стоимости составляло 11,8%).

Средний годовой уровень ключевой ставки в 2024 году оказался выше прошлогодних показателей, что повлияло на интерес россиян к покупке жилья на вторичном рынке, отмечает Белокуров. Также сегодняшняя стагнация на вторичном рынке связана с переходом части продавцов и потенциальных покупателей в сегмент долгосрочной аренды.

"Стоит отметить, что вторичный рынок становится интересен для покупателей с наличными средствами, которые готовы быстро выходить на сделки, - говорит эксперт. - В условиях высоких ставок по рыночной ипотеке в этом сегменте остались люди, которые приобретают квартиры для личного использования, а не для инвестиций. Это категория покупателей, которая всегда есть на рынке. Ощутимых распродаж на вторичном рынке нет и не предвидится в ближайшей перспективе. Срок экспозиции вторичных квартир в среднем по городам-миллионникам увеличился на 35% в 2024 году. Это привело к тому, что владельцы объектов чаще стали предлагать скидки покупателям. Лидерами по росту количества объявлений, где продавцы опускают цены, стали Челябинск (+17,4% за год), Пермь (+11,7%) и Омск (+11,3%). Размер дисконтов в среднем в городах-миллионниках сейчас составляет 3-5%, но в некоторых случаях может достигать 10%.

Однако это лишь отдельные случаи, которые не влияют на широкий рынок. Кроме того, многим владельцам квартир в нынешних условиях становится выгодно переходить на рынок долгосрочной аренды, где они могут заработать и дождаться более подходящих условий для продажи недвижимости".

Поэтому, отмечает Белокуров, рост цен на вторичную недвижимость в 2025 году вряд ли возможен. "Покупателям нужно либо обеспечить покупку рыночной ипотекой, которая зачастую гасится досрочно, либо иметь большой объем сбережений для покрытия всей сделки. Поэтому потенциала для повышения цен на готовое жилье со стороны продавцов сегодня нет", - считает он.

В 2024 году продажи жилья по стране снизились на 18%, а в московском регионе - на 19%, говорит руководитель продукта "Ипотека" в "Сравни.ру" Дмитрий Сафронов. При этом цены на первичное жилье за год выросли на 11%, а на вторичном рынке - на 6%. "Существует очень большая вероятность, что выдача ипотеки в 2025 году продолжит сокращаться из-за высоких ставок и дополнительных ограничений - введения макропруденциальных лимитов и ипотечного стандарта", считает он. В связи с этим в 2025 году рост цен на новостройки может составить до 8%, а стоимость вторичного жилья будет стоять на месте, в некоторых регионах - например, в московском - они могут снизиться.

Сейчас в связи с ростом ключевой ставки наблюдается отток капитала в сторону вкладов, говорит частный брокер, эксперт по рынку недвижимости Антон Гаврилов. Также рост ставки ЦБ спровоцировал подорожание ипотеки и, как следствие, подорожание аренды. Из-за этого стоимость недвижимости стоит на месте, а стоимость аренды показывает существенный рост.

"В перспективе стоимость квадратного метра "отыграет свое", - считает Гаврилов. - То есть недвижимость в горизонте 3-5 лет покажет хороший рост и быстро окупится за счет высоких арендных ставок. Все это на фоне повышенной инфляции (по данным ЦБ - чуть более 8%)".

Тенденции, начавшиеся в 2024 году, будут видны и в 2025-м, говорит Гаврилов. Это сокращение ввода новых квадратных метров, высокие ставки на ипотеку, рост себестоимости строительства, подорожание материалов и оборудования, а также дефицит рабочей силы. Будет дальнейший спад спроса на вторичную недвижимость и частичный спад на новостройки, замедление экономики в целом.

"Эти факторы в совокупности балансируют друг друга и не дают рынку резко падать или расти, как это было в последние пять лет, - считает эксперт. - Исходя из этого, цены 2025 года, скорее, будут стоять на месте. Желания продавать свои метры дешево у владельцев недвижимости нет, поэтому лоты в экспозиции также будут сокращаться. Новостройки будут расти согласно плановым моделям девелоперов, которым в условиях закредитованности и дорожающих материалов и рабочей силы проще сокращать ввод метров, чем снижать цены. Изредка все-таки мы видим хорошие акции для потребителей, в том числе и от крупных застройщиков. Тем не менее ряд девелоперов уже начало "лихорадить", и мы наблюдаем за дальнейшими действиями топ-менеджмента нескольких крупных компаний".

По словам Гаврилова, недвижимость - это игра "вдолгую", и как только будет некоторая стабилизация после экономических изменений, жилье отыграет свое. Цены рынка недвижимости крупных городов (таких, как Санкт-Петербург и Москва) значительно уступают ценам в аналогичных мировых столицах и крупных городах, поэтому в долгосрочной перспективе точно будет хороший рост, настаивает он.