Недавно вы предложили ввести "период охлаждения" при продаже недвижимости, чтобы защитить людей от мошенников. Продавец сможет распоряжаться деньгами только через неделю после продажи. Но риелторы считают, что это удлинит и усложнит сделки. Есть еще какие-то варианты?

Светлана Разворотнева: Риелторы, в основном, выступают "за". Мы с профессиональным сообществом эту тему обсуждали, они даже помогли мне подготовить законопроект. Сейчас я жду ответ от Центрального банка, в начале года переговорим с Комитетом Госдумы по финансовому рынку. Мне кажется, что они меня поддержат. Тем более что мы предусматриваем некоторые исключения - деньгами можно будет воспользоваться сразу при альтернативных сделках (когда вместо прежней сразу покупают новую квартиру), чтобы направить эти средства на оплату долгов за ЖКУ или медицинских услуг. Поспешность при сделках с недвижимостью не очень нужна.

На какой стадии разработка законопроекта о риелторах?

Светлана Разворотнева: Недавно мы собрали отзывы от шести десятков регионов. Есть и "за", и "против". "Против" выступают, в основном, небольшие регионы, где рынок жилья не очень активен. Больше всего их пугают, конечно, дополнительные нагрузки на местные бюджеты при создании реестра риелторов. Многие предлагают эту функцию передать все-таки федеральным органам власти, Росреестру.

Но есть регионы с бурным жилищным строительством и оборотом недвижимости - Татарстан, Ленинградская область, Краснодарский край. Они поддерживают законопроект. Будем в начале года решать, что делать дальше. Я склоняюсь к тому, чтобы для начала ввести не обязанность, а право регионов осуществлять такие полномочия. Кому это актуально, у кого есть деньги - пусть этим занимается. Дальше посмотрим.

Будут ли упрощены сделки с маткапиталом? Вы предлагали ввести правило, что опека разрешает продажу жилья с детскими долями, если вместо старой квартиры покупается новая, и она больше или дороже прежней.

Светлана Разворотнева: Там все сложно. Государственно-правовое управление президента, которое поддержало законопроект концептуально в начале, сейчас стало говорить, что непонятно, как будет отслеживаться, куплена ли новая квартира, будут ли выделены доли, какие критерии. При этом минтруд на нашей стороне. Но даже если это положение из законопроекта исчезнет, там есть другие важные моменты: мы уточняем сроки выделения долей, даем возможность еще до окончания строительства нового дома или выплаты ипотеки выделять доли. Ведь недавно разрешили гражданам, которые не справляются с ипотекой, самостоятельно продавать жилье, и наши поправки упростят этот процесс. Также законопроект позволит отказываться от долей совершеннолетним членам семьи. Эти темы тоже требуют законодательного разрешения, хотя это не то, с чего мы начинали.

Возможно, мы подойдем к вопросу маткапитала с другой стороны - через законопроект Минпросвещения об органах опеки и попечительства. Минпросвещения уже написало рекомендации для органов опеки, как действовать при выдаче разрешений на продажу квартиры с маткапиталом. Но эти рекомендации нужно уточнять. Мы сейчас опять же с помощью риелторов пытаемся сформулировать "железобетонные" рекомендации и превратить их в нормы закона.

Пока органы опеки находятся в ситуации неопределенности. Они боятся брать на себя ответственность за решения, потому что с них за это потом могут спросить. Те же дети потом пойдут в суд и скажут, что их права были нарушены.

Была же идея вообще отказаться от выделения долей?

Светлана Разворотнева: Тема долей в жилищных вопросах становится критической. Есть так называемые детские доли, которые совершенно не защищают права ребенка, но осложняют сделки. Есть ограничение минимального размера доли в 6 квадратных метров - это даже не отдельная комната.

В нашем комитете давно лежит законопроект о том, чтобы доля выделялась не менее чем в размере отдельного, обособленного помещения. Есть законопроект Мосгордумы, в котором предлагается вообще отказаться от возможности продавать доли в квартире. Эти инициативы стали ответом на активизацию "черных риелторов", которые приобретая небольшую долю в квартире затем начинают выживать хозяев, создавая им невыносимые условия.

Есть еще вопросы, связанные с обменом долей в случаях, когда, например, люди получают их по наследству, или долей по маткапиталу. Чтобы люди могли объединить две доли с близкими родственниками. Или, например, взамен доли в продаваемой квартире с маткапиталом выделить ребенку долю в другой квартире - у бабушки. Закон, как ни странно, разрешает такие обмены долями с чужими людьми, а с близкими родственниками запрещает - это считается притворной сделкой, обходом закона. Хотя нотариусы часто закрывают глаза и как бы не проверяют степень родства участников сделки.

Юристы же, которые блюдут чистоту гражданского законодательства и выступают против такого обмена, видимо, действуют по принципу: если жизнь не соответствует Гражданскому кодексу, тем хуже для жизни.

В других странах как решается этот вопрос?

Светлана Разворотнева: Есть еще со Средневековья майорат, когда нельзя было поместье дробить. История хорошая, но как там сейчас на практике - не подскажу.

Удалось за прошедший год что-то кардинально улучшить в плане борьбы с подделкой протоколов общих собраний жителей?

Светлана Разворотнева: К сожалению, нет. Правительство и минстрой видят ключевым инструментом борьбы с подделкой протоколов развитие информационных систем для голосования. Был принят закон, что, когда голосование происходит онлайн, жителей могут информировать об этом через портал госуслуг. Собственно говоря, пока это все. Был большой пакет предложений, но он получил отрицательный отзыв правительства. Я буду перевносить эти предложения. Я не понимаю, например, зачем граждане должны передавать протокол собрания управляющей компании, а потом она должна уже передать это все в жилищную инспекцию. И что там доходит до жилищной инспекции, непонятно. На этих этапах подмены осуществляются сплошь и рядом. Почему не считать протокол, выложенный в системе ГИС ЖКХ, последним и финальным документом? Зачем где-то хранить бумажные подлинники?

Кроме того, у меня в округе сейчас несколько дел таких очень тяжелых, когда люди хотят уйти от управляющей компании, проводят собрание, передают протокол в ГИС ЖКХ, в Мосжилинспекцию, а через неделю в Мосжилинспекцию прилетает поддельный протокол от прежней компании. Конечно, тут жилинспекции не дорабатывают, потому что есть норма, по которой, если два протокола за короткий срок, то надо проводить проверку. Но надо конкретизировать - что это за проверка, давать дополнительные полномочия ГЖИ. Есть предложения радикальные - ввести запрет на смену управляющей компании в течение года, если не доказано, что была подделка протоколов. В новом году попробуем еще раз это решить.

Проверки газового оборудования передали поставщикам газа. Но взрывы домов из-за газа продолжаются.

Светлана Разворотнева: Мне было абсолютно очевидно, что принятые поправки об осмотре газового оборудования ситуацию никак не улучшат. Предотвратить утечки могут только инструментальные средства контроля - газоанализаторы. И, кстати, заместитель председателя Комитета Госдумы по энергетике Павел Завальный это поддерживает.

Пока из-за передачи функций проверки фактически монополисту произошел только серьезный рост цен на эти услуги. Кроме того, выяснилось, что в трети домов страны этого монополиста просто нет, там нет централизованной поставки газа, они используют баллоны. И кто там должен заниматься проверками - непонятно. Был принят в первом чтении законопроект, который возвращает возможность рыночного выбора компании по осмотру внутридомового газового оборудования для таких домов (без централизованного поставщика) и для индивидуальных домов. К второму чтению еще предлагалась поправка - отказаться от заключения договора между ресурсоснабжающей организацией и собственниками, а сделать это априори частью договора на поставку газа. И ввести некую надбавку за проверки газа в тариф, о чем я тоже постоянно говорю. Тогда стоимость проверки будет под контролем ФАС.

Расселять аварийные дома до 2030 года предполагается по новым правилам. Из компенсаций жителям будут вычитать стоимость сноса дома, а предоставлять квартиры - в наемных домах социального использования. Как вы к этому относитесь?

Светлана Разворотнева: Нацпроект еще не принят в окончательном виде, но очевидно, что инструменты переселения будут меняться. Скорее всего, доля софинансирования со стороны регионов будет сильно зависеть от их бюджетной обеспеченности. У высокодотационных (бедных) регионов будет минимальная доля софинансирования. А регионы низкодотационные, самодостаточные, должны будут значительную часть затрат взять на себя.

Скорее всего, будет дифференциация по городам. Там, где есть активное жилищное строительство, будут продолжать переселять аварийные дома преимущественно за счет инструментов комплексного развития территорий, государственно-частного партнерства.

Кроме того, будет уточнен процесс анализа аварийности. Существует задача так содержать дома с высоким износом, чтобы останавливать их превращение в аварийные. Министр строительства и ЖКХ все время об этом говорит - что, например, надо какие-то дифференцированные виды капитального ремонта проводить. Не такие, как для всех, а те, которые укрепляют конструкцию, чтобы эти дома еще послужили. Может быть, власти будут более внимательно относиться к таким домам. А то бывает, что просто бросают дом - никто им не управляет, никто не занимается.

Что касается наемных домов, то меня, честно говоря, раздражает обилие каких-то разных типов наемного жилья. Есть наемное жилье для лиц с низкими доходами, для лиц со средними доходами, для тех, кого переселяют в связи с аварийными ситуациями и т. д. Жилья-то этого по сути нет. А этот тришкин кафтан все пытаются как-то разделить.

Нужно создавать единый наемный фонд и дифференцировать его использование исключительно через субсидии, которые будет учитывать доходы разных категорий.

Мне кажется, очень гуманно, что людям разрешат использовать выкупную стоимость квартиры в аварийном доме для компенсации аренды жилья в наемных домах.

Правовики всегда стоят насмерть: как же так, вы изымаете собственность (квартиру в аварийном доме), а отдаете взамен не собственность, а непонятно что (жилье в наемном доме). Но, на мой взгляд, правильно, когда государство обеспечивает именно крышу над головой тем, кто не в состоянии это сделать самостоятельно. Это не даст людям остаться на улице.

Часто говорят, что развитие наемного жилья увеличит мобильность населения, работники будут оперативно переезжать в регионы с недостатком кадров. Как это может происходить - возродится обмен жилья, который был еще в советские годы?

Светлана Разворотнева: Для этого нужно, чтобы на наемное жилье приходилось 30-50% жилого фонда. А не 5%, как сейчас. Наличие служебного, в том числе наемного жилья, действительно повышает мобильность. Вот как сейчас на Дальнем Востоке пытаются решить эту проблему. Я на Сахалине была просто в восхищении. Там было спецпоручение президента, капитализировали ДОМ.РФ, и он построил множество наемных домов именно для специалистов. А если ты пять лет там отработаешь, потом можешь выкупать его.

В маленьких поселочках на Сахалине, на Курилах стоит прекрасное жилье высокого класса энергоэффективности, куда может заселиться специалист. Сейчас Минсельхоз начинает программу наемного жилья на селе - любой житель села, неважно, где он работает, может претендовать на получение этого наемного жилья, а через несколько лет начать выкупать его. Это правильная история. Сейчас многие люди, которые хотят семью, но отчаются, может быть, купить квартиру в городе - поедут на село.

Наемное жилье решает сразу несколько задач: оно позволяет помочь тем, кому особенно нужна помощь, а у власти есть возможность маневра. Если у человека совсем нет средств, он живет в наемном жилье. Тем же детям-сиротам, мне кажется, было бы правильно не обещать жилье в собственность. А если ты встал на ноги, то ты так же, как другие люди, взял ипотеку и что-то купил.

Кроме того, наемное жилье нельзя, так сказать, довести до ручки, потому что там более жесткие меры контроля. Ты получаешь какой-то минимум от этого социального жилья. А если встал на ноги, получаешь нормальную зарплату - идешь и покупаешь квартиру на рынке.

Сейчас оборонным заводам нужно огромное количество специалистов. Казалось бы, нужно разрешить предприятиям строить свое наемное жилье. Мы пытались такой закон внести, но что-то пошло не так. Почему бы не строить жилье через жилищно-строительные кооперативы? С участием органов власти, предприятий и т. д.

Есть финансово-экономические модели, которые позволяют строить жилье даже без вложений из бюджета.

На Западе, где активно развивалось наемное жилье - прежде всего, это Северная Европа, скандинавские страны - оно никогда не рассматривалось как предпринимательский проект. Это было всегда в социальных проектах - профсоюзы плюс органы местного самоуправления. И все равно решалась проблема жилья, использовались длинные деньги, в том числе и пенсионных фондов. Почему бы у нас сейчас эти деньги не вкладывать? Облигации не выпускать?

Сейчас выгоднее вкладывать на депозиты.

Светлана Разворотнева: Да, сейчас все побежали в банки. И я не представляю, как банки выдержат обязанность выплачивать 21%, 22%, кто будет брать эти кредиты? Когда в Госдуму приходила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, многие говорили и все соглашались, что надо развивать какие-то иные формы вложений денег граждан. И это, в первую очередь, облигации на долгоиграющие, надежные проекты. К ним, между прочим, относится как раз модернизация ЖКХ, хотя тут с тарифами не все понятно. Но на Западе это всегда считается надежным вложением. ДОМ.РФ пытается развивать вложения в наемные дома. Есть и другие объекты - дороги, железные дороги и так далее. Все эти инфраструктурные проекты в мире так и делают - за счет облигаций. Только мы все делаем за счет бюджета.

К слову, высокий уровень ключевой ставки делает невероятно дорогим реализацию любого национального проекта. Мы говорим про дефицитный бюджет, но с такой ключевой ставкой никакого бюджета не хватит, чтобы софинансировать разницу, например, между ставкой по льготной ипотеке и реальной банковской ставкой, чтобы модернизировать коммунальную инфраструктуру и так далее. Такая ставка, мне кажется, это угроза не только для развития бизнеса в стране, но и для бюджетных программ. Я не экономист, но считаю, что ставку очевидно нужно снижать. Проблемы, которые мы пытаемся решать с помощью только ключевой ставки, родились не только из-за роста кредитования. Есть логистические проблемы, есть проблемы с платежами, с нехваткой рабочей силы. Давайте будем искать какие-то иные инструменты поддержки.

Программу замены лифтов продлили до 2030 года. Старые лифты выдержат еще пять лет эксплуатации?

Светлана Разворотнева: По лифтам нужна техническая инвентаризация, которой у нас вообще нет. Потому что этот формальный срок в 25 лет срока службы не всегда отражает реальное состояние лифта. Там могли проводить текущий ремонт, замену деталей. И только по сроку начала работы данного агрегата невозможно судить, надо его останавливать или нет.

Срок замены до февраля 2025 года как-то подстегивал, что нужно решать проблему с заменой лифтов, но, как ни крутили, так и не подстегнул. Понятно, что все равно лифты будут в независимости от срока выходить из строя, но это будет точечная проблема. Ростехнадзор, проверяя лифты по жалобам, не обязательно будет выносить предписание немедленно остановить или демонтировать лифт. Он может предписать его отремонтировать. Благодаря продлению срока до 2030 года появляется свобода для маневра. С одной стороны, конечно, "просроченных" лифтов очень много, и их число слабо уменьшается. Мы меняем в год порядка 16 тысяч лифтов, а выходит из строя 10 тысяч. Есть поручение списать регионам часть бюджетных кредитов и пустить эти деньги на лифты. Но получается очень неравномерное распределение по регионам. Есть регионы, которые не брали кредиты, боялись, что нечем будет отдавать - и они оказываются в самом невыгодном положении сейчас. Кроме того, я не уверена, что эти деньги у регионов реально есть.

Еще одна проблема - не хватает рабочих рук, монтажников, которые будут менять эти десятки тысяч лифтов.

На прямую линию президента РФ Владимира Путина обратились люди из Татарстана, которые купили дома в коттеджном поселке, а застройщик их так и не построил. Видите ли вы проблему, условно, "обманутых дольщиков" в индивидуальном жилищном строительстве?

Светлана Разворотнева: Такая проблема есть. Главный инструмент предотвращения таких ситуаций - введение счетов эскроу на рынке индивидуального жилищного строительства. Закон об этом был принят летом и вступит в силу с марта. Решать проблемы тех, кто уже пострадал, скорее всего, нужно через суды. Возможно, богатые регионы могут как-то помочь людям.

Что касается жилья, то, конечно, для людей, которые оказались в сложной жизненной ситуации, надо предусматривать варианты обеспечения жильем. Те же наемные дома. Очень много обращений поступает от обманутых дольщиков апартаментов. Для них тоже никаких мер защиты не предусмотрено, считается, что это нежилые помещения и вложения в это - их инвестиционные риски.

Мне кажется, государство должно более ярко формулировать свою жилищную политику, и она должна заключаться в том, что люди ни в коем случае не должны оставаться на улице. Если нет жилья и нет средств на его покупку, то обязательно должно предоставляться какое-то социальное жилье, крыша над головой.

Год назад была проблема с введением страховых взносов для активистов из Советов домов. Из-за чего люди стали отказываться от этой деятельности. Проблему удалось решить?

Светлана Разворотнева: Да, это стало проблемой для домов, где жители скидывались и выплачивали небольшую компенсацию, в несколько тысяч рублей, пенсионерам-активистам. Причем это касалось только некоторых, не самых богатых регионов, которые уже не ждали никаких милостей от власти. Ярославская, Костромская области, Удмуртия...

Очень здорово, что удалось принять закон и от выплаты этих взносов членов Советов домов освободить. Своей главной задачей на ближайший год я вижу усиление возможности контроля собственников за управляющими организациями, повышение статуса председателей, членов советов домов.

Хорошо, что у нас начала происходить синхронизация между Госдумой, экспертным сообществом и правительством. Мы пытаемся объединить усилия. В начале года обязательно определим перечень шагов в этом направлении, в том числе об изменении порядка проведения общих собраний, передачи части полномочий от собраний советам домов. Это упростит принятие решений. Работаем над стандартизацией отчетности, стандартизацией договоров управления, единой методикой расчета платы, введением понятия "устав дома". В случае появления устава дома люди смогут устанавливать правила игры в своем доме, включая, например, обязанность информировать старшего дома о том, что начался ремонт или что сдали квартиру в аренду, можно будет контролировать посуточную аренду. Это позволит активным собственникам усилить свою позицию и усилить, так сказать, контроль за соседями, за состоянием дома и за работой управляющей компании. Ну а тем, кто ничего не хочет, должно быть предоставлено гарантированное право на минимальный перечень услуг и какие-то гарантирующие управляющие организации от региона.

Над какими еще законопроектами идет работа?

Светлана Разворотнева: Активно работаем вместе с Комитетом по экологии над законопроектом о твердых коммунальных отходах (ТКО). Предполагается, что будет более подробная информация о каждой контейнерной площадке в федеральной системе учета ТКО. Можно будет посмотреть, кто ответственен за содержание площадки и, если, к примеру, ее не убирают - понять, куда обращаться. А главное - если денег у муниципалитета нет на содержание площадки, он сможет передавать ее региональному оператору. Но тогда придется поднимать тариф для жителей. Чудес не бывает - все содержится либо за бюджетные деньги, либо за счет тарифа.

Также идет работа над законопроектом о содержании и ремонте зданий - объектов культурного наследия. Не так давно был принят закон, упрощающий капитальный ремонт таких зданий: с соблюдением норм охранного законодательства должны ремонтировать именно те элементы, которые охраняются. А остальные можно ремонтировать, как в обычном здании. Сейчас аналогичные правила должны быть приняты по текущему ремонту таких домов.